“房地产信托遭遇严监管 房企或迎还债高峰提前“蓄水””

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视频:房地产调控会不会影响中国经济的快速发展？ 统计局对应来源:中国信息网

融资渠道受到限制的房企资金链再次受到压力

地产商加速海外融资、股权销售提前“蓄水”

《经济参考报》记者获悉，年整顿信托业是银监会工作的要点。 近日，银监会通知商业银行和信托企业开展银信类业务，不得将违反信托资金投向房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制和禁止行业。

对信托的强力监管意味着全年房地产公司融资的重要渠道将受到严重限制，房企资金获取将再次陷入困境。 业内人士表示，房企迅速转向海外融资，但国内住房贷款都受到严格监管，加之内地债市融资难，房地产公司陷入“缺钱”的困境。

不动产信托受到严密监督

房地产公司融资渠道全面“封闭”。 银监会近日发布的《关于规范银信类业务的通知》确定，商业银行和信托企业开展银信类业务，不得将信托资金违规纳入房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制和禁止行业。 对此，相关人士表示，去年完善信托业是银监会工作的重点。

据这些相关人士介绍，除了年内可以合规进入的保障房行业外，今后通过“擦边球”进入房地产行业的信托企业将受到严厉处罚。 “以北京为例，监管层已经确定，严禁信托资金重印租赁市场。 国家全面推进租赁和出售，信托机构不得助长杠杆化，开发商资金支持必须遵守合规性，渠道和自主业务都不得转为杠杆化支持。 ”

17日，信托的第一张票出来了。 山东银监局发布行政处罚新闻公告称，山东省国际信托股份有限企业为不符合贷款条件的房地产公司提供融资，部分政府融资平台业务由地方政府变相提供担保。 山东银监局根据《中华人民共和国银领域监督管理法》第四十六条，对山东信托处以40万元罚款。

从年下半年开始，监管部门逐渐限制房地产开发公司融资来源，相继出台了房地产公司股市再融资、债券融资、流入房地产领域的银行财科技商品与民营房地产基金的比较等一系列政策。 在这样的背景下，尽管是高额企业，但用途灵活的信托资金成为了房地产公司青睐的融资方式，房地产信托的规模也持续快速增长。

根据益信托网最新数据，全年共有68家信托企业共发行1907家房地产集合信托产品，同比上涨123%，募集额从全年2717.33亿元大幅上升至6261.02亿元，涨幅达130.4%。 仅第四季度，共发行了730只房地产信托产品，募集规模为2187.22亿元，占全年发行规模的34.9%。

住宅企业加快海外债务输血的步伐

为了加大国内融资难度，缓解后期资金压力，房企海外融资步伐继续加快。 据中原地产研究中心统计，截至2009年，已有7家房企公布海外融资计划，累计金额超过30亿美元。

具体来说，24日，世茂房地产发行了2025年到期的5亿美元的5.20%优先票据。 当天，旭辉控股上市交易了2023年到期的优先股。 1月10日，碧桂园宣布发行2023年到期的2亿5000万美元的4.750%优先票据和2025年到期的6亿美元的5.125%优先票据。 1月9日，房地产宣布发行本金总额5亿美元的票据，年息6.25%。 票据发行的净利润约为4亿9200万美元，据说时代房地产计划用于一些现有债务再融资和常规运营资金的用途。

中原地产首席拆船师张大伟表示，在楼市调控的大趋势下，房企资金链压力再次增加，与两年前大量回购海外融资不同，从年开始，海外融资也越来越受到关注。

中原地产研究中心的统计数据显示，全年，房企海外融资共计388.6亿美元，较去年全年140.6亿美元上涨176%。 “除了额度上升外，房企融资价格较年均4%有明显上涨。 ”张大伟表示，目前许多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

泰禾集团1月10日宣布，将发行去年获准在境外发行的10亿规模美元债务，首付4.25亿美元。 其中三年期年息为7.875%，五年期年息为8.125%，每半年支付一次。 同时，泰禾集团将提供无条件和不可撤销的跨境担保。 富力集团1月5日宣布，企业与高盛签订认购合同，2023年到期的5年追加发行1亿美元优先票据，权证利息为5.875%。

迎来住房企业和还债高峰期提前“蓄水”

相关人士表示，另一方面，除住房贷款、债务发行受到限制外，全年房地产调控继续保持紧缩模式，房企销售将受到退保或影响。 然后，为了迎接房企和还债高峰期，避免“钱紧张”带来风险，房企将在年初明显开启蓄水模式，尽早进行资金配置。

据中国指数研究院报告，截至21日，金茂、万科等18家以上上市房企公布了相关融资计划。 其中，多家房企直接或通过出售股票进行融资。 1月2日，红星美凯龙宣布以每股10.23元发行3亿1500万股a股，募集32亿2200万元资金。 当天，越秀地产表示，预计销售越秀房地产投资信托基金的基金单位，总额预计为3.09亿元。 万科也宣布同意向股东大会授权企业在350亿元以下的范围内直接发行债务融资工具。 金茂将按每股3.7港元出售股份，9亿股融资额约33.06亿港元。

关于债券，苏州高新技术公告经上海证券交易所同意，发行总额在15亿元以下的企业债券和6亿元的绿色企业债券。 阳光城发行定向债务融资工具，注册金额30亿元。 金隅发行资产支持专项项目，总产品规模不超过30亿元。 碧桂园每股以17.13港元出售4.6亿股，发行总额达156亿港元的可转换债券。 计划进行非公开发行的企业债务为60亿元。 富力宣布发行80亿元超短期融资券。

对此，张大伟认为，房企已经提前准备好资金，以迎接集中还款期。 数据显示，全年房企到期的总债务规模只有500亿元。 年，以100%的转卖比例估算，房企将有4000亿元以上的企业债务到期。

中诚信国际公司融资部第二部总经理王雅方指出，住房企业的资金风险目前难以反映在年度财务报告中。 另一方面，住宅企业的财务结算特殊，收入确认有延迟。 另一方面，房企所有权益中可能存在一定规模的明股实债，反映比实际债务负担和财务报告更为严格。 “近两年来，房企合作项目逐渐增加，一般合作经营项目没有表现出来。 因为这家房企的财务报表看不到实际的债务负担。 ”

“而且，市场监管的不明确性也再次加大了风险。 》张大伟最近表示，碧桂园因市场波动，取消了年第一期18亿元中期票据的发行。 张大伟说，借款、银行贷款和信托受到限制。 随着管制的持续，销售预期也将发生变化。 另外，由于该房企未来的资金链状况仍无前途，海外融资也面临困难或再次增大的可能性。