“三四线楼市短期回暖库存仍高企 调控须分而治之”

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今年3月以来，严格的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市发布了数百次房地产调控政策。 值得注意的是，本轮调控政策出台的城市继续扩大。 从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪、环深，再到环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市，调控政策不断编码。

在一线城市监管已经趋于“最高级”的背景下，三四线城市住房市场出现了明显的回暖迹象。 但是，一些业内人士认为，许多三、四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题，存量收购前景似乎不乐观。

热点城市楼市降温三四线城市楼市变暖

3月以来，几十个城市出台了上百次房地产调控政策。 值得一提的是，本轮调控政策出台的城市不断扩大，从一线城市扩大到环热点城市三四线城市，监管政策不断加强。

在这个调控中，二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，在调控力度空之前走向“顶级配比”。 在此背景下，二线城市交易量锐减，三四线城市住房市场出现明显回暖迹象，一点多的三四线城市楼市出现了供销热潮。

国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发投资完成额比上年同期增长9.1%，增长率比上季度略有上升。 新开工面积比去年同期增长11.6%，上一季度新开工面积比去年同期增长10.4%。 分析师认为，一季度房地产开发投资再次小幅增长，三、四线城市库存补充是重要原因。

许多业内人士认为，在热点城市受政策压制的情况下，三四线城市将迎来机遇。 中金企业公布的报告显示，三四线城市预计年上半年也将强劲，销售平均价格比去年同期增长5%-10%，销售面积比去年同期增长10%-15%。

今年第一季度的数据证实了以上观点。 根据中国指数研究院的数据，年一季度，一线城市新建交易量比去年同期减少16.3%，三线城市比去年同期增加35.84%。 北京出台“317新政”一个月后，房价时隔18个月下跌。 另一方面，许多三四线城市的新建住宅价格比上个月上涨。 例如，广东省清远市3月房价比上个月上涨18.28%，居上月涨幅排行榜第一位，福建省漳州市房价也比上个月上涨15.76%。

福州大学房地产研究中心主任王阿忠表示，由于热点城市的严格调控措施，部分资金溢出，但目前国内大部分三四线城市的房地产开发商以消化库存、回收资金的战略为主，新增库存极少，政策也存在倾斜，因此有一点三

分化特征明显的三四线城市库存仍然很高的企业

与一线二线城市监管走向“头等大事”的方法不同，记者在梳理相关监管政策时发现，面对监管诉求的溢出，一点三点四线城市的监管寻求“活”与“火”之间的平衡。 赣州市在管制中未实施全域收购，选择在中心城区稳步推进的，对非本市户籍居民家庭的社会保障或一个税务年限有一定限制，缴纳持续时间要求不高。

“一些三四线城市的限购已被证明进入了限制库存和抑制房价的双轨模式。 但是，库存限制仍然是三四线城市的重要任务，限购也是第一要比较部分地区。 ”易居研究院智库中心的研究负责人严厉跃进地说。

并不是所有的三、四线城市都很受欢迎。 一位福建省系房企投资部相关人士据《经济参考报》记者介绍，三四线城市分为两大类，目前楼市火热的三四线城市有两个特点。 一个位于京津冀、长江三角洲、珠江三角洲都市圈，一个位于一线城市周边，是受产业、人口、房价等影响的城市。

对许多三四线城市来说，去库存的任务仍然很艰巨。 根据国家统计局公布的数据，今年3月底，商品房待售面积为68810万平方米，比2月底减少1745万平方米。 “从数据来看，对大部分库存量仍然较大、住宅供需比较高的城市来说，尤其是存量积压严重的三、四线城市，存量任务依然艰巨。 ”严跃进说。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为，三四线城市存量持有前景不容乐观。 其原因可能有以下四个。 其一，三四线城市居民的购买力对房价上涨很敏感。 其二、三四线城市人口流入、产业结构、地区、居民收入水平等影响房价的重要因素劣势明显。 其三、一二线城市房地产投资和金融属性较强，三四线城市房地产主要是费用属性，投资和金融属性与一二线城市差距较大； 其四，相对于二线城市，三、四线城市的土地财政问题更为突出，土地无限供给不仅使房价上涨不可持续，相反也有可能进一步加大库存量。

消除库存的同时抑制房价的控制必须分开治疗

对于三四线城市楼市的回暖，一些业内人士认为首要是受政策驱动的，由于人口、财富和其他经济的快速发展因素，这种回暖并不容易长久。

“事实上，一些三四线城市的房价上涨是阶段性的，三四线城市的价格上涨不是由内在的快速发展力支撑的，光靠一二线城市的限购刺激了人们对外部的诉求，这个房价的上涨和销售的繁荣很难持续。 ”中原地产首席解体师张大伟想。

一位业内人士认为，目前，针对三四线城市，楼市调控决不会像过去那样大水泛滥，应采取措施应对主要因素。 与个别房价有较大上涨压力的三四线城市相比，为了抑制房价，必须实施限购等手段，打击投机诉求，在存量不足压力较大的城市继续实施存量不足政策。

对许多三四线城市来说，拿库存仍然是持久战。 今年以来，一时三四线城市推出升级版去库存政策。 据记者观察，今年以来，四川、山东、湖南等多个省份仍以存量为工作要点。 最近，四川省资阳市公布的“鼓励购房”政策备受瞩目。

3月初，资阳市政府提出了年末商品住宅库存量减少10%的目标。 当地确定，对年1月1日至12月31日在资阳中心城区购买商品房的购房人，每套住房奖励12000元，车库奖励2000元。 另外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也宣布了去库存的现金补助措施。

不仅从诉求侧开始，还控制新建住宅的数量，改善住宅供给结构等，从供给侧出力。 然后促进租赁市场的专业化，通过土地政策进行房地产调控。

从长远来看，消除库存必须与产业快速发展相结合。 “库存滞留的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性变化，三四线城市产业快速发展不充分，没有就业机会，无法吸引人口。 所以，如果不处理产业快速发展的问题，消除库存的效果是有限的。 ”严跃进说。

对于个别房价有较大上涨压力的3、4号线城市，专家认为，这些城市在实行限购的基础上，土地供应也必须相对收紧，无法防止再次出现供应大于诉求的情况。 “消化库存，充分利用仍然是最优先的。 ”严跃进说。 (记者董建国) ) )。