“专家：地方政府无权制定土地采用权自动续期标准”

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最近，土地使用权到期后，该如何继续的问题备受社会关注。 20日，深圳公布相关解决方案，表示部分住宅可免费顺延至70年，但公众视线中的温州尚未做出确定应对。 土地使用权到期后最终需要付钱吗？ 专家表示，可以根据物权法的规定或免费继续。

20日，记者从深圳市规划和国土资源委员会举行的政策解读会上获悉，深圳目前正在采取分类解决的方法处理土地开采权失效问题。

对于属于转让性质的土地，深圳办法规定，1995年9月18日前将深圳市计划与国土局签订《土地使用权转让合同》的土地顺延至国家法定最高年份，可以不补交地价； 1995年9月18日以后，针对签订《土地使用权转让合同》的土地使用权失效后，如何延长续期、是否需要支付地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

据悉，1995年9月18日，深圳市人大新修订的《深圳经济特区土地使用权转让条例》正式施行，将土地开采权的最高聘用年限从此前的50年提高到70年。 这是深圳规定1995年9月18日为时间节点的根据。

对于属于历史遗留问题的行政区划土地，深圳将按照2004年4月23日公布施行的《深圳市到期不动产续期若干规定》，延长有偿占用土地的大致土地使用期限。 其延长方法之一是弥补地价签订土地转让合同。 也就是说，在国家规定的最长土地采用期减去采用年数后剩下的年数范围内约定的年内，补贴地价为相应用途公告基准地价的35%。

深圳市规土委员会的一位工作人员还向记者介绍了这类土地续期的实例。 福田区长城大厦6幢b308住宅、地块属于行政区划用地，年2月业主缴纳35%基准地价共计44940元后，将土地采用期从50年延长至70年。

据悉，深圳市规土委员会直属的一局目前正在罗湖、福田两区共提出719份地价更新申请。

在浙江省温州市，关于千家房屋20年土地使用权到期后如何继续，引起了各方面的讨论，目前有关方面还没有定论。

温州国土部门向一业主表示，在办理续期时，将按照标准地价消费近20万元重新购买土地开采权。 但是，此后，相关部门否定了这一说法，称还没有缴费持续期的例子，并正在着手研究相关方案。

目前，国土资源部与浙江省国土资源厅组成联合研究组，到浙江省温州市调查指导住房土地使用权20年到期延长问题。

专家表示，关于土地使用权续期的法律，首先根据物权法第149条第1款的规定，“房屋建设用地的开采权期满，自动延长续期。 ”

北京大学法学院教授王成就“自动更新”解释说:“无条件更新不需要再追加费用或办理相关手续。”

王成说:“‘自动更新’是指没有任何条件地继续，如果付钱后继续的话，肯定不是自动更新。 什么是自动，没有任何障碍，也不用办手续。 王成说:“正因为如此，才被称为自动。”他说:“关系到老百姓身边的好处，必须慎重。”

武汉大学法学院副教授杨巍巍认为，“自动更新”没有规定是有偿还是无偿，还处于规定不明确的状态，但主流意见通常认为“无偿或象征性地收取相关费用”。

王成先生说，如果对物权法了解的话，“只能按照立法法规定的法律解释的权限和程序处理，由全国人大进行立法解释。”

“在改革迅速发展的过程中，物权法实施之前可能已经制定了相关规定，但物权法确定之后，必须遵循物权法的规定。 ”王成说。

“在没有确定许可的情况下，如果有地方行政机关收钱的行为，那毫无疑问，这是违法的行政行为。 ”杨威说:“地方政府无权制定自动更新的标准，只有全国人民代表大会。 ”。

杨巍解释说，即使土地的开采权失效，只要还有房子，所有者就一直拥有房子的所有权，房子的所有权不受时间的限制。 物权法规定的“自动更新”，是为了处理产权无限期化、土地权期限化的矛盾。

北京大学法学院教授王磊表示，不能轻易说是否收钱，建议向全国人大常委会就物权法进行说明。

杨威建议，现在还没有确定的标准，续期可以不收钱。 等全国人大有了确定规定，真要收钱的话还可以再收。

“‘永产者有恒心’，永产民才能安居乐业。 ”王成说:“总之，如何继续土地使用权只有与物权法的规定相一致，才能让老百姓平静下来。”