“约谈“敲打”新政加码 能否比较有效保障“房住不炒””

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讨论住建部要项、热门城市，地方政府房地产市场调控政策不断加强……进入今年以来，广州、杭州、上海、合肥等城市房价迅速上涨，备受瞩目。 近日，在广州、合肥等地的调查采访显示，中央和地方多部门结合土地、交易、信贷出拳，比较有效地抑制了部分城市房地产炒作的气氛，但个别城市的房价呈上升趋势。

高密度大强度控制一些城市的房价仍然在上涨

最近，住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求各城市密切关注新情况新问题，及时采取对比性措施，坚决遏制投机炒房，确保房地产市场平稳运行。

商谈成立前，合肥楼市调控政策正式实施，调控政策从扩大居住用地供应、限制热点二手房购买、限制热点学区住宅定员、限制热点楼盘“限售+摇号”8个方面稳定房价。

近年来，由于产业高速发展，合肥市常住人口激增，需求激增的住宅量激增。 去年出售新建商品的住宅超过1300万平方米，成交的二手房近600万平方米，建设期间上市面积700万平方米左右，但市内个别领域仍存在无法满足需求的情况。

合肥市房地产部门有关人士认为，在最新的38项调控措施中，土地供应、学区住宅、信贷等方面尤为重要，增加居住用地供应有助于直接增加新建住宅的发售量，从根本上改善供求关系。 热点学区名额限制是对抑制去年以来热点学区房暴涨趋势的房贷审慎监管，对购房资金进行透明审查，消除经营贷款、信用贷款等房地产市场流入，精准打击金融业房地产投机诉求的楼盘

合肥市楼市新政策法规出台后，合肥学院房地产研究所随机调查街头行人的2057份比较有效的问卷数据显示，赞成调控政策的市民比例占94% (赞成和基本赞成分别占36%、58% )。 合肥房地产业协会数据显示，8条调控措施出台后的第三周，合肥市新建商品房销售2370套，其中商品住宅1460套，环比增长13.8%。 销售平均价格为每平方米19109元，环比下降1.6%，连续两周下降。 二手房成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市场热度下降。 屯溪路小学学区二手房成交面积减少28.1%，和平路小学学区减少48.2%，48所中学校区减少22.6%，38所中学校区减少37.5%。

去年年底以来，中央和地方相关部门出台了一些政策，在金融信贷、交易环节和土地供应等方面打出了组合拳，密度和强度前所未有。

在金融政策方面，年底，中国人民银行和银保监会发布房地产融资集中度管理制度2021年3月，银保监会等三部门联合发布通知，严防违规经营贷款流入楼市。 作为交易的一环，上海、杭州等城市提出了比较严格的限购政策，深圳提出了“二手房指导价”政策，迅速冷却了火热的二手房行情。 在土地供应方面，从今年3月开始，许多城市开始推进住宅用地的“集中供应”，希望冷却土地市场。

在密集调控政策下，北京、上海、深圳等城市房价涨幅收窄，炒作气氛“降温”，但广州、杭州等城市楼市依然火热。

广州市黄埔区科学城某楼盘年7月价格在4万元左右，2021年1月为5.2万元左右，最新一期均价超过6万元，涨幅超过50%。 而且，广州中心城区的二手房市场火热。 年末，均价5.5万元左右的天河区某楼盘，到3月大幅上涨至7.5万元以上，2个以上月涨幅接近40%。 3月22日，广州市天河区一系列法拍价格为80轮，收盘价775万至1508万成交，溢价达到94.5%，可见市场热度。

进入今年以来的杭州楼市也将继续火热。 新建摇滚乐的签售率持续下降，杭州之江板块楼盘签售率仅为2.02%，创该市今年新低。 然后，二手市场的成交也很火爆。

专家分析认为，在监管政策严格的情况下，北上深度等城市作为房地产的“核心价值观”正在进行重燃，但尚未“熄火”。 此时，广州、杭州、合肥等城市的“接力棒”持续上升，一段时间后“价格差”缩小，相反作用于北上深度等城市，呈环状上升。

