“合肥房价过山车：从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩”

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从全球涨幅第一位到部分楼价几乎腰斩的是谁监管了合肥房价过山车？

在《中国经济周刊》年第26期发行)

安徽省合肥市，曾经垫底的“弱二线”房地产价格低地城市，去年跃居国内乃至全球房价快速上涨的“领头羊”，令人们侧目。 胡润研究院今年1月公布的全年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，居全年全球房价涨幅第一位。 在全国70个大中城市新建商品房价格环比涨幅排行榜中，合肥也首次位居榜首。

去年下半年，特别是10月2日以后，合肥发布了“史上最严格的限购令”，房地产市场迅速从火热的高温状态陷入降温和沉默，价格持续下跌，成交量不断萎缩。 据房地产商介绍，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价呈50%的直线下跌，价格腰斩。

合肥作为长江三角洲城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的紧密竞争中，城市经济总量和人口容纳量小，人口吸引能力不强，房价长期不温不火。 但是，为什么去年以来房价涨幅如此急剧和突兀呢？ 背后的理由是什么？

金融类租户“高评价高信用”上演“空手套”

当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥多年来房价一直“低调”，当附近城市南京2008年房价超过每平方米万元时，合肥的房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊。 “当时每平方米1万元的房价太高，一时难以接受，但其实周边城市早就跑到3万、4万美元了。 ”李文杰说。

年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来了超乎想象的暴涨。 合肥市民张对记者说:“去年涨价最多的时候，我过马路的时间可以把房价提高200~300元/平方米。 如此无限制地推进到世界涨幅第一位，真是不可思议。 ”。

偏离正常轨道的一些变化总是有原因的。 合肥一家大型房地产中介负责人王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年从全国各地涌来的“炒房团”聚集在合肥，他们要去的地方“像洪水般，房价迅速上涨，不断水涨船高”。

根据王涛的提醒和记录，去年合肥楼市聚集了“炒房产”和“炒主要房产”两种“炒房产”。

“金融扰民”，有一发不可收拾的人，也有成群结队的人。 由于去年房地产少，“炒房店”多，什么样的房子被中介了，这些炒房店全部接管，通过银行“高估值高贷”这些房子，越来越多的钱从银行取出，投资炒房店。

王涛说，他们去年做了几个这样的业务，其中有一个来自浙江的“炒房团”，4人组成了团队。 背后有几家企业赞助了他们的一部分资金，用于支付炒房的首付，赚钱并按比例分成。 那时，他们马上要求20套，请中介帮忙计算首付、月供、银行能出多少钱。 他们对房子的质量要求不高，只是想找到面积大的房子，可以从银行取钱越来越多。 这样的“金融炒房客”是玩金融擦边球的投机者。

王涛对《中国经济周刊》记者说，许多这样的“炒房团”不需要自己掏钱，弄好了就可以多出钱。 他记得很清楚。 一位“金融交易租户”用这样的方法，经过几轮操作，一共出了多套20万元现金。

“高评价高贷款”是指通过关系对房子的价值进行高判断。 例如，a租户从中介那里承担100万元的物件市场价格，他请背后的财团代为偿还，再找门路将该房产的价值高估到150万元，按银行通用标准按房屋价值的7成贷款，则从银行借款105万元 到此结束了基金会的垫付，他正在使用它

王涛说，当时这些二手房贷款手续全部加快，一个月内完成一套，“炒房团”接手的房子放在那里等涨再出手。 据了解，这些房子是去年4、5月交易的，购买时价格还很低，目前这些房子没有出手，还放在那里等待涨价。 因为入手时的价格很低，所以均价在每平方米1万元左右，按照现在1.5万~1.6万元/平方米的价格，每平方米可以赚5000元左右，每套房可以赚50万~60万元。

合肥链家的一位员工表示，去年在合肥通过这种“金融游戏”炒房团的“炒房团”，不用看中介给我找的房子，直接付款就拿到了，委托房地产中介全面解决。

另一个“炒面团”是组团出击的“主流炒面团”。 他们互相联手，集体购房，独家购房，控制房源，抬高价格。 这样的“炒面”对房子的质量要求很高，注重绿化和户型。 他们大多共同购买整个建筑物、整个单元或整个楼层，便于洽谈价格。 一旦拿到手，就把这些房间分成一个一个的小单间出租，或者整套租给别人，用房租抵月供出，然后坐下来等待涨价，达到自己满意的收益后再出手。

