“南昌一楼盘逾期半年交房客户为何难按约定索赔？”

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中国江西网络新闻(本报记者陈璋实习生张宇轩郭茜饰)在商品房买卖过程中，开发商往往因各种原因晚于房屋买卖合同约定的时间交房，影响多方购房者，双方就责任划分、赔偿金额等向法院投诉。 7月23日，江西豫章律师事务所表示，年1月1日以后，在南昌市各级法院判决的“房地产开发商逾期房屋违约金纠纷”等案件中，过高的赔偿请求往往难以得到支持。

市政工程的影响开发者容易被免责

根据审判文件网的公开数据，从去年1月1日至去年4月7日，南昌市占本省审理的“房地产开发商逾期房屋违约金纠纷”案件的审判文件23.5%，共计195件。 其中，法院支持购买者赔偿请求的有160件，驳回赔偿请求的有35件。

开发商被免除逾期房屋交接责任的这35件中，免责理由多为市政建设工程导致开发商逾期房屋交接，共计29件。 另外6个原因是，购房者认为开发商交付的房屋有质量问题而拒绝收房，但该问题不属于双方合同约定的交付条件的范畴； 开发商通过快递和邮件通知买家收房，由于买家变更了地址和联系方式而无法通知。

对此，江西豫章律师事务所律师王义胜认为，市政工程施工延期交房不是开发商可以控制的因素。 如果开发商履行了在延期分售过程中积极调整、督促关联方加快工程进度等职责，开发商逾期分售也不构成违约，开发商要求开发商赔偿违约金的主张法院不支持。

“但是，如果是天气、气候以及当地政府每年短期限制中高考期间施工行为的行为，都是完全可以预见的，因此并不构成不可抗力。 开发商主张免除违约金赔偿，法院也不支持。 ”汪义胜说。

法院判决降低违约金

年2月27日，南昌市民应某与房地产开发商签订《商品房买卖合同》。 合同约定，开发商将于年10月30日前将验收合格的商品房交付给应某录用。 逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自最终交房期限次日起至实际交房日止，出卖人支付日向向阳支付的房款十万分的违约金

某在合同约定的期限内支付了全部购房款847399元，但开发商在年4月30日前未正式交付住房。 很明显，开发商要对逾期6个月交房的违约负责。 之后，有人向法院起诉，提出开发商应支付违约金84740元的诉讼请求，但经法院最终判决，有人只赔偿违约金15338元。

合同中确定了违约金的计算方法，为什么法院没有按约定判决？ 逾期交房的违约金到底应该怎么计算？

汪义胜表示，在南昌市受理的“房地产开发商逾期商品房违约违约金纠纷”事件中，购房者和房地产开发商都签订了“商品房买卖合同”，并对开发商逾期商品房违约金的计算方法作出了确定的约定。 因此，法院在逾期明确房间违约金数额时，应首先参考约定数额。

但是，购房者和开发商约定的违约金过高或过低时，法官为了公平起见，大致综合购房者的实际损失等，利用手中的自由裁量权适当调整违约金数额。

“每天1万分之一的赔偿”是主流

据统计，自2009年1月1日以来，南昌市各级法院“下调”了111起案件违约金的计算方法。 其中，每天调整为万分之十、万分之五、万分之三的案件分别为9起、69起、32起。

对此，汪义胜介绍说，法院的判决表面上感受到保护开发者的好处，从而减少开发者的损失，但实际上并非如此。 因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条确定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过由此造成的损失的30%为基准适当减少。

“每日万分之一的赔偿在南昌法院普遍采用，是因为接近银行同期贷款利率，参照市场租金价格，符合购房者的实际损失。 ”汪义胜表示，如果开发商在合同中约定的违约金过高，法院将根据上述情况大体酌情降低处罚。

汪义胜建议，客户在签订《商品房买卖合同》时，应多加注意，以确定违约金的计算方法。 “如果发生高额违约金，那只不过是开发商的销售伎俩，很可能会成为‘美丽的陷阱’。 ”