“拽住供需矛盾化解租房痛点”

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随着人口的涌入，住房租赁诉求长期旺盛，特大城市租赁市场供需矛盾甚至更为突出。 租赁市场管理的关键要在供给侧发挥作用，增加现有供给，扩大增加值，抓紧落实“租赁与出售同权”，加强市场监管，更好地保障承租人的权益。

今年夏天，北京房屋租赁市场低迷两年后迎来了“小高峰”。 8月底，北京市居委会发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)，提出“房地产中介机构不得提供租赁服务”、“限制租金涨幅”等措施，接着对2家与违规行为相关的公司进行行政处罚。 对北京等特大城市来说，租金价格居高不下是许多租房者的沉重打击，管理和规范租房市场至关重要。 其中，有必要澄清一点观点。

房租贵是因为租了长公寓赚了“高差价”吗？ 数据显示，中国超一线城市租金收益率不到2%，明显低于国际水平。 我国长屋公寓的运营多为分散型公寓，如“房东”，普遍采用“高进低出”“长收短付”的经营模式，资金周转缓慢，许多长屋公寓公司面临资金压力。 集中型公寓是住宅企业先盖后租，这种“注重资产”的模式受到地价高、价格高等因素的束缚，同样面临着不小的经营压力。 很明显，租公寓公司获得高额利润是轻率的。

是因为租赁市场存在垄断经营和恶性竞价吗？ 近两年大城市规模化房屋租赁公司的市场份额只有2%，市场快速发展空之间很大。 但是，从市场竞争和垄断程度的指标来看，分散型公寓头部公司中，自由友家、公寓的市场集中度都在30%左右，集中型公寓以魔方为首，领域集中度为56%。 头部公司具有明显的渠道特征和较大的议价空之间，为了扩大规模争夺房源，大多以高于市场价20%的价格收购房源，导致租金价格水涨船高。

哄抬价格是一部分原因，根本在于“新奇”。 根据第七次全国人口普查的数据，近十年来，北京、上海、深圳常住人口年均增长22.8万人、18.5万人、71.3万人，增速放缓，但大城市生活人口净流入趋势持续，住房租赁诉求长期旺盛。 今后一段时期内，随着人口的涌入，特大城市租赁市场供需矛盾，甚至更加突出，成为房租居高不下的重要原因。

只有找到病灶，才能对症下药。 几年前，我国许多城市正在努力处理租赁市场的供需矛盾和恶性竞价问题，有些取得了成效，有些还在探索中。 笔者认为，租赁市场管理的关键应由供给方出力。 首先要确保库存，通过税收优惠等政策，鼓励长租公寓公司转型为闲置低效的商业楼宇、酒店等，进一步扩大现有供给的增量，继续提高大城市租赁住宅用地占有率，增加公共租赁住宅建设用地规划等 另外，要切实落实“租赁同权”，加强市场监管，实时监控租赁价格水平，整顿恶性竞争等现象，及时惩治违规经营和损害承租人权益的行为。 当然，德国法律规定3年内涨幅上限为15%，这给我们提供了一点提示。