“未来“退房”公司将进一步增多”

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随着各地监管政策的不断深化，房地产上市公司分化态势进一步加剧，领域集中度进一步增加。 一些大型房地产公司通过房地产基金运营、资产证券化、企业股权抵押、被收购企业股权担保兑现等方法的配合，加大了并购杠杆率，共同完成了“蛇吞象”式并购活动。

多家住宅企业发起收购的例子

今年4月底，融创中国表示将通过二级市场增持金科股份至25%，未来将根据市场机会继续加息，最终成为金科第一大股东。

无独有偶，近日云南城投接到上海证券交易所询证函，上海证券交易所对云南城投重组提出整合风险、标的资产财务判断和抵押担保等9个事项质疑。

然后，4月上旬，融信宣布，与其间接全资关联企业融信(福建)投资集团有限企业)和海亮金属贸易集团有限企业)签署了排他性意向书。 相关人士表示，融信收购海亮58%的股权后，海亮与融信签订对赌合同，到2019年总销售额可达500亿元。 否则，海亮将面临融信全资收购。

该策咨问研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，融信收购海亮股份是今年全公司股权收购的开始。 也就是说，年和今后2-3年将有撤出房地产的房企，这些公司将在今后2-3年的市场调整期被整个大型房企收购。 “未来2-3年可以说是房地产领域的收购时代。 ”

更多迹象表明，中小房企被大型房地产企业收购，退出房地产业，许多业内人士认为今年这一形势将加剧。 特别是今年全国房地产市场调控呼声高涨，市场预期趋于谨慎，在众多“出路”中，并购已经成为众多房企的选择。

据张宏伟拆除称，从去年10月至今年3-4月，楼市调控政策频繁出台，不少城市相继出台新楼市调控政策，大多重启限购限贷、限售政策。 从执行的角度来看，各方面的政策法规已经在楼市中没有漏洞。 “这意味着房地产领域将进入新的调控周期，未来2-3年房地产市场也将进入新的市场调整期。 ”

房地产领域的横向并购仍然很重要

数据显示，房地产领域的横向并购仍是并购活动的关键。 年，房地产开发类并购交易数量和交易金额均超过45%，进一步促进了房企低价资金资源储备和区域布局的优化。 在土地价格不断上涨的情况下，优秀的房企通过利用并购等手段获取新的项目资源，有利于增加公司的土地资源，压低价格，提高未来的盈利能力。

不仅如此，在领域并购整合、并购加速的背景下，大型房地产商正在进入并购整合而不是并购整合的路上。 除了大型房地产服务公司外，一些优秀的房地产商也在迅速扩大。

中国指数研究院最新研究报告显示，年，在房地产市场加速去化、资金宽松等良好环境的催化下，领域优胜劣势和结构重构加快，加剧了房地产上市公司的分化态势。 一方面，大型房地产上市企业在产品、项目、资金、管理等因素的绝对特征下强者恒强，另一方面，中小企业断臂求生、黯然离场。 年在房地产公司诉求侧、资金侧双向抑制的情况下，领域集中度加速提高已成为必然。

该报告称，“并购、转型、政策”将成为全年房地产领域的关键词。 首先，市场调整期的领域集中度进一步提高，房地产公司分化迅速的特点进一步凸显。 二是房地产领域并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企快速发展的新常态，成为房地产板块投资的主线之一。 包括有望合并重组的中央企业一股和一些大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值较低的上市公司。 此外，在房地产市场由增量市场转为存量市场的背景下，一些房地产上市公司把握增量市场，积极探索存量市场，扩大多元快速发展业务模式。

将来“退房”公司会继续增加

“历史经验表明，每当市场调整期到来，就会出现退出房地产市场的房企，领域“大鱼吃小鱼”的并购与整合频繁发生。 ”张宏伟告诉记者，在领域洗牌过程中，将加速前期激进获得土地、高杠杆融资、非专业跨境等类型房企被吞并或被动退出房地产领域的命运。

“在多边管制政策持续的情况下，市场销售不太可能出现全年的行情。 因此，前期拥有部分激进土地的房企有可能陷入资金困难，被动退出楼市。 ”他进一步表示，比如拿地激进的福建类房企，这些房企的一部分很可能会在这场市场调整和收购的大潮中整合，最终被动退出房地产市场。

第二，金融机构“降杠杆”会导致一些房企资金链断裂，被收购或整合。 张宏伟认为，房企“举债”的资金周期通常为两年左右，也就是说，年下半年是这些“举债”资金开始失效的时间。 另外，随着时间的推移和管制的加深，金融机构将加强对住房企业的“管制”，采取“降低杠杆”的措施。 这些动向可能会使领域绝对数量最多的中小房企面临资金紧张的问题，频繁引发中小房企被收购或倒闭的现象。 “如果这些房企不能立即偿还贷款，最终很可能会被其他公司收购股票和项目。 ”

此外，央企和企业品牌房企的合并将加剧中小房企的“退场”。 从目前领域的竞争格局看，数千亿房企竞争充满暗潮，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国有企业房企通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来领域老大的地位，竞争十分激烈 对于大型民营企业来说，恒大也不能忽视中渕地、嘉凯城、廊坊的快速发展、万科等房企的房地产和股权频繁收购等领域内的并购机会。 积极推进并购，近两年并购天朗、中渝、融科智地、金科等房企项目或股权，进行规模化扩张。 在此背景下，中小房企业的生存空之间将进一步被压缩。

最后，由于主业非房地产类公司跨境进入楼市后，在土地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发价格的下降和快速销售，这些公司将逐渐退出房地产领域或被其他房地产企业收购。 “一些明智的公司已经实施了‘退出’计划。 例如，联想到房价和地价高时卖掉融通无障碍地，剥离房地产业务。 ”张雄大预测，-2019年，由于诸多因素，越来越多的房企开始剥离部分或全部房地产业务。