“租赁住房资产证券化提速 标准化公募REITs将破冰”

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产品密集发行标准化公开募集reits破冰

加快出租住宅资产证券化的速度

在国家鼓励住房租赁市场快速发展的大背景下，住房租赁领域的金融创新步伐加快。 日前，出台了国内首个单长租赁公寓类reits (房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房地产租赁住房支持特别计划”和国内首个单央企租赁住房reits项目“中联前海开源-保利房地产租赁住房1号资产支持特别计划” 据《经济参考报》记者介绍，目前有几家租赁房屋公司打算发行类reits项目，预计同一产品近期将得到批准。

据业内人士估算，潜在市场化租赁公寓市场规模达数万亿元，资产证券化和reits已成为住房租赁领域金融创新的重要手段，有助于融资渠道的开拓和融资价格的下降。 随着国内监管层相关政策的制定和确定，标准化公募reits有望破冰。

reits是资产证券化的一种形式，其本质是将收取租金和利息的不动产一点一点地封装起来在市场上融资的手段。 在许多发达国家，reits应用相当广泛。 在美国，商业不动产融资结构中reits法约占33%。 目前在中国，商业房地产大部分靠银行贷款融资。 事实上，我国于2006年开始研发reits产品，一些私人reits、同类reits产品也于几年前上市，但由于多因素的影响，成熟的reits体系尚未形成，真正的标准化公募reits产品至今尚未上市。

值得观察的是，今年以来，住房企业以资产证券化方式融资的步伐不断加快。

据中国资产证券化拆解网统计，今年1月至10月，类reits累计发行12件。 新派公寓和保利地产等租赁住宅reits产品的批准发行，标志着租赁住宅reits成为标准化公募reits推广的重要突破口，促进了国内住宅租赁领域的长期快速发展。

十九大报告指出，多次确定了房子是用来住的，不是用来炒房的定位，加快了多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度的建立，使全体人民有了住的地方。

中国银行领域协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调租赁市场快速发展和住房房产持有频率的背景下，租赁reits可以相对有效地利用房地产库存资产，提高资金使用效率。 对于中小投资者来说，租赁reits对于提供了房地产领域增长收益共享渠道的政府来说，可以比较有效地缓解租赁市场供需平衡、租赁市场不完善等难题。 而且，租赁reits是越来越多的房地产运营模式，不是融资手段，而是强调房地产的长期持有运营，通过运营管理实现房地产增值获取溢价，符合国家目前“只住不炒”的政策导向。

新派公寓创始人、首席执行官王戈洪在接受《经济参考报》记者采访时表示，4年前创立新派公寓之初，与蓝宝石基金合作，用私募股权的方法收购了这笔旧住宅资产 此次深交所发行类reits后，实现了原有并购基金的退出，为新的投资者创造了资产增值收益的流动性渠道。 此外，新派公寓将继续作为资产管理方，除了正常的管理费收益外，还将分享今后资产增值的红利。 他还表示，此次发行不依赖任何第三方的增信和担保，仅依靠房地产资产的增值和新派公寓的运营效率就获得了aaa评级，从而大幅降低了产品优先级的发行价格。

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高与资本联合创始人周以升向记者表示，包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影，潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元，与此同时，政府扶持的公租房和廉租房市场也有数万亿元的存量规模。 他表示，通过reits的方法，租赁房屋公司可以充分利用库存资产，实现真实申报资产、降低负债率、优化资产负债表等多个目标，大大提高公司参与租赁市场的积极性，推动中央“住房不炒”方针的落地。 “从目前权益型reits的实践来看，标准化公募reits的上市对商业逻辑和实际技能没有实质性的障碍。 ”他说。

但业内人士指出，国内租赁reits快速发展滞后的原因是中国租赁市场的租金回报率低，与其他金融产品相比，reits产品根据散装销售的评价逻辑定价可能对投资者没有吸引力 与此相反，周以升认为，对于许多拥有房地产的长期租赁公寓来说，reits是可选退出渠道之一，为了达到投资者对投资回报率的市场化要求，将进一步改善租赁公司和房地产持有者的经营管理水平，最终市场将实现供需平衡和合理的评估水平 这是因为，公开募集reits等证券化产品也可以说是抑制房价、推进房地产长效机制建立的重要一环。 记者张莫梁倩