“地王“收割机”：国企5个月豪掷1700多亿抢地王”

本篇文章3912字，读完约10分钟

《中国经济周刊》记者劳加迪|上海报道

在《中国经济周刊》年第23期发行)

是上次频繁听到“代表队”，还是去年股市异常波动，如今，其身影潜伏在火烈鸟油一样的一线和部分二线城市楼市之中。 6月1日，上海顾村地王花落信达地产际，直到最后一轮才“厮杀”的中国电建地产(以下简称“电建地产”)遗憾地回去，但次日在深圳“一局挽回”。

6月2日，这家中国电力建设集团旗下的房地产开发平台与中国中化集团旗下的金茂房地产合作获得土地，并以82.89亿元的价格中标，但深圳本土公司的万科报价仅略高于57亿元。

不久前，“代表队”的身影出没于全国各地的土地市场。 席卷上海区村的信达地产于5月27日在杭州出名，在28次激烈角逐中脱颖而出，与万科共同拍摄了奥体地块，123.18亿元的镜头一次加冕全国总额国王。

5月18日，招商地产在宁波东部新城以40亿8800万元拍摄地皮，立即成为宁波今年以来的“总额地王”。 在上海郊区的周浦镇，保利地产豪投资54亿5000万元拍摄宅基地，一举创下海外环史上最高地价。

根据中原地产研究部的统计数据，截至5月31日，全国土地市场超过15亿元的105个高总额地块中，52个被国有企业获得，共下跌1785.8亿元。 “代表队”成为了最近土地市场上最土豪的明星队。 福州最近开业的大楼柜台上，挂着“央企来了”的横幅，引人注目。

“代表队”将成为超级土地购买者

国有企业进入土地市场已是血本无归。 《中国经济周刊》记者表示，最富有的“代表队”成员高度集中，在竞争现场多次正面“肉搏”。 其中，中国电气建设、葛洲坝和鲁能集团组成的“水电系”，铁路系统出身的中国铁路建设、铁置业，更有“黑马”的信达地产成为土地买家激进的代表。

6月2日在深圳拍摄商住用地，并不是中电建金茂联合体最近首次掉钱。 今年5月，这只国字头的“鳄鱼”以69.6亿元刚刚获得南京河南西的两座宅邸，这意味着不到一个月就“烧毁”了152.49亿元。 年电建地产在北京、南京、武汉投入130.4亿元，新增土地储备135.5万平方米。

在与电建地产的“对决顾村”中获胜的信达地产更加凶猛。 信达地产的大股东是信达投资，信达投资是中国信达的全资子公司，中国信达的实际控制人是财政部。 5月底、6月初一周内，上海、杭州两地辗转的信达地产共有181.23亿元跌到土地市场。

更上一层楼，信达地产还加入过一线城市的掠夺战。 去年11月底，信达地产在上海刷新地价纪录12月，信达地产与民营公司龙光地产大战100多次，最终成为深圳地王。 从去年年底到今年6月初，这位崭露头角的房地产新贵已经在全国各地获得10块地块，共计超过350亿元，其中7块为地王。 不仅拥有广州、上海、深圳一线城市的攻城地，还拥有人气二线城市杭州和合肥的地块，大规模热门的布局构想被圈内人评价为“狂野”。

与电建地产同为“水电系”的葛洲坝地产手握土地也无从下手。 今年5月，以总额32.8亿元获得地板价格4.52万元/平方米的地块，刷新了南京单价地王。 扣除建安、税收等一系列价格后，该项目未来售价必须达到7万元~9万元/平方米才能保本，无法与上海房价相提并论。

“水电系统”的另一大鲁能集团的房地产扩张计划也同样猛烈。 去年投资112亿4000万元夺走4枚地王后，今年以来，集团累计损失土地市场100亿元巨款。 加上原来的海南、北京等地块，现在的土地储备总量已经超过1000万平方米。

铁路系统出身的铁置业此前参加过上海区村地块的围猎，最终一无所获，但价格相当高，短短几秒钟内就将地价从14亿4400万元倍增至30亿元。 铁置业母公司是中央企业中国铁路工程总企业独家发起的铁股。

房地产商:土地市场已经是“寡头”市场

中原地产首席解析师张大伟接受《中国经济周刊》记者采访解析。 从公司整体资金价格来看，过去的计算逻辑与现在不同。 过去的地王必须在两三年内以一定的价格出售。 否则利息价格过高，目前情况下超发货币量大，公司支付的资金价格低，剩下的可以通过融资处理，但像央企这样的公司融资价格不会超过3

据悉，去年4季度全国广义货币m2增长约4万亿元，今年1季度m2增速约5万亿元水平，2季度新币约9万亿元，土地市场、楼市爆发被外界认为是“货币现象”。

在上海许多土地竞争现场看到，尽管各土地基本上都有20多家房企参加，但许多现场只有一半人挂牌。 “很多房屋制造商知道，开业不到两分钟就听到价格跳跃，毫无竞争力。 另外，有相当一部分是来打酱油的。 例如，以前政府附加了一点比较土地自有率等苛刻条件，但这个领域并没有低头。 大家都很好奇《地王》怎么解决。 ”张大伟告诉记者，目前的土地市场已经是“寡头”市场，在一线城市只有央企、国有企业、部分上市公司才能真正参与“分蛋糕”。

