“年关临近房企忙找信托“借冬粮” 价钱15%也“有得谈””

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临近年底，信托再次成为房企资金链中的重要一员。

据某机构统计数据显示，11月以来，已有数十家房企发布国内融资公告，总规模超过千亿元。 住宅企业融资转暖之际，房地产信托的参与度也在提高。 据该政策研究院监测，2009年11月，40家典型上市房企信托融资额达到73.6亿元，同比上涨62.3%。

据《证券日报》记者介绍，目前个别房地产信托项目价格已突破15%，信托企业合作名单选择也更加严格。

年末不动产公司很忙，“找零”

所有方面都支持着

在强有力的规制下，房地产市场的一举一动在业内备受关注。 到了“钱难”的年末，房企再次相互扶持信托这一渠道，两者开始密切合作。

据该政策研究院监测，2009年11月，40家典型上市住房企业完成融资额折合人民币505.92亿元，环比上涨近3成。 除企业债务、银行贷款融资额上调外，信托贷款融资额达到73.6亿元，环比上涨62.30%，增幅明显。

以一家上市房企为例，近期连续发布了5份融资和担保公告。 公告显示，共向旗下4家子公司提供32.7亿元担保，其中最重要的资金均来自信托企业，交易对象来自中信信托、百瑞信托等多家大型信托企业。 同时，来自银行的资金也经常出现信托的身影，如通过单一资金信托计划进行投资等。

除信托贷款外，该上市住房企业还与信托企业开展其他融资活动。 公告称，拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以企业及其旗下子企业项目下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相同产品融资，总额不超过20亿元。 结合上述子公司融资额计算，该上市住房企业预计将获得超过50亿元的资金。

事实上，除了实际发生的信托贷款外，许多大型房企纷纷与信托企业签署战术合作协议，提前做好资金储备。 据不完全统计，11月下旬以来，泰富集团、正荣房地产等多家房企和信托企业签署了战术合同协议，综合授信达700亿元。

但是，在“房地产融资宽松”的背后，融资价格的上涨是房企必须面对的事实。 上个月，一家大型房企的子公司发行了总额18亿美元的优先票据，其中包括年利率13.75%的5.9亿美元的票据。 这个高额的融资价格震惊了市场，但是一些中小住宅企业的信托融资价格更高。

“13%的融资价格并不罕见，有15%的个别项目，但是信托企业本身的资金价格很高。 这还是可以进入融资名单的房企，资质不够或者不符合条件的，就不能做项目。 ”北京一家信托企业的业务负责人对《证券日报》记者说，他所属的企业最近重新调整了房企合作的“白名单”，从“百强房企”缩小到前50位。 另外，结合具体项目情况进行考察，首要集中在一线城市，暂不考虑三、四线城市项目。

业内人士表示，从房地产企业的角度看，房地产业宏观调控持续，房企融资渠道收缩，资金链紧张，融资价格上涨。 加上年末市场流动性紧张，房地产公司对资金的诉求上升。 随着房地产市场降温的趋势，信托企业进一步加强风控，提高了房企融资门槛。 在这种背景下，房企融资也呈现“马太效应”。

不动产依然是信托

“收益核心”

在严峻的变革压力面前，多家信托企业的年头不好过。 因此，在房地产公司频繁与信托牵手的背后，是房企缺钱的直接现实，也是信托企业的自主选择。

以前，一家大型信托企业的业务负责人开玩笑说:“即使过去了令人陶醉的一年，赚钱的项目也像不动产信托。” 在创新业务方面，无论是花费金融、abs、家族信托还是保险金信托，其利润都难以支撑企业的快速发展。

仅从11月集合资金信托产品数据来说，根据利润信托数据，上月集合信托产品发行规模为1593.27亿元，比上个月减少6.09%。 成立规模为1581.05亿元，比上个月增长43.43%。 其中，房地产信托设立规模达到581.35亿元，环比增长48.07%，占三成以上。 平均利润为8.47%，战胜平均水平0.18个百分点。

根据益信托，信托企业选择房地产信托作为转型期业绩支撑的原因是房地产市场发展迅速成熟，项目风险易于管理，业务模式成熟。 信托企业一方面提高了房企融资门槛，一方面信托资金集中在领域龙头房企和经济比较发达地区的项目，另一方面房企现阶段融资诉求提高，信托企业大幅提高了房地产类信托的收益。 现阶段选择开展房地产类信托既能控制风险，又能保证信托业务的总量。

光大证券研究报告显示，房地产和基础设施是目前库存信托产品的两大主要投入，房地产的产品规模明显领先于其他板块。 截至年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占60%。 但是，在年新增的注明资金投入的信托产品中，投向房地产和城市的产品仍占总新增信托规模的95%左右，产品投入比年集中。

报告显示，从每年中期开始，在限购限贷等房地产调控政策约束下，国内房地产公司融资环境逐渐低迷，承接信托等非标产品高额要求的板块不多，因此信托产品向房地产板块倾斜。 年下半年房地产板块投放的信托产品发行规模的减少也伴随着平均预期收益率的小幅上升。

事实上，房地产信托作为房企重要的融资渠道之一，在房地产市场宏观调控的背景下，一直受到监管要点的关注。

今年中，部分信托企业被所属地方监管部门要求暂停新增房地产信托业务，改进库存项目进行自我调查。 另外，中粮信托在整体并入上市公司的过程中，被要求监管房地产项目存续情况的证明和应对领域风险，可见关注度。