“北京市大兴区率先提出集体经营性建设用地入市“镇级统筹””

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北京市大兴区率先提出集体经营性建设用地上市“镇级统一”

村民收入稳定的产业阶梯

在北京，曾经是典型的城乡结合部，北京郊区的工业大院曾经在这里风光一时。 随着经济的快速发展和城市化的发展，这种快速发展模式为农村支付了资源、环境成本，但并未给村庄集体经济和农民增收带来越来越多的利益。

年2月，大兴被明确为集体经营性建设用地进入市场的试点地区。 以什么样的想法开始了这次改革试点，在两年多的时间里发表了那些改革措施，在这里发生了什么样的变化？ 前几天，记者来大兴探索一体。

“到处开花”这条老路不通了

从北京南奥运会附近的西红门镇政府向东走1公里左右，有可以听到流水、看到花草的湿地公园。 但这不是真正的公园，而是去年11月正式投入运营的西红门再生水厂。

一进入工厂，眼睛青涩，没有烦躁的机器声，也没有令人窒息的异味。 再生水厂南面稍远的地方，有星光电影院，新大楼，干净的环境，许多高端公司在这里扎根了。

几年前，这里还是另一个样子。 “再生水厂占地是工业大院，环境肮脏，污水横流，垃圾充斥。 ’在西红门镇四村出生长大的陈亚柠檬回忆说，工业大院里全是“多合一”，不仅木材加工、废品回收、小加工等低端产业密集，还有很多人“挤”在院子里。 由于人口密度高、环境肮脏，给周边村民的日常生活带来很大影响。 “2公里的路，堵车30分钟就很正常了。 有时道路很脏，脚不着地，只能绕道而行。 ”

上世纪八、九十年代，北京近郊兴起了许多工业大院。 这样的村庄集体提供场地和基础设施，吸引农民投资经营，集中快速发展二三产业，成为京郊许多村镇的选择。

西红门镇位于大兴区的最北端，面积的70%位于奥运会之中，优越的地理位置吸引了众多“淘金热”。 全镇27个村，各村建有工业大院，内部公司5000多家，主要是服装、加工、物流、废品回收领域。

西红门镇党书记郑亚君介绍说:“全镇31平方公里，完成城市化进程的约1/3，农村住宅用地约1/3，剩下的10平方公里集体经营性建设用地挤满了工业大院。”

依托劳动密集型、粗放型的服装、制造、物流业，西红门成为了经济重镇。 但是，随着经济的迅速发展和城市化的迅速发展，这种“遍地开花”的快速发展模式也带来了许多问题。 “我们自己的总结是‘三多三差’。 流动人口多，低端产业多，安全隐患多，环境差，基础设施差，社会治安差。 ”郑亚君说。

在工业大院内的5000多家公司中，大部分不符合首都功能的定位，但占用和浪费土地、水电等资源。 10平方公里的工业大院，亩产只有1万元，27个村庄的集体总收入每年为1.6亿元。 农村付出了资源、环境的代价，农民持续增收和集体经济快速发展，但此后无能为力，村民强烈希望改变这种状况。

随着大兴区被纳入集体经营性建设用地投放市场的试点地区，工业大院的管理迎来了前所未有的机遇。

4200多宗用地实现镇级统一

西红门作为大兴区先试一试小镇，改革从哪里着手？ 郑亚君表示，表面上是工业大院的乱象问题，实际上反映了农村集体经营性建设用地中存在的普遍问题。 分布不均、碎片化严重，各村专注于自己的“一亩三分地”，村与村之间资源整合困难。 如西红门，27个工业大院分散在27个村子里，缺乏统一的规划和统一，各工业大院无法单独布局污水解决厂、变电站，各种低端产业凝聚，集中利用，尽快实现空之间的优化

为了更合理有效地利用土地，西红门镇从源头着手，首先对镇域范围进行总体规划，形成了“拆十建二绿八”的构想。 即10平方公里的工业大院80%用于城市绿地复原，集约利用其他20%的土地，建设镇级统一的产业园区。

在保持集体土地所有权不变的前提下，西红门成立了以27个村集团为股东的盛世宏祥资产联营企业，统一了2平方公里的收益分配。 “与原集体经济组织相比，联营企业是真正的市场化运营主体，负责拆解出世、土地开发、收益分配等业务。 村民享受联营企业统一分配的2平方公里土地收益。 ”郑亚君的介绍。

大兴区根据西红门镇的经验，提出了全国率先集体经营将建设用地推向市场的“镇级统一”模式——以镇为基本实施单位，锁定土地总量，优化整体布局； 降低土地存量，提高用地质量明确土地所有权，设定完全所有权。 采用“人出资、土地出资、人与地混合”等模式，合理考虑各村集体土地面积、区位、规划用途及人口等权重设计股权结构。 通过实行乡镇土地资源公平配置的统一，确保了镇域内各村土地快速发展权的共享和收益的平衡。

大兴区相关负责人表示，新模式的优势不仅仅在于村集体经济组织在当地供给土地，而是打破原有的“村自置之战”框架，集中各村分散持有的工业大院的聘用权，建立跨村统一权力的新的供给地主体

通过镇级统一，大兴区比较有效地处理了个别农户、个别村庄的快速发展、无法单独处理的土地利用和产业的快速发展等问题。 目前，大兴区4200多块集体经营性建设用地实现了全部镇级统一。

确保农民每年获得稳定的收入

“集体经营进入建设用地的收益是否合理分配是衡量改革试点成功与否的关键。 》大兴区相关负责人介绍，区制定增值收益调节金征收管理办法，明确征收土地增值收益调节金的比例范围为土地交易总额的8 %~15 %，统一用于农村基础设施建设支出，用于集体经营性建设用地的土地开发、土地整理资金等。

为了让农民获得越来越多的获得感，通过入股村民的地租担保，每五年增加5%，以防止农民的既得权益因改革试点而减少。 土地入市后，收益除拆解维修、财务管理等价格外，优先用于项目快速发展。 地块上市后，合理设计留地、留地、留资产、入股经营等方法，确保农民每年获得稳定收入。

年1月，北京赞比西房地产开发有限企业以8亿5000万元获得大兴区一块土地40年的开采权，成为北京首次以公开募集形式转让的集体经营性建设用地。

据悉，这8亿多元的收入分配大致为“1133”，即1亿元用于调整金，1亿元用于农民既得收入，3亿元用于偿还贷款，3亿元用于开发，联营企业农民每户增收5000元以上。

西红门镇寿保庄村党支部书记高志华表示，村所属地块通过改革，每亩土地直接收益从原来的年8000元上升到1.3万元。 “过去，我们家在1.5亩地建厂出租，大致年收入6万元。 ”陈亚柠檬说:“目前，家庭年分红收入将达到12万元。”

事实上，收入并不是这些城乡结合部农民关心的唯一话题。 “以前我晚上也睡不着，手机一响我的心就发抖，害怕院子里的什么企业会着火。 村民们也知道，这种快速发展模式不会长久。 ”黄村镇后辛庄村支部书记鲍英杰说。

现在，在离开工业大院，拆迁拆迁拆迁的土地方面，新兴产业开始得到上传。 “环境好了，收入高了，最关键的是产业走上正道，心态终于平静下来了。 ”鲍英杰说。 《本报记者贺勇》