“多校划片挡不住学区房价钱高温 北京普遍溢价超20%”

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今年年初，教育部办公厅下发了《关于做好城市义务教育招生入学工作的通知》，在当前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据现实情况，积极稳妥地划分多所学校，将热点小学、中学分散到各区域，各区域 但是，从今年的入学情况来看，无论是教育资源最匮乏的北京和上海，还是热点二线城市，学区的住房市场非但没有“高温”冷却，反而呈现常态化。 如何抑制学区住宅热潮的不合理因素，防止“天价房”刺痛社会神经？

溢价超过20%的学区的房间价格在高温下不会减少

从市场情况看，北京学区住宅市场“高温”。 从二手房机构媒体公布的房价来看，西城、海淀等区二手学区房屋溢价率较高。 据记者粗略统计，单价15万元每平方米以上的住房下架后，大部分学区房价在7万元至12万元之间，比该地区非学区住房溢价20%左右。

近日，记者来到“京城名校”北京实验的两个小划线区域——西城区文昌胡同，几个月前，单价超过45万元的天价学区的房间就是来自这里。 虽然单价非常高、总额很低的“胡同学区房”已经不被中介机构的网站委托销售，但胡同中可以看到“全额紧急购买学区房，小医院和胡同也可以”的告示。

长期关注某实验二小学区房的亲卢告诉记者，自去年“330”新政出台以来，北京学区房随楼市进入一般化阶段，高质量房源持续消费至年10月左右。 “之后，我感觉学区的房间开始不合理地增加。 今年春节过后，我关注的房子几乎每平方米上涨1万元以上，年初中意的房子没有出手，但现在上涨了近80万元。 ”

据记者整理，西城区实验二小和宏庙小学无论从主力楼宇均价还是均价涨幅来看，均排在北京“牛小”和直升机学校首位。 以宏庙小学为例，其直升机中学为名牌大学的实验中学，机构数据显示，宏庙小学所属学区金融街学区的房源单价大部分在13万元以上，去年11月为11万元左右。

上海方面，受近期出台的“沪九条”新政调控影响，学区住房市场没有出现往年盛况，成交量比往年同期下降3-6成，但成交均价没有实质性调整。 在徐汇区某学区，新建公寓挂牌价格超过10万元/平方米，20世纪90年代初“老破小”的估算也超过9万元/平方米。

在部分教育资源相对匮乏的二线城市，学区房价上涨情况更为突出。 “最近打算买学区房，但看的几所房子最后变成了‘黄’。 有人要求涨价，有人突然停止卖，一时变卦的情况太多了。 ’济南市民罗说，他最近看到济南历下区140多平方米的住宅，房主给出220万元的报价，结果在合同准备就绪时，房主临时要求涨价18万元。

根据记者的调查，济南部分地区热门学区的房价已经明显高于全市房价的平均水平。 例如，隶属于济南山大路学区房的新大楼，售价最高可达2.6万元。 二手商品房价格也同样较高，济南历下区燕山小学附近约40平方米的二手房成交价达100万元，均价约2.5万元/平方米。 据市场机构统计，济南5月全市商品房成交均价为每平方米8700多元，不到这些学区房的二分之一。

“隔开一条路，130坪左右的房子，学区好的地方可以卖260万元以上，而学区差的地方只能卖200万元。 差六七十万元。 ’一位在济南长期从事二手房交易的经纪人说。

即使只有京沪实行学区新政，名校也可以用奇币居住

北京、上海等一线城市调查显示，目前没有“多所学校切割”，但部分城市已经实施了“五年一户”或“六年一户”的限制令。 “五年一家”是指，每个地址在五年内只享受一次该校对口的入学机会。 也就是说，一个门牌住在家里的话，五年内只能接收一个学生(双胞胎和单独的两个孩子例外)。 如果买什么样的学区房挂在家里，在孩子入学后转卖，那么一所住宅在5年内有可能会有几个孩子入学。

北京市东城、西城、海淀、朝阳等区今年年初出台了年义务教育阶段入学政策。 记者整理发现，拥有大量优质教育资源的西城区入学政策收紧，西城严格规定了小学入学条件，与去年相比，能够入学的人“在西城租私房”的类别减少。 另外，确定西城区各购买地只能在6年内调整购买者直系孩子的入学。

