“告别周期 未来五年房地产调控都不会退出”

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回顾过去的一年，房地产是绝对绕不开的关键词，这一年也是房地产领域再创新高的一年，也是历史上调控最集中的一年，据不完全统计，某超百城出台了150多次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷， 而产权共享、长屋公寓出租、“房地产不炒”、长期机制等一系列新概念、新机制、新模式，都深刻影响着未来的政策和市场走势，关系到所有人的切身利益。

入年不到几天，一些城市放松管制的信息迅速占据信息头条，今年房地产仍受到社会各界的关注。

新时期，房地产市场会发生怎样的变化？ 背后的逻辑是什么？

宏观水平内外环境压力

随着美国大规模减税法案的通过，与美联储进一步加息、降息，以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位，国际金融贸易环境越来越不利于中国，不管中国是积极还是被动，今后将会爆发世界范围的贸易战、减税战争、减税战争，

的减税将使美国企业的部分回国投资和海外利润回流美国，使美国以外的企业投资美国，活跃美国经济，压迫其他国家经济。 不仅是美国，英国已经主张继续保持g20最低税率的竞争力，印度和中国已经先行减税，但不足以抵消美英减税的冲击。

众所周知，美国加息会缩小中美加息，导致美元回流，迫使中国被动加息，或者指向被动加息。 正如楼市已经以加息为目标； 美国汇率表同样导致美元流动性减少、美元升值、人民币贬值、美元外流，形成了抛弃人民币资产寻求美元价格资产的新趋势。

很明显，美国希望的第三次世界大战的最终结果是美元升值、美元回流和美国投资的扩大，美国开始蚕食世界，特别是中国的羊毛。 对中国最直接的影响是外汇流出、货币贬值、公司转移、流动性收缩、资金价格上涨、资产价格下跌。

我国从投资到支出的结构转换已见成效，支出增长率平稳，对经济增长的贡献率已达到64.5%，占有率仍在上升。 出口不利，增长无望的地方政府债务受到约束，房地产持续受到管制，流向房地产的资金难以增加，从而拉动固定资产投资。

今后三年，钱少又贵。 现金是国王。 洪水泛滥的日子一去不复返了，房地产领域必须做好迎接稳固的日子的准备。

不要加大效果刚开始显现的泡沫风险

基本上取得效果。

年11月，国家统计局公布的数据显示，房地产销售面积和投资增速均有所下降，贷款增速已降至-1.6%，定金增速也持续下降。 70个大中城市的房价普遍下降，量化平价稳定，意味着未来市场泡沫风险逐渐降低。

我们预计今年楼市将是历史上最平静的一年。 楼市不会大跌，房价不会暴涨，也不会暴跌。

将来，一线城市住宅的供给量有减少的趋势，三线城市住宅的供给难以增加，由于金融环境的紧张，购房者也减少，年成交面积略有下降，成交价格略有上涨，未来的市场蛋糕很可能“逐年变小”。

虽然房地产市场开始降温，但楼市调控依然会很严格。 从政策方面看，这是一项以房地产价格、市场稳定、预测稳定为中心的楼市政策。

管制从因城措施转移到一城多策，从抑制一二线城市房价转移到抑制分地区房价，从三四线城市转移到有库存的地方包括县控制库存。 法规将呈现文案更细化、战略更分化、方法越来越多样化的新框架，以及以地方政府为主要责任、不统一监管的新模式。

我认为今后5年的限制不会终止。 限购、限贷、限价、限售政策仍在执行，必要时将继续打补丁。 限价令可能会一点点放宽，但可以减少二手房价格调整导致二手房价格下跌的现象。 流向房地产的资金继续受到限制，楼市定向加息已经进行，未来城市有可能继续加息。 今后一段时间内，楼市、地级市将持续降温，有助于防止风险共振，后市也不可能再次上升。

周期轮动不再适用长期机制，

既然不能期望放松管制，那么房地产市场这次将向下滚动，成为名副其实的“拐点”，不是吗？

其实，所谓控制，就是要平衡“不突破上限、不突破下限”的调整和控制。 上限是指泡沫无法持续膨胀到无法控制的程度，下限是指控制不发生系统风险。 管制不放松意味着过去楼市的周期论不再成立，未来的长效机制将进一步呼唤。

过去的房地产市场存在着连续三年的小周期，其背后的逻辑是房价的下跌影响社会的稳定与和谐，经济的快速发展需要房地产拉动。 因此，市场上总是出现调控，为房地产价格上涨而头疼，为市场冷冻而头疼，政策短效短，周而复始，循环反复，周期频繁出现。

第十九次报告提出“房子是用来住的，不是用来炒房的”的定位，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和长效机制建设”已经在年

长期机制应该如何建立？ 在住房制度中论述了多主体供给、多渠道保障。 在多主体供给方面，国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地新增结构形成多渠道保障方面，形成租赁住房、共享产权住房、普通商品住房、高端商品住房四大一体住房制度，相对贫困的人租赁住房或购买共享产权住房， 建议高收入者无限购买、无限价格、无限销售、高地价高端住宅，形成未来高端市场和低端有保障的住房制度大框架。

长期的房地产机制基础工程包括城市化进程、大城市住宅用地供应增加、房地产登记、房企注册资本提高、集体建设用地进入农村、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多方面的体制机制完善。

长效机制涉及土地管理法、房地产法、房地产税法等多项法律法规的修改完善，加快推进立法也是房地产市场长治久安的根本出路。 只有这样，才能摆脱房地产市场周期告一段落、“不断上涨”的奇怪现象，实现房地产的健康稳定快速发展。 □欧阳捷(作者系新城控股集团高级副总裁) ) )。