“房企发债融资主渠道全面遭堵”

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在房地产公司发行企业的债务、银行信贷、资金管理计划等融资手段受到限制后，另一家房企的“输血”渠道——海外发行债务也随之关闭。 《经济参考报》记者从证券公司获悉，最近一段时间内，房企海外债务发行基本暂停。

目前，从国内到国外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。 业内人士表示，在此背景下，住房企业特别是规模较小的公司的再融资将受到影响。 随着未来三年债务违约，房企偿债问题逐渐凸显，必须警惕弱资质房地产公司违约风险。

截止第二季度，海外债务量锐减

有消息称，监管层近期基本停止向房地产商发布海外债务发行批文，关闭了房地产公司进军全球债市的大门。 一位证券公司相关人士向《经济参考报》记者表示，在国内多种渠道的债务融资受到限制后，房地产公司要求海外债务融资，但近一段时间房企海外债务发行也基本暂停。

数据显示，自2009年第二季度以来，房地产公司海外债务规模为17.45亿美元，略高于2009年同期的10亿美元，创年以来同期次低。

值得注意的是，在人民币贬值预期下，为了减少支出价格，年、年房企连续两年减少海外融资额，也可以提前回购，但年一季度海外债务发行量大幅增加。 具体来看，今年以来，房地产公司海外债务规模为116亿9500万美元，发行债券31只，均创同期历史新高。 其中，一季度房地产公司海外债务规模为99.5亿美元，是去年同期的近4倍。

据cric研究中心报告，年3月，房企境外发行票据、债券达到302.28亿元，占当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月房企银行贷款的2.25倍。

上述券商人士表示，楼市调控力度加强，进入二季度，海外债务发行量急剧缩小。

事实上，自去年10月以来，房地产公司融资渠道不断收紧，严格控制国内债务发行，不接受h股上市融资，银行方面收紧开发贷款，债券融资、民间资金融资也有所收紧。 今年2月13日，中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募理财计划备案管理规范第4号-私募理财计划投资房地产开发公司、项目》，适用范围包括证券企业、基金企业、期货企业及其子企业等。 文件显示，私募理财计划投资房地产价格上涨过快的16个热点城市的普通住宅房地产项目，不予备案。

据海通证券研究所统计，从发行量来看，从去年第四季度开始，房地产领域的债券融资收紧，发行量开始大幅减少。 年四季度，房企债券总发行量1210亿元，比三季度减少近三分之二，净融资额997亿元，仅为三季度的30%。 在企业债务方面，自去年以来，a股上市房企一家也未发债，去年同期为43家，融资额达到774.33亿元。 年发行企业债的上市住房企业有124家，融资额达到2039.53亿元。

“住宅企业住宅类的海外债务已经结束了。 商业系有开放的可能性。 ”上述证券公司人士表示，目前，海外债务发行受到全面限制，但未来对达到一定投资水平的商业住宅可能会放开熊猫债务。

升温住宅企业回流信托明显

值得注意的是，房地产主要融资渠道相继受限，具有“补血”作用的房地产信托业务悄然兴起。 根据收益信托的最新数据，今年以来，68家信托企业共发行了326家房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。 从发行量来看，1月至4月分别发行了50头、54头、113头、92头，分别为171.2亿元、169.8亿元、292.8亿元、258.1亿元。

进入5月，房地产信托的发行依然是“有无增加”。 目前，截至5月，住房企业通过发行集合信托计划，募集金额达到113.7亿元。 根据普益基准发布的最新信托周报，5月13日至5月19日一周内，24家信托企业发行39种集合信托产品，发行量环比增长11种，增长39.29%。 其中，10个项目是房地产项目。

华融信托研究员袁吉伟表示，房地产领域是资本密集型领域，资金来源对快速发展有重要影响，融资诉求依然势头不减，房企环流信托明显。 另外，在资产不足和经营业绩评价压力增大的情况下，一些信托业务人员也有通过高收益信托业务提高创收能力的动力。

但有必要指出，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。 一份报告指出，信托领域的纠纷案件所涉领域的行业高度集中。 从一些公开的事件来看，房地产行业的纠纷规模超过了60%。 截至年底，全领域房地产信托风险资产余额382亿元，占所有信托风险资产比例32%的风险率为2.32%，比年初上升0.02个百分点。

据悉，监管层有可能加大对房地产信托渠道的收紧力度。 《经济参考报》记者近日从相关部门获悉，为抑制房地产过热快速发展，与房地产信托渠道收紧政策进行比较也将添加代码。 在此前召开的信托监管实务会上，银监会信托监管部指出房地产信托信用风险呈上升趋势，各级监管机构应当关注房地产融资比例高、贷款质量波动较大的银行领域金融机构，以及房地产信托业务增量大、比例高的信托企业。

“随着金融监管力度的加强和房地产监管力度的加大，进入房地产行业的信托资金可能面临监管升级，中小房地产公司的融资渠道将进一步受到限制。 ”一位云南信托相关负责人说。

房地产债务面临集中到期

对住宅企业来说，未来的资金诉求不仅仅是投资。 据wind信息统计，经过到去年为止的大规模发行，房地产债券进入了偿还周期。 目前房地产公司应偿还的债券数量累计达到1996只，应偿还的债券规模达到2.12万亿元。 到年底，1055亿8600万元的债券将到期。 其中，今年8月和9月房地产债务到期规模分别达到112亿8700万元、113亿1700万元，连续创单月历史新高。

海通证券报告称，截至年底，房地产公司贷款余额约7.1万亿元；存量债券规模约2.6万亿元，年净融资余额约1.1万亿元； 信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，比年末增加1418亿元。

海通证券分析师姜超表示，库存债务到期压力集中在2021年之前。 国内房地产存续债券的约75%将在2019年至2021年之间到期。 贷款期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将于2019年到期，因此年内债务到期压力不大，但未来2~5年房地产领域的债务到期压力将集中。

姜超表示，房地产公司目前资金雄厚，但在住房融资大幅收紧的背景下，房企的偿债问题逐渐浮出水面。 目前，从房地产领域非城市投资样本来看，发布74家年报的房企数据显示，约9成公司实现货币资金规模同比增长，领域平均货币资金规模比去年同期大幅增长62.23%，公司自有资金充足。 “但是，随着海外债券到期压力的加大，国内债务偿还期也将到来。 在这种背景下，个人信用基本面应因融资能力和抗风险能力的不同而加剧分化，警惕弱资质房地产公司违约风险的爆发。 ”他说。