“写字楼“变身”公寓对外出售”

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“计划用途并注册的是办公楼，但对外销售时主张是公寓。 ”

近日，不少南昌市民投诉，南昌市红谷滩新区星河汇3号楼将规划为办公楼的房子以公寓的名义对外销售，但实际上未达到居住条件。 另外，开发商暂时达不到交房条件时，通知业主交房也成为业主质疑的焦点。

对此，新法制新闻记者展开了调查。

◎文/摄影记者康春华

星河汇营营销中心

是办公楼还是公寓？

12月10日，南昌市红谷滩cbd丰和中通与雅苑路交叉口的“星河汇”楼盘比前段时间相当平静。

在“星河汇”楼盘的营销中心，写有“少数人已经发现，但运营商办公楼当时”的广告尤为突出，到目前为止，虽然竖立了几个招牌，但购买“公寓”的“五大利润”

从对外推进“公寓”转向推进“写字楼”，这与前段时间业主们的维权问题有很大关系。

曾先生曾是“星河汇”的所有者，但现在说起家来，他感到很不甘心。 曾先生说，他今年年初以每平方米19400元(含装饰费)的价格购买了“星河汇”的“公寓”。 按照合同约定，房子应于今年9月30日交付，但截至目前，开发商拖了两个多月仍未交房。

相反，“精装房”也是名不符实的。 “地板凹凸不平，光地板就翻新了三次。 门框破裂，水浸入墙面也是家常便饭，非常难以接受。 ”

更令曾先生困惑的是，他主张小区在前期推广中卖loft公寓，但付了首付签了合同后，曾先生发现自己在买“办公楼”。

“当初，我在购房合同上签了字，销售员告诉我说是根据房屋管理局提供的模板合同拟定的。 没仔细看就给我签名了。 签字中没有对住宅的属性变更进行任何说明。 此外，所有户外广告上也写着loft公寓。 这是诈骗吗？ ”曾先生怀疑道。

据介绍，星河汇字楼价格1.3万元左右/平方米，公寓平均价格达到1.8万元左右/平方米。 “现在合同上明确记载了办公楼。 那么，我希望开发商退还差额。 ”

被“误导”的所有者

实际上，在“星河汇”上，很多业主都认为是买公寓的，但我不知道房子是办公楼。

“我们被开发商的宣传所迷惑，只看了华丽的广告词，不知不觉就买了房子，损害了自己的利益。 ”曾先生对记者说。

为了证实自己的说法，曾先生向记者提供了几张早前的照片。 照片复印件是星河汇营业中心设立的几个招牌，详细列举了购买“公寓”的“五大利润”。

图片显示，开发商列举的五大利润是:降低价值成本，增加非住宅区商品房库存政策支持，进一步降低非住宅商品房交易和经营价格。 民用水电对符合城市燃气铺设规范的公寓项目铺设燃气管道，按照民用住宅民用标准征收水电费； 可以落户，市县对购买非住房商品房的业主可以按规定给予入户等政策支持； 购买政府补贴、非住宅商品房时，当地财政部门可以给予一定的购房补贴，准确的投资、地价持续暴涨，朝阳区的楼价每平方米13820元刷新南昌的新高度，买了就赚钱了。

民间自来水、可定居、政府补贴对“商改住”的星河汇主来说，无疑是一大诱惑，但所有这些都停留在“看起来很美”上。

另一业主阿良(化名)告诉记者，开发商上个月通知他收房，但到了现场才知道房子没有通过竣工验收。 这个时候，他知道了自己买的不是公寓，而是办公楼。

“由于是商业用地的办公楼，所以电费不是按照民间标准征收的，另外这所房子也没有定居条件，所以补助金成了空的语言。 ”良愤愤地说。

开发者拒绝了采访

像样的办公楼是怎么变成公寓的？ 事情真的像业主们投诉的那样吗？

12月10日，新法制新闻记者来到“星河汇”楼盘的营销中心。

在营销中心内的一面墙上，记者找到了答案。 根据该楼盘的设计图纸，该楼盘所有建筑为商业和办公，容积率总建筑面积112949㎡平米，其中办公建筑面积102065㎡平米，房地产建筑面积230平米，商业建筑面积10654㎡平米。

另外，业主们投诉的3号楼预售许可证上也记载着“办公、商业”，同时张贴的购房合同样本中也确定了“该商品房的规划用途为‘办公楼’”。

记者以购买者的身份询问了现场的职业顾问，很多职业顾问说:“对外销售的3号楼是公寓。” 一位职业顾问带着记者看房时，3号楼的介绍都是精装公寓，自始至终都没有提到办公楼。 职业顾问还告诉记者，这座大楼的首要用途是居住和商务酒店。 记者质疑“为什么合同上的计划用途是‘办公楼’”时，职业顾问以不知道为理由拒绝应对。

