“三四线城市领涨下半年楼市”

本篇文章2533字，读完约6分钟

19日，国家统计局公布5月70日大中城市房价波动情况，15个热点城市新建商品房价同比涨幅全部下跌，其余大中城市房价下跌或涨幅下跌的城市数量有所增加。 这意味着在监管持续两个月后，房价明显稳定。

业内人士表示，两年前上升的一线城市从去年5月开始逐渐调整，楼市分化进入新周期。 三四线城市预计在今年楼市晚些时候上涨，但四季度房地产销售数据涨幅很可能降至个位数，整体市场将平稳降温。

数据热点城市涨幅明显

统计局数据显示，与去年同期相比，15个城市新建商品住宅价格涨幅全部回落，降幅在0.5个百分点至6.4个百分点之间。 从环比来看，9个城市新建商品住宅价格下跌或持平，5个城市涨幅在0.5%以内。

交通银行金融研究中心数据显示，5月份70个大中城市新商品住宅价格平均环比增长0.75%，比上个月涨幅微增0.02个百分点。 其中一线城市增长率继续大幅下跌，二线与上月增长率基本持平，三线城市增长率继续扩大。 房价比去年同期连续5个月放缓，收窄至9.68%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，5月，因地制宜、城市实施房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

从整体来看，5月70个城市中，新建商品住宅与去年同期相比涨幅比4月份下跌29个，二手房18个城市比4月份下跌。

值得一提的是，一二线城市较去年同期涨幅下跌尤为明显。 据统计局推算，一线城市新建商品住宅和二手房价格比去年同期连续8个月下跌，5月比4月分别下跌2.2和1.7个百分点。 二线城市新建商品住宅和二手房价格比去年同期连续6个月和4个月下跌，5月比4月分别下跌0.8和0.5个百分点。

中原地产首席拆房师张大伟表示，去年5月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手房价格分别同比上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，拉开了房价上涨的拉动行情。 年，二线城市急剧上涨，成为房价上涨的首要动力，但进入年后，市场再次逆转分化，三线城市领先。

“时隔两年，历史发生逆转，两年前12线城市从去年5月开始逐渐调整，本房地产市场分化为新的周期。 ”张大伟说。

5月数据显示，70个大中城市中，20个城市涨幅超过1%，4个城市涨幅超过2%。 具体来看，蚌埠环比上涨3.4%，北海环比上涨3.2%，湛江上涨2.6%，哈尔滨上涨2%。

张大伟表示，在严格管制下，一二线热点城市楼市全面呈停滞或下降趋势，上升城市基本为三线城市和部分西部二线城市。

冷却北京的二手房

值得观察的是，5月份的数据显示，部分地区二手房价格超过新建住宅。 从全国数据来看，二手房价格涨幅也明显低于新建住宅。

从二手房市场来看，北京、天津、石家庄、厦门、秦皇岛、合肥、三亚环比下跌。 北京跌幅排名第一，下降0.9%，三亚下降0.5%，天津下降0.4%，秦皇岛下降0.2%，厦门下降0.3%，石家庄、合肥下降0.1%。

张大伟表示，北京二手房价格下调0.9%，成为历史上首次跌幅第一的城市。 由于“317”调控政策的效果，北京二手房市场全面降温，调控效果开始明显。 数据显示，5月，北京合计月内二手房合同只有10801套，这是最近27个月的最低值。

亚洲澳大利亚机构市场总监郭毅分析称，5月份新建商品住宅价格与上月持平，二手房价格比上个月下跌，这使北京成为抑制楼市增长的领头羊。 二手市场率先出现价格跳水，迅速波及新建市场，抑制了房价上涨势头，价格走势平稳。 她预测，年内北京楼市仍将维持成交回落、价格稳定的市场走势。

张大伟表示，整个市场出现明显的成交下行，新建商品房市场也连续5个月低于3000套。 但从价格调整幅度来看，买卖双方的博弈仍在持续，除个案价格大幅下跌外，没有出现成交价格的大幅波动。

事实上，不仅是北京，整个房地产市场的成交也明显下降。 1至5月，商品房销售面积54820万平方米，比去年同期增长14.3%，商品房销售额43632亿元，增长18.6%。 与去年4月的高价相比，两个销售指标的增长率分别达到了22.2个百分点和37.4个百分点。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前的监管政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严格监管状态，各地收紧措施陆续出台。 随着监管效果的持续发酵，越来越多紧缩政策的出现和监管范围的扩大也在市场预期之中。 目前，诉求趋于观望，市场成交率大幅下跌。

风向“抑制泡沫”和“库存回收”并行进行

“监管政策的效果已经显现出来，但一些地区的政策没有严格执行，将周边地区的县纳入统计数据，从而改变表面数据。 因此，泡沫依然在持续，未来政策的严峻形势难以改变。 ”。 业内人士说。

对此，夏丹表示，5月房地产成交和房企资金增速持续下跌，开发投资增速首次出现“刹车”。 预计下半年，房地产调控政策将明显难以放松。

夏丹认为，未来一方面将通过政策性调控抑制买入端口，另一方面将通过资金调整投资端口。 “去年，银行将大量贷款资源投向住房贷款，新增个人住房贷款占新增贷款的比重一度达到39.2%，并有过度扩大的趋势。 今年金融端的“杠杆作用”抑制了房贷失控的苗头，房贷投入额将在总量调控目标下大幅削减。 ”

“然后，由于市场流动性的叠加，资金价格上升，迫使银行通过提高价格的方法重新筹集资产。 预计今年个人住房贷款规模和占有率均将下降，主要地区1套住房贷款、2套住房贷款平均利率将明显上升。 ”夏丹说。

在多重压力下，将面临第四季度的房地产或调整。 张大伟表示，从全国数据来看，市场整体涨幅开始加速放缓，三四线城市继续高位运行，但整体涨幅将下行。 预计年四季度房地产销售数据涨幅很可能降至个位数。 市场总体稳定，二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。

夏丹表示，首个5月开发投资自年初以来首次出现增速下跌，房地产投资增速下行趋势确立。

“商品房成交比去年同期增长率开始下降已有一年，房地产投资上半年出现的高增长难以持续。 销售增速的大幅下跌，将带动后续的开发投资，金融监管的加强和资金链的收紧，也将形成硬性约束。 房地产投资增长率呈现“先涨后抑”的局面，在二季度高点后，预计很快将达到顶点。 ”。 夏丹想。 (记者梁倩) )。