“国内楼市出现区域分化 去库存压力集中在三四线城市”

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央行和银监会于2月1日联合发布通知，再次降低无限城市住房贷款购房门槛，但能否改变国内房地产市场地域分化的态势仍众说纷纭。 相关人士表示，房地产库存不足压力目前集中在部分二线城市和三四线城市，要加强研究这部分城市的库存不足对策和费用促进政策，依托市场力量加快房企角色转换和结构调整。

国内楼市的地域分化

年末，昆明市国土资源局发布了《关于禁止支付土地未清偿价款的用地公司参加新的土地拍卖活动的通知》，共有34家公司支付土地未清偿价款。 事实上，去年10月，该局曾发布类似通告，涉及当时25家房企，拖欠土地出让金总额40多亿元。

短短一年间，昆明拖欠土地价款的房企很多，金额也越来越大。 昆明房地产市场去年的一些指标走势不容乐观，成交量(包括复盖面和面积)和价格双双下跌。 成交量在个别区间(周或月)比上个月有所回升，但下跌势头非常明显，房价出现了近年来的低谷。 昆明一家房企的运营商顾问表示，去年的新增投资量也呈下降趋势。

与一线城市和一些地方城市的变暖不同，&lsquo； 、持续下跌是昆明房价去年的主基调，许多房企选择了降价，但年末的数据不太好看。 昆明一家房地产企业的销售人员在向记者强烈介绍楼盘年终活动时这样总结了年份。 连续举行了10多年的昆明秋房交会去年意外中止，反映出昆明市场疲软，许多公司缺钱，压力较大。

根据国家统计局近日公布的去年12月70个大中城市房价，与去年同期相比下降的城市有49个。 一线城市和部分热点二线城市房价较其他城市大幅上涨，三线城市房价较去年同期平均下降。 年6月以来，昆明市房价呈下跌趋势，但昆明成交面积和成交数并未明显扩大。

国内房地产市场每年明显分化，北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市商品房销售迅速回暖，但剩下的二线和三四线城市销售依然不旺。 昆明大致位于二线和三线城市之间，销售变化不大，云南省市城市房地产市场持续低迷。 云南省住建部门的专家说。

根据统计部门竣工的商品房待售面积数据，截至去年11月底，全国共有6亿9600万平方米。 云南1913.98万平方米，占全国的2.7%； 昆明市753.03万平方米，占全省的39.3%。 按年月平均商品房销售面积推算，全国、云南、昆明市竣工的商品房待售面积消化周期均比上年平均延长，云南省脱库压力略高于全国平均水平。 上述专家说。

云南财经大学房地产投融资研究中心主任周大研认为，目前楼市分化不一定是冰火两重天，但确实存在，一是地区差异导致的大城市和中小城市分化，二是大城市和中小城市内部不同地区的分化。 其中，部分二线和三四线城市受到更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的中结构矛盾更为突出。

三四线城市基础薄弱，压力更大

业内人士分析，除经济下降压力大、房地产供给快于销售增速等共同因素外，还有部分二线和三四线城市房地产领域的同质化竞争、土地财政依赖度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，但商品房库存逐步总量增高， 相比之下，一线城市对此的抗性稍强。

一是受宏观经济形势的影响，商品房供应快于销售增速。 年以来，为了抑制部分城市房价暴涨问题，国家采取了增加商品房供给、抑制投机投资性诉求的差别信贷、税收等综合政策措施，昆明市于年实施了限购政策。 年以来，国内经济下方压力的增大与上述政策效应重叠，商品房供给快速增长，但销售增速逐渐放缓，市场供求关系发生明显变化。

现阶段的供给过剩和诉求下降在某种程度上是传统&lsquo； 出现了一统式房地产政策的弊端，供需剪刀差越来越大。 周大研表示，部分城市购房诉求有一半以上被以前的一刀切政策打压，但其供给明显扩大。