此前，“星河汇”开发商江西赞珠置业投资有限企业(以下简称“赞珠企业”)的牛姓负责人就此表示:“星河汇三栋确实是公寓，但属于非住宅公寓。” 年，赞珠企业响应国家去库存的号召，将星河汇三幢办公楼改建为loft公寓(俗称“商改住”)，对外销售。 “建筑功能发生了变化，但土地的性质没有变化。 因为这座星河汇三栋作为非住宅公寓，和办公楼在属性上没有变化。 ”

另外，据该负责人介绍，关于水费，现在供水企业正在获取民间水的价格。 关于电价，目前单价为0.83元，比普通住宅电价贵0.23元。 “其中包括9美分的高压线损伤费用和1美分4美分的不动产紧急预备费。 所有这些费用都会被调查。 ”

当本报记者再次联系开发者想了解详细情况时，对方表现出了拒绝的态度。

企划部门:没有办理“商改住”的手续

随后，新法制报记者联系了南昌市城乡规划局。 该局相关人士询问后告诉记者，“星河汇”不是服务型公寓，而是设有独立卫生间的办公楼，也没有办理“商改居住”的手续。

“国家根据去库存改变‘商住’和办公楼改变公寓不是一个概念。 》据工作人员介绍，南昌市政府去年发布了《南昌市人民政府关于我市处置非住宅库存若干措施的通知》(洪府发) 6号) )，略微允许将非住宅项目调整为服务型公寓。 这个政策还在持续一年，今年3月到期不再执行。

根据上述《通知》的要求，以满足规划、消防要求和建筑施工安全性为前提，批准了未开工、建设中未出售、建设中未出售等非住宅项目的调整转型，但城市规划中必须明确配备的公共建筑不在此列 其中，商务办公、酒店用地可设置服务型公寓(用地性质为酒店用地b14 )，控制在大致计容建筑面积的50%以下。 在符合城市规划的前提下，允许商住混合用地项目将商业等非住宅调整为服务型公寓，调整幅度不超过50%。

另外，《通知》规定，“上述规划调整涉及转让后用地规划条件变更的，应当按照法定手续完整的相关手续签订土地转让合同变更协议。 对转让后的容积率、用地性质的调整，必须按照国家规定的容积率调整程序办理完整手续。 对原土地出让过程中设有出让条件和要求的招商引资项目，基本上不允许变更和调整用途。 确实有必要调整的时候，应该按照“一事一议”大致报告市里进行研究。 ”

将办公楼作为公寓出售并不少见

那么，办公楼和公寓有什么区别？ 据一位长期从事房地产开发的业内人士称，最初的冲击是土地采用性质的问题。 公寓土地的性质仍然是住宅用地或者综合用地、商住用地办公楼的土地性质是商业用地。 这意味着两者产权的采用期限完全不同。

另外，公寓以居住为主，但也混合了办公成分，其设计类型与居住区完全区分，具有商业氛围，可以说是商住两用。 办公楼以商业为主，建筑设计时其配套设施等全部使用商用，主要以企业、公司为费用群体。 在内部设计中，公寓的首要功能是居住，户型设计时，要求盖卧室、卫生间、厨房、浴室、客厅等，办公楼对户型没有严格要求。 另外，两者的电梯配比也有差异，商务办公楼的电梯配比相对较高。

在采访中，购买南昌市高新技术产业开发区的世纪皇冠业主也向记者投诉了同样的经历。

对此，上述业内人士表示，许多地方房地产市场上，开发商将非住宅类建筑项目改为公寓类建筑，并以公寓的名义对外销售。 其背后，是因为公寓比办公楼更容易销售，这也有助于开发公司迅速还钱，实现更稳健的现金流。

实际上，针对这种行为，各地的监管力度也各不相同，以江苏省南京市为例，当地规划、国土、房屋管理等部门联合发文，规范南京商业事务等非住宅类建筑项目的管理，这类建筑不能变相建设成公寓类建筑

南昌市城乡规划局有关人士在答复时表示，南昌没有专门出台过类似文件，但根据《城乡规划法》，不允许擅自将非住宅项目变更为服务型公寓。 但是，目前开发商建造的办公楼以公寓的名义出售。 这是销售过程的问题，必须由市场和房屋管理部门监督。

新闻发布前，记者向南昌市市场监督管理局反映“星河汇”办公楼以公寓名义对外推广销售的情况，该局表示，将根据记者提供的相关证据调查涉嫌虚假推广的情况。