根据上海市新政，学区住房“五年一户”限购令的实施区县范围将进一步扩大到7个，按照上海市教委的计划，全市其他区县将逐渐加入，最终覆盖全市。 此外，上海还采用集团化办学方法扩大高质量教育资源的覆盖面。 从学年开始，上海16个区县将全面试点学区化集团化学校的运营。

但是，根据记者的调查，学区住宅新政并没有改变对口名校“奇品可住”的局面。 所谓的“学区房”仍然是住宅市场中最特殊的“衍生品”。 在一点点的学区房和教育升学论坛上，北京小学关于潜水新闻的帖子每天都在大量更新，家长在其中及时分享学校潜水换的新闻。 据记者观察，一所知名小学只需要适应片区的变化，就能极大地带动新纳入切割的小区二手房的价格。 以月坛附近的北京市要项小学育民小学为例，合并“普校”青龙桥小学后，应对区域扩大，许多原本不属于区域内的小区二手房平均价格有所增长。

据悉，除北京和上海外，全国其他城市基本“无视”了教育部新政。 在热点二线城市青岛，教育资源集中、学区住房热度难以下降的市南区西部，没有采取任何抑制房价的措施。 青岛市以前名门江苏路小学和大学路小学二手房交易均价从一年前的2.2万元/平方米，上升到半年前的2.5万元/平方米，最近上升到3万元/平方米以上。 多位中介还对记者表示:“完全不知道‘在多所学校进行切割’‘5年一户’等说法。” 济南总是坚持100%公立小学免切割入学。 对于房屋几年内没有入学记录的要求，济南目前还没有确定统一的政策规定，有些区只要求“长时间居住”，但没有具体的年限规定。

克瑞研究中心研究员杨科伟认为，从上海的情况来看，公认的小学只有这些，而且上海各区推行“五年内同一户籍地址只能享受一次同一学校的对口入学”，因此购房的紧迫感不断增加。 因此，学区室的热度将持续。 但是，随着严格的入学政策的加入，极端的高价房现象将得到抑制。

为了消除学区的住宅热潮，优质教育资源的总量亟待增加

业内人士认为，如果入学方法不变，学区房就不易降温。 如果房子本身赋予了另一个功能，价格就会继续和其他房子不同。

中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，学区住房多年来一直是楼市热点，由于教育资源不均衡，市场供需矛盾难以协调，反映在市场上的是学区住房价格非合理快速上涨。 “学区房之所以有溢价，关键是能考入学校。 一旦房子能适应多所学校，就不能保证一定能进入重点学校。 其分期增额下降，学区房间的热度也随之下降。 ”

根据在北京和上海的调查，此前传言的“多所学校的切割”并没有降低学区房价的预期，反而让部分家长感到“幸运”。 “学区的住宅总算没有浪费，但是这个宝藏还是对的。 ”

据采访，许多家长将购买学区房作为回报较大的投资渠道，许多尚未出生的家长也已经将购买学区房计算为“填坑”。 “反正得给孩子‘出血’去上学，干脆选一样好的小学再说吧。”住在朝阳区西坝河的刘先生说，“北京籍竞争激烈，现在很多非北京籍的优秀人才孩子都进来了，所以，

华东师范大学基础教育和终身教育的所长赵健认为，虽然学区化、集团化办学只能尽量平衡学校，但对学校以外的教育的影响有限。 因为这与城市化进程、学校所在社区所拥有的经济资本、文化资本、教育资本的整体状况、不同学校辐射的具体人群的人口特性有关。 学区房是自然的市场现象，政府可以在一定程度上抑制它，但要完全消除它是非常困难的。

上海市教委副主任贾炜认为，学区房是一个多而复杂的社会现象，有教育系统外的原因和教育系统自身的因素。 搞好各学校的办学，缩小学校间内涵的快速发展差距，是缓解择校热的重要途径。

根据专家的建议，政府要持续增加财政投入，国土、规划部门也要拨出土地，尽早规划建设足够的教育配套设施，尽快提高教育质量。 否则，不能上学、不能上好学校的父母还是会选择学校，加剧难题。 方法要求，今后政府建立多部门合作的大数据系统，在土地出让、建设报告等关键节点，根据计划入住人数、人口生育高峰预测、每年多次调查户籍人口等做法，进行教育资源长期合理的规划。 并且，政府应该团结一致，以快速发展的方式实现教育资源的高质量平衡，让适龄儿童更好地就近进入家门前的学校学习。