热点城市房价快速上涨的三个原因值得关注

由于行业内部解体，部分城市房价上涨的原因主要有三个。 是政策的滞后效应、供求关系的紧张、焦虑情绪的包围。

一是政策有滞后效应。 中山大学管理学院教授陈珠明认为，今年下半年以来，经营贷款、支出贷款等违规流入楼市，是部分地区房价快速上涨的重要推动。 最近，许多部门出台政策，如果严格执行，可以在一定程度上抑制房地产重燃的气氛，但政策的影响存在滞后，一会儿就会有效果。 他预计，禁止经营贷款流入楼市的政策“一个月左右”将产生明显效果。

二是部分地区供求关系紧张。 据统计，目前广州市天河区的去化周期只有3个多月，但在该市首批“集中供应地”的48个地块名单中，天河区未列地块，可见该区供需关系紧张。

“关键还是要进一步加大居住用地的供给地面积。 》长期关注合肥市楼市的合肥学院房地产研究院相关负责人分析认为，作为省会城市，合肥市住宅用地出让面积增幅连续4年至5年基本停滞。 另外，合肥的土地出让面积、出让金额等重要指标低于江苏徐州、浙江台州等城市，与合肥作为省会城市的定位不一致。 另外，杭州每新人口商品房新面积为128平方米，而合肥每新人口新商品房面积仅为64平方米。

第三，充满不安。 中原地产首席拆房师张大伟指出，今年1月至2月各线城市二手房交易量价齐涨。 在上海、深圳、杭州等房地产市场调控政策升级，部分中介和新媒体营造的氛围下，部分购房者担心失去购房资格。 这是因为它加速了上市。

“调控只会让房价暂时下跌到500-1000元，但之后的涨幅不就5000、1000元吗？ 买房子可能很贵，但绝对不会买错！ ”关于严格管制下的房价走势，一家新媒体的稿子这样写道。

3月初上海、杭州等地的调控政策出台后，千里之外的广州发生了“蝴蝶效应”。 广州买家微信群里开始流传“广州购房资格即将收紧”、“新房价限制后，双重合约首付上涨”、“再不坐车就没机会了”等信息。

在北京，一些中介向记者宣布每年5月为入学政策公布时间。 这是因为一定要在5月之前完成买入交易，不要改变政策。 这样的中介是买家的首要新闻来源。

“有传言说，我们看到上海出台了最新政策，北京也很快出台政策。 因为在这里赶手续，所以我周围有很多像我一样不安的人。 ’一位家长考虑在西城购买学区房定居，他对记者说。

严格管理经营信贷加强社会交流媒体的文案监管

陈珠明等行业相关人士建议，保持政策的基本稳定和连贯性。 以广州为例，在严格的限购政策下，年经一波上涨后，近几年广州开始实行严格的限购政策，市场相对平稳，而南沙、黄埔等区域从年开始以“人才卡”的名义开洞，但近期房价暴涨后，

张大伟认为，经营贷款流入楼市的本质是贷款与经营贷款过高的利差，目前经营贷款利率比贷款利率低2个百分点左右，但经营贷款周期长达20年，“流入楼市的动能过大”。 他建议严厉、多次严厉地取缔经营贷款流入楼市的行为。

“与非法取消经营贷款的行为相比，最近的压迫非常强大。 该政策的力量可以抑制市场过热，使经营贷款回归本质，有助于公司的经营，在一定程度上抑制整个大楼的非理性、不健康的快速发展。 ”张大伟说。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，大力推进利率市场化，用税收优惠等方法替代部分超低利率和超长时间限制的经营贷款。

合肥房地产局房地产市场监督管理处副处长乔磊提出，一方面要充分利用城市新增人口、商品房新建销售面积等数据资源，扩大前瞻性的预拆研究，进一步改善供求关系。 另一方面，房地产调控要更加重视舆论引导，加强微博、嘀嗒、直播平台等社会交流媒体的文案管控，营造良好的舆论环境，解决公共住房购买焦虑。

(此稿由记者程士华、王浩明、郑钧天、马剑、郭宇靖录制)。