“专家：住宅用地续期是否收钱由全国人大决策”

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最近，针对《物权法》第一百四十九条规定的城市住宅用地采用权期满后的延续问题，我国知名民法学者梁慧星回顾了《物权法》起草中关于“自动延续”规定的立法讨论过程，强调了处理问题的路径。

梁慧星是中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员。 曾任十一届全国人大代表、十一届全国人大法律委员会委员、《合同法》起草小组组长、《物权法》、《侵权法》、《民法典》起草小组中心成员，中共中央政治局集体学习《物权法》专题讲座主讲人。

他回顾说，城市住宅用地使用权到期后的延续问题，在当时的立法过程中经历了一些变化。 从三次审议稿“期满申请续期，支付续期”，到四份会议稿“自动续期，续期的支付由国务院规定”，最终“自动续期，支付留待日后仔细研究”。 他特别指出，“审慎研究”的研究主体是作为立法机关的全国人大常委会本身，而不是国务院和其他机关。

三稿:土地续期须申请支付

梁慧星在文章中回顾说，物权法草案的第一、二、三次审议稿，都没有关于住宅用地使用权期满“自动继续”的规定。 这项规定将持续到创立4次审议稿，明确6次审议稿为止。

当时三次审议稿第一百五十五条“建设用地聘用权期满，建设用地聘用权消失”第一百五十六条:“建设用地聘用权期满，建设用地采用权人需要继续采用土地的，在期满的前一年申请续期，为公共利益收回该土地的除外。 建设用地采用权续期后，建设用地采用权人应当按照约定支付转让金； 没有约定或者约定不确定的，按照国家规定明确。 ”

在三次审议中，常委会组成人员与这项规定进行了比较讨论。 贺铽委员说:“土地使用权消失后，怎么办？ ”。 吴清辉(代表)表示:“香港有弥补地价的制度。 如果逾期后招聘者还想继续采用这片土地，就有必要弥补地价。 物权法应该引入弥补地价的概念。 ”郑功成委员说:“住宅、宅基地是个人真正的恒产。 城市居民只有70年的聘用期，购买住宅实际上在空之间，与土地无关。 70年后自动消失，还是自动继续？ 如何保证城乡居民这部分私有财产，草案继续有完整的空之间。 ”

四稿:自动更新、收费由国务院规定

梁慧星介绍说，三次审议后，委员长会议决定向社会征求意见。 通过网、信提交的意见11543件，另有26个省(市、区)和15个大市人大常委会、47个中央部门、16个大企业、22个法学院的专家提出了意见。

社会各界比较上述规定的第一个意见是:一、用地期限。 有人提出，现行住宅用地采用权期限过短。 有些建议延长到100年或150年。 有些建议取消招聘年数的规定。 二、更新申请人。 有人说，一幢公寓住了多套房子，建设用地的聘用权期满，住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致怎么办？ 三、续期后的土地聘用费。 有些人认为购房人已经支付了土地出让金，不应该在续期后支付费用。 有些人认为，续期的招聘费应该减少。

针对上述常委会组成人员和社会各界的意见，法律委员会研究认为:“建设用地采用权续期的问题，必须着眼于区分住宅用地和非住宅用地，保障老百姓的安居。” 据此，法律委员会建议该阶段在“住宅建设用地的采用权期满时，自动继续； 非住宅建设用地采用权期满，建设用地采用权人需要继续采用土地的，应当在期满的前一年申请续期并取得同意。 “建设用地采用权续期后，建设用地采用权人必须支付土地采用费。 续期，土地聘用费支付的标准和方法由国务院规定。 ”。 (四次审议稿第一百五十五条、五次审议稿第一百四十九条相同) ) ) ) )。

最终，自动更新、收费将留待将来仔细研究

在五次审议稿中，有第一百四十九条。 “住宅建设用地采用权期满时，自动继续； 非住宅建设用地采用权期满，建设用地采用权人需要继续采用土地的，应当在期满的前一年申请续期并取得同意。 (第1款)“建设用地采用权续期后，建设用地采用权人必须支付土地采用费。 续期，土地聘用费的支付标准和办法由国务院规定。 ”。 (第3款) )。

2006年10月27日，法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交了《关于物权法(草案)修订情况的报告》，其中五次审议表明:“常务委员会组成人员普遍赞成规定自动续期。 另外，一些委员建议进一步研究续费是否合适。 法律委员会的研究认为，更新后是否支付土地使用费，关系到广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前本法不宜作出规定。 届时，可以根据现实情况进行仔细研究。 因此，建议删除该条关于土地聘用费的规定。 ”

国务院或者地方政府不得决定是否收钱

梁慧星明确了《物权法》第149条关于自动更新住宅用地期满的规定。 综上所述，本条立法机关的含义是，鉴于住宅用地聘用权续期后是否交纳土地聘用费的问题，涉及广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前本法没有规定，留待日后根据现实情况慎重研究。

梁慧星说，应将“更新期限、土地录用费支付标准和办法由国务院规定”一文从原条文中删除，“届时可以根据现实情况仔细研究”的研究主体是立法机关(全国人大常委会)本身，在国务院和其他机关 也就是说，将来立法机关(全国人大常委会)会就住宅用地使用权续期后是否支付土地录用费，决定“根据现实情况慎重研究”。 在此之前，无论国务院或地方政府，都不得随意决定在住宅用地使用权续期后是否支付土地录用费。