“渐进去杠杆 房企融资门槛升利率涨”

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“去年，以某中央企业为背景的住宅企业给出的融资估算价格在7.5%以下(年化)，但现在9%也可以说话了。 ’一家信托企业的房地产融资业务员告诉记者。 银行方面，有的对住宅企业的融资设立了“坚决不触及”的禁区，有的明显提高了放贷门槛，重叠了“居民部门渐进的杠杆作用”，资金方面的紧张趋势全年可能成为许多住宅企业的共识 此外，部分房企偿债高峰渐近，部分企业债务可能在今年或明年面临提前还款。

在这种情况下，多渠道融资和暂时解渴，提高转速，“跑房”的自降杠杆也是防范风险的好办法。

两个“坚决不碰”和非50强不贷

“对住宅企业来说，‘财富大气粗’攫取土地的日子一去不复返了。 特别是在一线城市，住房企业拥有土地需要自有资金，通过开发贷款杠杆撬动的资金也比以往大幅减少。 房子建成后不容易拿到预约证明，必须受价格限制。 出售房子后，银行的贷款也变晚了。 ”上海某股份制银行分行副行长说。

关于融资价格，记者了解到，目前民营房企通过信托渠道融资的主流价格为9 %~10 % (年化利率)，实力稍差的民营房企融资价格为10 %~12 %。 根据证券公司拆房师得到的数据，“根据一些房企的反馈，融资价格其实从年4季度开始迅速上涨，目前大型房企融资价格在5%左右，中小房企融资价格从6%到9%相差甚远，有些甚至更大。 ”。

而且，融资门槛也在上升。 如果一家银行提出两个“坚决不碰”，即长周期项目中房企拿地地板价格高，银行有风险坚决不碰； 豪宅项目的开发贷款坚决不碰。 据悉，许多银行目前只青睐城中村改造、租赁住房(低价土地)、物流房地产三大类房地产项目。 前述副行长还表示，“银行不积极向房企发放开发贷款，一些银行目前甚至不太愿意发放贷款。” 有些银行以前设置了向百强房企贷款的门槛，但现在要求达到前50，甚至前30。

在信托企业方面，目前信托类资金只能用于开发贷款和国家鼓励的城市更新改造项目，监管也在收紧。 房地产项目必须符合“432”的大致情况(即“项目四证齐全，公司资本金达30%，开发商具备二级以上资质)。 信托业内人士表示，“由于融资价格上涨，销售环节不顺畅，目前许多单一房地产项目开发商的净利率只有5%至8%。 在大多数情况下，信托企业随着市场形势的变化，可能在一些项目上难以偿还。 ”因此，一些信托企业今年以来没有向房地产项目投入过资金。

另外，根据国家统计局最近公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据，15个热点城市中，11个城市新建商品住宅销售价格较去年同期有所下降，是一线城市32个月以来首次出现同比负增长。 证券公司研究表明，1月份100个大中城市住宅类用地成交面积比去年同期减少19.8%，但总额比去年同期上升23.78%。 房价下跌地价上涨，使居民部门逐渐杠杆化，防范房地产市场风险的呼声也越来越高。

当然，目前的杠杆作用是渐进的、有序的。 新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，“强监管”还是在清理金融机构的表外业务、通道业务、非标业务上循序渐进，避免引发公司现金流危机，并逐渐释放监管压力，让金融去杠杆化。 碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君近日在谈企业融资计划时指出，考虑到今年产业整体资金紧张，将通过资本市场提前准备资金。 现在很多中小房企经营压力很大，如果有好的机会，碧桂园也有可能通过收购中小房企的项目增加市场份额。

利用住宅多渠道扩大资金来源

住房企业偿还债务的高峰也在逐渐渐近。 国海证券统计了从年到年房地产债券的到期分布情况，结果表明偿债最密集的是年。 但是，考虑到年下半年和年发行的房企债务期限类型多为“3+2”，企业债务有可能在年或2019年之前偿还。

但是，住房企业债务融资的脚步并未停止。 2月12日，金科股份发布公告，公开发行55亿元以下企业债券的申请已经证券监督管理委员会批准，最终发行规模为35.8亿元。 此前，首批运营商、首批股份、阳光城等企业也计划发行企业债务。

业内人士表示，企业债务对房企来说只能用于偿还和补充流动资金，资金用途限制较多。 目前，海外发债仍是房企融资的一大首要方向，但这也对公司自身的实力和竞争力提出了更高的要求。

中原地产研究中心的统计数据显示，全年房企海外融资共计388.6亿美元，增长176%。 年来，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股、泰禾集团、绿地控股、融信中国等房企相继发布公告，拟发行美元债务。 其中，融信中国2月13日宣布，将发行利率8.25%的优先票据，到2021年到期。 这家企业去年2月发行优先票据时的利率是6.95%。

“房企发行美元债券只是权宜之计，美元并不总是维持弱势地位，汇率变化的风险很高。 ”易居研究院智库中心的研究负责人表示，形势已严峻跃进。

最好的办法还是提高周转，尽快收回资金。 绿地控股董事长张玉良表示，绿地认为企业仍有快速发展空期间(及产业主导)的三、四线城市将继续发挥力量，进一步做好“短平快”项目，销售业绩千亿水平

“年新城控股将继续采取高周转战略，快速行驶、快速销售，关注市场和政策的变化，保持现金流稳定。 按照国家政策要求，稳定，降低杠杆率。 ”。新城控股的高级副总裁欧阳捷说。

据采访，为了尽可能多地融资，部分房企与证券公司和信托企业合作，将银行批准但尚未发放的贷款，即个人购房者形成的应收账款打包到abs和abn，在交易所发放以获得短期融资。 张良记者