“拿地招数多元化 房企区域深耕能力待考”

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据上市房企半年来的报纸报道，不少房企拿地方式呈现多元化趋势，除“募集”外，还通过与其他企业合作、城市更新、政府与公司合作、并购等方式，积极拓展高质量的土地资源。 前几天，许多集中供应地相继回归，第二次集中土拍规则重新升级。 从升级后的集中供应地模式来看，房企集中拿地带来的利润水平仍然受到限制。 业内人士表示，随着旧市场改革机会的增加，房企将多元化攫取土地，成为趋势，如果运营得当，利润有望增加。 但是，与其招揽市场，不如多元化土地的成分和后期运营多而复杂，考验着房企的区域深耕能力。

多样性的发展趋势

从拿地态度来看，房企的态度普遍趋于谨慎。 在头部公司，碧桂园在半年报上表示，面对新的挑战和市场变化带来的机遇，集团一贯坚持稳健的财务政策和风险控制措施，保证建筑质量和安全，审慎务实地补充高质量土地，加强合同销售和退保，经营性现金

融创中国此前曾表示，企业每个人都会发挥多土地的特点，小心翼翼地获得高质量的土地。 继续推进“城市共建”战术，发挥产业合作能力和企业品牌特点，推进越来越多高质量产业合作项目落地，同时密切关注集中供应地政策的推行和影响，慎重把握公开市场的机会。

易居研究院智库中心研究负责人向中国证券报记者表示，目前房企土地取得方式多样化，与“招行”出让规则要求增加、房企资金普遍紧张等有关。 关于旧改革，由于现在进入了库存时代，旧改革的机会明显增加，获得土地项目后，如果开发得当，可以有一段时间的利润空。

严跃进表示，在强烈监管要求下，一些房企的经营出现了许多新问题。 对于一些经营状况良好的房企来说，通过收购同业出售的地块，可以获得稍高质量、性价比高的土地项目，也有利于利润的囤积。 从检查模式来看，现在直接检查的方法越来越少。 随着土地募集模式更加公开和透明，以前流传的特征，例如酒店建设项目等进行检查的方法表明，空之间变得更小。 类似模式现在很多住宅企业都放弃了。

各有优缺点

东方典房地产集团总裁胡长龙对中国证券报记者表示，相对于旧改编、并购、土地没收模式，集中供应地最大的优势是市场化获取，遗留问题少，缺点是竞争压力大，土地价格比高。

“旧改革的好处是获得土地的渠道畅通，资金的返还和支付有政策依据。 由于前期投资较大，政府充分考虑开发商的优势，综合土地收购价格相对较低。 缺点是前期资金占有量过大，在管理土地的过程中出现了不可管理、难以操作的政策、现场等问题，导致供给地周期过长无法供给土地，前期投资无法及时收回或亏损，许多房企在这方面都有很深的体会。 ”胡长龙指出。

与通过并购获取土地的方法相比，胡长龙指出并购的好处是可以在市场上充分选择，遇到质量好的项目，可以充分利用企业的资本运营能力，充分利用部分财务和经营杠杆。 缺点是有“病”的项目变多，后期的开发经营不好。 很多问题在并购期无法完全发现，对并购团队的投资要求特别高。

贝壳研究院高级分解师潘浩表示，由于旧改革对土地前期的介入较深，利润总体上比拍照要高，但资金收益率周期也较长。 这是因为对住宅企业的运营能力、资金实力要求很高。 并购相对于招标地，以切入价格低、交易模式弹性大为特点，但隐性风险也高，如果前期调整不充分，容易出现影响项目开发的风险事项，沉淀资产 对房地产企业来说，首要意义是深耕城市，建立谷仓地带型大盘项目，是扩大规模的做法之一，但由于房地产企业对资源整合能力的要求相对较高，满足房地产企业的招商、配套建设诉求等政府诉求。

综合实力是关键[/s2/]

最近，许多集中供应地相继回归，第二次集中土拍规则重新升级。 各地出台了试行“质量竞争”、禁止“马甲”、调整当前房屋销售、建设竞争、降低溢价率上限等多项新规则，地价已经进入全面治理阶段。

中国孙宏斌表示，近期，全国22个城市的第二批集中供应地有多座城市相继调整了土地拍板规则，目的是控制地价，降低全领域的风险。 “有些公司压力很大，出了点问题。 可能是企业在购买土地、布局、产品上有问题，但不是政策造成的。 当然，相关政策的制定会带来全领域的洗牌，随着监管的推进，优秀公司的特征会逐渐显现出来。 这是一个长期的持续过程。 ”

“第二次集中供应地没有改变开发者利润下降的趋势。 ’中原地产首席拆师张大伟对中国证券新闻记者说。

与多元化土地的可行性相比，张大伟指出，旧改革一定有机会，但大部分公司不太看好旧改革的土地。 住宅企业要通过旧城改造等方法获得土地，就必须继续深入耕种区域。 否则，获得土地难度很大，不利于后期开发。 张大伟表示，由于集中供应地基本上是土地净地，住宅企业开发难度小，相对竞争一定很激烈。 招标竞争力变大后，大部分公司都在尝试土地多样化，但土地多样化同样也存在很多风险。 例如，旧改革项目一般位于市中心，面临搬迁、新建项目限制、建设限制等一系列问题。

潘浩则认为，随着集中供应地土拍规则的优化升级，对房企的综合实力要求更高。 近来，集中供应城市土地拍摄规则升级，中小型房企、国内房企竞争成功，市场呈现多元竞争，高质量地块仍竞争激烈。 在这样的背景下，旧改革和核查等土地市场将受到住宅企业的关注。