二是一些城市支持薄弱，市场观望情绪强烈。 另一方面，以往房地产政策放松的实施在一定程度上或加强了对市场的展望，持证人被认为是市场妥协的表现，后市仍有价格优惠。 另一方面，在房地产税引进等呼声、房地产登记制度实施等舆论影响下，城市居民购房意愿和市场预期也发生了明显变化。

周大研表示，北上广等城市由于城市规模效应、社会服务资源特点、人口持续流入，房地产市场支撑有力。 而一点二线和三、四线城市，由于经济基础薄弱、经济下滑，人口流入低于预期，是地方政府介入房地产市场效果较弱、住房持有量高的企业。

三是市场同质化竞争严重，市场泡沫过多。 云南省和邦润达投资有限责任企业董事长周国繁还表示，一些城市存量高的企业是房地产领域畸形竞争和快速发展的结果，一些大中型房企不顾实际诉求盲目批量生产，导致产品同质化、库存量增大，小企业模仿大中型企业模式，

四是城市房地产大跃进的后遗症正在显现。 周大研表示，部分城市房地产为大跃进开发，公司盲目跟风，减少科研过程，积累问题。 以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密相连，由此进入商业地产供给井喷期，昆明商品房供给主力也随之形成。 昆明城中村改造目前正在收紧，但造成大量泡沫，昆明楼市乃至整个城市遗留的难题需要消化很多年。

2月1日政策出台，城市住房贷款非限制性购房门槛再次下降，意在刺激市场诉求解决过剩库存，但效果有待市场注意。 目前，全国市场分化明显，预计各地对该政策的执行力度不同。 中原地产首席拆迁师张大伟表示，一线城市限购不实行新的首付政策，但对心理预期影响较大。 预计积极应对的首要是二线城市。 三四线城市银行放贷谨慎，可行性低。

推进库存消化和开发的须政企业双管齐下

业内人士表示，房地产库存拆迁问题是房地产市场快速发展中形成的阶段性问题。 全国房地产市场地域分化突出，证明除大力贯彻实施国家政策外，还必须做好各地方政策措施的研究储备，结合中小城市的实际细分对比性措施。 并积极吸引房地产领域尽快调整转型，加快房地产库存消化和库存开发。

一是加大促进住房购买的政策供给和落实。 云南省住建部门有关人士表示，通过放宽金融、户籍、住房标准等政策，促进购房费用和转移库存是首要途径。 要推进持续降低准利率、持续降低商业贷款首付的户籍改革，例如昆明市呈贡区人口少、储蓄住房多的情况下，可以考虑在呈贡实施购房落户政策； 必须调整一般住房的规定标准，降低交易税，提高房地产市场的费用信心，促进改善性住房的费用，地方政府应考虑实施购房补贴政策，根据昆明的现实，鼓励城中村项目和三旧改造项目货币化安置，购买建房、政府、

房地产领域的税收之多，抬高了房地产开发的价格，束缚了房地产市场刚性诉求以外的投资诉求和改善性诉求。 周大研表示，推进库存消化需要政府下决心在税收政策上取得突破。

二是积极诱惑房地产的角色转换。 在业内人士看来，传统房企只是找钱、拿地、卖房，但这种模式已经不合时宜了。 要更加重视诱惑房地产与其他产业的合作、结合，提供定制服务等。 例如，住宅企业根据顾客的诉求尝试生产产品，满足不同顾客不同诉求的c2b项目定制就是一个方向。 周国繁说。

云南住建部门的这位专家也强调，要完全利用云南优越的宜居资源，改善省内市场诉求，开拓外向型市场诉求，优化房地产投资，促进产业转型、产品升级、完善。 支持养老地产、体育地产、旅游地产等新房地产项目的开发建设。 房地产越来越多地发挥产业载体的作用。

三是加快房地产公司整合、升级，净化市场。 高然认为，中小城市要合理控制房地产开发投资规模，通过优化土地供应环节和市场资源配置两种手段，吸引有实力的房企进入市场，将特色资源集中于真正有实力的企业品牌房企。 利用市场力量，促使长时间经营不善的中小住宅企业尽早重组和转型升级。 侯坤昆明记者的报道