“5月一二线城市土地市场成交量进入低谷”

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年5月，地方城市进入土地政策发布密集期，一二线城市土地成交量持续萎缩，三四线城市土地成交持续上升。 从整体上看，土地市场成交规模上升，土地成交溢价率也回升至高点，但受成交结构变动的影响，成交楼板价格降至两年来最低点。

6月9日，克比瑞地产研究院公布数据显示，5月土地市场供应略有回升，全国330个城市经营性土地供应建筑面积回升18661万平方米，环比上涨19%，但与去年同期相比，供应面积下跌8%。 另一方面，本月的供应地块为2980件，环比上升14%，比去年同期下降11%。

综合前5月的数据，土地市场呈现成交“大小月”的趋势，4月市场下跌后，5月成交规模和上月比均呈上升趋势，年内1、3、5月成交规模相对较高，2、4月成交规模处于低位。

顺便说一下，从本月土地市场表现来看，整体进入“量价上涨下跌”的运行状态，首要原因是一线城市土地成交大幅下降，基本进入“无土地”状况，土地成交频繁降温，底价成交地块激增。

另一方面，据克瑞地产研究院拆解相关人士介绍，一二线城市地块降温的主要原因是，多将土地性质划为商业地块，且对自有持有率要求较高，土地位置相对偏远等。 另外，厦门、成都、天津都是地块为了无人报价而流动拍摄的。 三线城市土地成交量持续上升。

关于溢价率，5月整体溢价率为37%，比上个月上升14.7个百分点，溢价率在低位运行7个月后首次回升至30%以上，同时达到12个月以来第二高。

从城市来看，一线城市在成交量极度缩小的情况下，仅有1块土地不是底价成交，平均溢价率低至1.3%，比上个月减少5.6个百分点，一线城市成交溢价率再创新低。 二线城市和三四线城市的溢价率分别环比上升11.7个百分点和13.1个百分点，本月平均成交溢价率为27.8%和42.5%，本月二线城市长沙、成都、合肥等地价相对不高的城市转让了很多土地，郊县成交的土地上，

二线城市本月平均溢价率为27%，比上个月增加10.8个百分点。 据拆解人士介绍，一方面受少量热点地块拉动，但首要原因仍是二线城市出让的地块位于偏远的郊县，挂牌量偏低。 这些区域由于土地价值尚未深入挖掘，所以挂牌率低，没有最高价格的要求。

从总体上看，年5月，地方政府政策发布频率明显提高。 南京、深圳等城市均在月内出台土地供应规划，进一步加强住宅用地供应，深圳确定保障性住房的提交不得低于全年住房建设总量的60%。 22日，厦门表示将通过多渠道增加租赁住房供应，积极利用存量住房用于租赁。 25日，大连颁布土摄新规，要求出租房屋配置比例最多扩大到30%，土地溢价率最高上限设定为70%。 第一个方向仍然是提高土地供应量，抑制土地价格，确保土地市场平稳运行。

关于下半年土地市场走势，克比瑞方面认为，热点城市将在抑制地价的基础上，进一步加强住宅用地和租赁住宅用地的供给，一二线城市的成交量将回升，但溢价率将维持低位。 对于地方城市高质量的商业区来说，在住宅用地投资机会减少的情况下，由于公司治理地区的投资需求，未来可能会越来越受到关注。 在三线城市，在公司规模竞争加剧的领域背景下，土地市场热度将继续保持，价格指标也应暂时保持高位，对房企来说应保持谨慎态度。 (记者高伟北京报道)