据资深房地产注意者卢俊研究，具有国资背景的信达房地产借款利率水平仅为2%，但通常民营企业的基本借款利率为6%~8%，个别优秀公司只能达到4%。

“央企融资价格低，利率往往比其他房企低3个百分点。 》易居研究院智库中心的研究监督严跃进，这也是央企有土地底气的重要原因。

顺便说一下，6月2日，京基集团刚与中信银行签下300亿元信贷额度，被认为是银行信贷资金支撑房企的例证。 广发证券提供的报告显示，年4月监测点为上市住房企业内银行贷款规模178亿元，比去年同期大幅上升144%。

除了银行贷款大幅增加外，《中国经济周刊》记者还了解到，去年以来流行的企业债务发行规模巨大，成为“代表队”取土的便利之处。 年4月，房企发债规模为267亿，是去年同期的3.68倍，预案募集规模为782亿。

据观察，华侨城日前发行的35亿元企业债务利率低至2.98%，保利地产50亿元企业债务利率更是只有2.95%。 从同期数据来看，这类债务发行利率已经接近国家信用，当时5年期国债、国开债务收益率分别为2.61%、2.81%、7年期国债、国开债务收益率分别为2.78%、3.11%。

中央企业应不应该拿地？ 国有资产监督管理委员会曾颁布《限房令》

对于国有企业，特别是中央企业拿地，市场长期存在争议。 有观点认为，央企也是公司，盈利无可厚非，但越来越多的观点指向央企隐藏的特殊资源，不应该在竞争充分的房地产市场“混”。

独立经济学家马光远认为，央企的定位应该在国民经济命脉、国家安全、基础设施和资源等行业，并不是所有行业都有涉及。 另外，大多数央企之所以能够获得竞争特征，不是由于经营特征，而是由于政治特征、权力特征、政策特征，央企凭借其独特的地位，在信用、政策等方面支配着中国社会的大部分资源，将这些资源用于房地产投资等方面会产生影响

早在3月，全国两会刚刚落下帷幕，主要业务非房地产的央企在北京一天诞生了“三大地王”，震撼了舆论。 当时，国有资产监督管理委员会曾向78家不以房地产为主业的中央企业发布《住房限制令》，加速退出市场。 据当时统计，每年参加统计的127家中央企业中有94家进入房地产，占70%以上。

此后，到了年底，据媒体统计，只有不到20家央企以剥离或转让的方式退出房地产市场。 今年7月，主要针对包括房地产业务在内的中央企业，国有资产监督管理委员会也发出通知，禁止参与地王地块的竞争，但收效甚微。

但是，去年《限房令》实施一年后，国有资产监督管理委员会扩大了房地产央企阵容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视为本职管理。

事实上，距离当时的“限房令”已经过去6年了，现在主业不仅是房地产央企，任何属于清退行列的央企都没有完全退出房地产市场。 许多记者调查也没有发现78家央企具体退出房地产业的时间表。 《住房限制令》不是虎头蛇尾吗？

“实施情况应该不如预想。 由于不知道未公布的公司的具体土地取得情况，一些公司不一定需要通过公开市场来取得土地，可以通过公司收购、项目收购、资源整合来取得土地。 ”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在央企的产业战术布局上，房地产贡献度较高，因此作为关联公司的优势，央企退出政策执行并不可取。

张大伟解体了，即使这78家央企全部退出，剩下的房地产央企也是市场占有率更高的部分，低于央企退出的比例。

曾经的民营企业的国王们

民营企业“被地权王拖着现金流公司濒临破产”的生存逻辑会在央企重演吗？

民营企业曾多次上演地王悲剧。 2009年12月，富力、碧桂园、雅居乐和随后入股的中信、世茂5家开发商共同获得的广州亚运城，以255亿元的交易价格至今仍居全国总价王首位。 当时，5家企业分别持有20%的股份设立了利合房地产开发亚洲运城项目，但2009年拍摄地5年后的亚洲运城项目仍未能给投资公司带来正现金流。 年雅乐占20%股权的广州利合房地产开发有限企业税后亏损人民币0.28亿元，年度税后亏损人民币0.27亿元。

2009年，金地、常发地产分别以222%、425%的溢价率获得上海佚山2宗地王，年8月常发豪庭开盘，开盘价13095元/平方米，不仅接近地板价12075元/平方米。

年10月，碧桂园和金茂分别以34.2亿元和17.6亿元获得北京两块地块。 随后，碧桂园以“最终成交价超过业主授权价”为由，将该地块的权益交给了另一家央企。 的一个例子是，他和信达一起竞拍杭州地块万科，但信达最终因价值超过约定的10亿元而退出游戏。

许多人还记得年世茂以88亿元拿下建邺区河西北部江东5号g11地块，一举刷新南京总价王的时候。 为了获得土地，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自进行监督战，在现场双手合十祈祷的表情被拍摄下来，成为解读民营企业手握土地心酸的象征。