“农地入市改革试点进入最后阶段”

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全国33个土地改革试点还有半年就要结束了。 日前，《经济参考报》记者在试点之一四川邛都区采访时得知，该区试点投放农村集体经营性建设用地，取得可观经济收入，现金分红。

专家表示，这项改革将唤醒农村“沉睡资产”，赋予农民越来越多的产权，但未来需要综合配套改革。

样品试验农地市场有2亿

四川省农村集体经营性建设用地进入市场的“第一锤子”，在距离成都市中心城市开车30分钟左右的邛都区唐昌镇战旗村响起。 年，战旗村选择了村里的复合肥厂、预制厂、村委会的旧办公楼用地向市场拍卖，最终在英都区公共资源交易服务中心以700多万元的总额成交。

战旗村党总支书记高德敏告诉《经济参考报》记者，从上市到开发，该地块经历了集体土地所有权证的发行、上市主体的申请和上市方案的制定、上市方案的表决、区域公共资源交易中心的组织实施等过程。

记者在现场看到，拍卖地块目前正在围绕乡村旅游综合体进行施工。 据悉，该项目总建筑面积8800多平方米，主体工程已关闭，正在进行内外装修。 墙外道路已铺沥青安装路灯，路边特色景观带基本成型。

高德敏说，过去农村集体经营性建设用地是“沉睡的资产”，有想法也不能工作。 正如村子有今天一样，最初的功绩必须归于这次的“土改”。

据统计，邛都区至今已完成353亩农村集体经营性建设用地上市交易30件，获得成交价款2.1亿元。 加快入市工程建设，快速发展规模以上养护养老中心、创意农业基地、农耕体验园160多个，造就了农、文、旅融合的新兴产业、新兴业态、幸福美丽的新村。

许多专家表示，市场对农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注集中在收益分配上。 政府建议国有土地同等入市、同价同权，但不同于国有土地入市的收益直接纳入财政，农村集体土地入市的收益需要兼顾国家、集体、个人等多种好处。 在英都区，为了防止土地增值收益分配“被吞噬”，该区与集体经济组织成员的内部分配相比，以“二八开”的形式划分成员的现金红利和集体相关资金的剩余，保障村民的长期生活，促进集体经济的可持续快速发展

例如，战旗村在土地拍卖后扣除入市价格，缴纳土地增值收益调整金( 15岁)后形成的转让净利润，仅20岁进行现金分红，其余大部分用作村集体理财有限企业的公益公积金，农业农村快速

局面全国33个试点将进入最后半年

关于农村集体经营性建设用地入市改革的尝试，邛都区只是其中的一个样本。

年开始，全国33个县进行了征地制度改革、农村经营性建设用地上市改革、宅基地制度改革等“三块土地”改革试点。 国土资源部4月透露，农村集体经营性建设用地入市地块目前各项试点共完成278件，总价款约50亿元人民币。 这意味着每亩平均上市价格约为110万元。

按照计划，今年12月31日，所有试点正式收官，试点成果报上级部门检查判断，说明实践可行，完全修改有关法律。 对实践说明不应当调整的，恢复实施有关法律规定。 也就是说，这些改革试点还剩下最后半年的时间。

一位专家表示，过去，农村集体经营性建设用地难以自由流转，导致城市建设用地越来越不足。 另一方面，城乡建设用地被粗放利用，带来大量空闲置用地，可以流转后，赋予农民越来越多的产权，推动城乡要素的平等交换和公共资源的均衡配置。

国土资源部管制监督司巡视员董篚此前向《经济参考报》记者表示，农村集体经营性建设用地制度改革的基本思路是，允许规划明确为经营性用途的农村集体建设用地存量，与国有建设用地享有同等权利，符合规划、用途管制、依法取得的前提 目前，农村拥有存量建设用地达到2亿5000万亩，如果充分利用农村资源，搞活农村资产，农村将成为我国经济增长的“下一个风口”。

虽然集体经营上建设用地进入市场的潜力很大，但董礞继也表示，改革也面临着许多困难和矛盾，需要合理看待。 例如，长期以来对农村土地所有权制度建设重视不够，农村土地管理基础普遍不牢固。 各种历史遗留问题错综复杂，土地农房产权资料缺失、权属争议、违法违规等情况大量存在，过去的个人交易行为问题丛生，难以为继。 这些因素显然会影响改革的全面推进。

难点产权限制和政策成为当前的瓶颈

事实上，基层政府工作人员对这次改革面临的困难也有同样的感受。 邛都区国土部门相关负责人直言，随着试点工作的深入和农村土地征收、宅基地制度改革任务的叠加，集体经营性建设用地上市在手续和措施上面临瓶颈。

上述负责人表示，一是改革政策跟进不足，涉及农村土地制度改革的优势关系多而复杂，单一政策支持不到位。 目前，农村产权金融服务、土地入市财税征收管理和行政审批、土地供应后监管等方面的配套政策和制度建设仍有空白，需要加快复核，合作跟进。

二是土地利用规划管理不灵活，农村地区建设用地发展迅速空之间狭小，当地进入市场与现有基本农田配置容易发生冲突。 在如何确保基本农田保护面积不减少、质量不下降的前提下，突破现有的土地利用规划管理模式，搞好农村集体经营性建设用地确实是个难题。

三是农村土地二级市场不开放。 二级市场交易管理涉及国土、房地产、工商等多个部门，由于没有汇总发布新闻的渠道，产生了交易新闻不对称，增加了政府精确控制的难度，无法消除土地违约交易和隐性交易的风险，农村土地市场健康快速

四川迈高旅游资源开发有限企业董事长张旭东认为，农村要集体经营地向市场投放建设用地，真正实现与国有建设用地的同价同权，顺利进行抵押融资是重要的标尺。 但是，目前对此提供住房贷款服务的金融机构很少，这严重阻碍了改革进程。

有趣的是，一位专家认为，改革的成败关键在于土地用途规划。 目前，在农村集体经营性建设用地上市试点中，拍卖土地多用于工业用地、仓储用地、少量用于商贸用地，但部分沿海试点地区将上市后的地块用于住宅房地产开发，即所谓“商住两用”型房地产。

在成都，许多“不差钱”的投资者也同样关注了农村经营性建设用地潜在的巨大市场价值。 但是，在对改革政策有了一定的了解后，一位投资者表示，如果完全按照现行改革文件进行操作，在试点区域投资“商住两用”型房地产开发，产权和交易将是今后不容易绕过的“坎”。 (记者丛峰林远叶含勇) ) )。