“炒房”由/ S2/] 集团承诺管理住宅来源，决定客厅价格，并利用媒体造势

合肥采访期间，记者会见了“炒房客”郭文强。 他说，年合肥滨湖板块房价上涨非常缓慢，年初均价7000多元/平方米，但到了年末上升到8000~9000元/平方米，一年间也没有上升到每平方米2000元。

郭文强的解体，与南京等周边城市相比，合肥的房价在这场暴涨之前是落后的城市。 因此，去年，大量“炒房”一路涌入这个房价洼地，不断抛售炒房，在板块轮换中逐渐推高房价，迅速超过合肥房价几年来的涨幅，是房价异常上涨和畸形的行情。

郭文强认为，去年合肥房价上涨的板块是滨湖，这个板块也是房价快速上涨的最大元凶。 年这些“炒房团”去滨湖板块买了房子。 平均价格在8000元/平方米左右，各小区都有。 之后，各路的“炒面团”蜂拥而至，用接力烤炒面。 大家互相打气，谁也不卖，控制住这个板块的大部分房源，乘机进行炒面。

之后，滨湖板块没有新建住宅出售，房源基本掌握在这个“炒房团”手里。 控制房源不是目的，靠炒股赚钱才是终极目标。 过了一会儿，“炒房”突然出了四五套房子，直接出了1.3万元/平方米的价格，房价一下子上涨了。 “这样的价格一定会很贵。 ’郭文强说，这样做是为了刺激有需要的客户。 随后，他们到处贴广告，利用各种媒体造势，周边中介也纷纷开价1.3万元/平方米。

“房客炒股”很清楚花这个价没人买。 等了十半天，这个板块一下子出了三四套房，价格1.2万元/平方米，出了很快就没了。 我不知道是不是真的卖掉了，但市场已经被拉动了。 这样，“炒房团”将房价从8000元/平方米一下子提高到1.2万元/平方米，节约了1万元、1.1万元的中间价区间和涨价过程。 之后，连续推出7、8套价格1.3万元/平方米的房源，自然很快又没了。 客人看到房价如此暴涨，不敢再看情况，跑着买了，结果没房，“炒房团”打压了可售房，直接报了价1.5万~1.6万元/平方米。 这样，主流的“炒房团”通过垄断板块的住宅资源，很快拉高了滨湖板块的房价，最高峰的时候，他们居然把滨湖的房价炒到了2.2万~2.3万元/平方米的高价。

郭文强表示，通过上述板房炒作，“炒房团”又开始炒作周边相关板房。 这样，在“炒房团”的炒作之下，合肥的房价连年疯狂上涨。

发出了“购买限制令”一部分板块的价格变得破碎了

“出桩被打”，合肥楼市的爆炸性上涨和快速上涨很快引发了“限购”的新政。 年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10项管制措施。 主要内容是合肥市提高居住用地的供给力。 加强商品住房销售定价备案管理等多项措施，暂停市区范围内限购异地公积金贷款。

合肥这个“史上最严格的限购令”出台后，合肥的房价很快转为下跌趋势，一直下跌到今年5月初。

合肥房地产业内人士认为，合肥房价最先自滨湖板块炒作，因此滨湖板块的水分和泡沫最大。 去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不断加强，炒房者开始大量弃房。 滨湖房价盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”将以2万元/平方米的价格出售。 湖板块的房价也因“炒房团”的出售而急速下跌。 合肥市部分房地产商表示，滨湖板块降幅最大，多降幅达40%~50%，接近腰斩价格。 今年春节，滨湖某楼盘开盘价1.1万元/平方米，比价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格下降一半以上。 “成也萧何，败也萧何”。

这些房地产行业人士认为，限购后，合肥房价将于去年年底今年年初达到冰点，过春节的几天，很少有人看房买房。 滨湖板块价格疲软是个别现象，但合肥房价低迷是不争的事实。

(应采访对象的要求，郭文强是化名) )。

《中国经济周刊》记者刘照普|合肥报道