“楼市四季度或整体进入降温周期”

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“五限”政策的顶部控制持续扩大

楼市将进入四个季度或整体降温周期

最近，国家统计局公布的年10月70个大中城市住房销售价格统计数据显示，由于“因城措施”的房地产市场调控政策加深，70个大中城市中15个热点城市的房地产市场整体趋于平稳。 但需要观察的是，北京、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州等多个热点城市较去年同期有所下降。

业内人士表示，经过连续一年的调控措施，房地产市场明显走低，市场逐渐走低徘徊，后续市场有望进入走低周期。

退潮房地产市场告别了暴涨

国家统计局的数据显示，10月房价涨幅下降。 从环比来看，南京、郑州、武汉、深圳下降0.1%，北京、厦门、济南、广州下降0.2%，无锡下降0.3%。 与去年同期相比，北京0.2%、上海、无锡0.3%、郑州、合肥0.5%和0.6%、杭州0.9%、南京、福州1.1%、成都、深圳分别达到1.3%和3.3%的降幅。

易居研究院智库中心研究负责人认为，新法规一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市投资投机的诉求。 随着部分城市房价较去年同期下跌，70个城市房价将较去年同期在上涨空之间不大，未来同比涨幅将收窄。

“年以来，首次出现了10个热点城市房价较去年同期下跌的现象。 》中原地产首席分解师张大伟表示，9月份，只有上海、深圳、成都3个城市出现了同比下降的现象。 在楼市严格调控的影响下，中心热点城市的购房高峰正在下降。

据国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，70个大中城市中一二三线城市的房价与去年同期相比上升幅度持续下降。

据国家统计局推算，一线城市新建商品住宅比去年同期连续下跌13个月，10月下跌0.5%。 二线城市比去年同期连续下跌11个月，10月下跌1%三线城市连续下跌3个月，10月下跌0.7%。

二手房的价格也大幅下降。 数据显示，一线城市二手房价格比去年同期连续下跌13个月，10月下跌0.7%。 在二线城市，连续9个月下调，10月份下跌0.7%。 三线城市连续3个月下调，10月下跌0.3%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与9月相比，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市有20个，下跌数增加7个。 从总体上看，近几个月来，二手房价格下跌的城市数量持续增加，反映了全国主要城市楼市降温的总体趋势。

继续控制进入二、三、四线

值得注意的是，张大伟表示，热点城市9月全面下行后，个别城市发生召回，天津、上海、成都环比上升，涨幅分别为0.1%、0.3%、0.7%。 10月的70个大中城市中，到50个出现了环比上升现象，比9月增加了4个。 其中，哈尔滨环比上涨1.7%，呼和浩特、南充环比上涨0.9%，岳阳环比上涨0.8%，太原、大连、成都、西安、北海、泸州、遵义均环比上涨0.7%。

张大伟指出，虽然此前涨幅过大的部分城市受到限制控制，但从根本上看，部分热点城市仍是购房热点对象。 这也是最近成都、南京都开始坎坷政策的首要原因。

16日，成都市房屋管理局发出通知，要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住宅，全部出售采用公证摇号分级购房的销售办法。 其中，房地产开发公司在进行开盘销售前，必须制定购房登记规则，不得设立房地产开发公司和中介机构内部、全额支付等只对部分购房者有利的登记条件，不得捆绑销售、带出牌价等不利于购房者的登记条件 购房人、摇号购房人、签约人一致。 注册时间不得少于3天。

“因此，房地产调控力度将继续深入热点二、三、四线。 ”。 张大伟说。

事实上，从11月开始，包括山东等省在内的三四线城市全面加强代码控制，全国多城市继续落地租赁政策和限售政策。 菏泽市在主城区和成交量高、房价稳定调控压力较大的县区，规定新购买的商品住宅和二手房在取得产权证书后至少2年上市，非当地居民限购转让时间在3年以上。 东营规定在中心城市新购买商品住宅和二手房取得产权证书3年后上市。 其他县区、东营港开发区可以依法及时开展限购、限借、限转让等措施； 聊城市市区(东昌府区、经济开发区、高新技术产业开发区、度假区)范围内新建商品住宅和二手房的市居民新建购房可以在取得产权证书后2年上市，非本市居民新建住房可以在取得产权证书后3年

面临第四季度楼市全面围堵破坏

虽然一些城市的热度依然不降，但在政策不断收紧、资金收缩的背景下，将迎来第四季度楼市和下跌。

实际上，根据国家统计局的数据，1月至10月，全国商品房销售面积13亿平方米，比去年同期增长8.2%，增长2.1%。 商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速下跌2%，其中住宅销售额增长9.6%。

张大伟表示，1月至10月市场成交面积仅比去年同期上涨8.2%，这是年初22个月以来房地产成交涨幅首次跌至10%以内。

而且，根据上海易居研究院发布的报告，今年全国9月和10月商品房总成交面积为31715万平方米，比去年的32948万平方米下降了3.7%。

“全年的黄金期发生了变化，出现了下调的态势。 ”易居研究院研究员王梦雯表示，与去年一年的黄金期相比，今年一年的黄金期似乎成色不足。 分地区看，东部地区和西部地区商品房成交面积比去年同期减少9.0%和2.0%。

除此之外，资金对后期市场的抑制更加明显。 根据最近央行公布的10月金融数据，10月，住户部门长期贷款新增3710亿元，比9月的4800亿元减少逾千亿元。 这也是近两年来首次单月住户长期贷款增长低于4000亿元。

公司筹资增速也从去年同期的15.5%降至7.4%。 数据显示，1至10月，房地产开发公司资金125941亿元，比去年同期增长7.4%，1至9月下跌0.6%。 其中，国内贷款20798亿元，增长20.2%； 利用外资125亿元，增长1.6%，自有资金41086亿元，增长0.8%； 个人贷款19586亿元，下降1.0%。

而且，在以支出贷款为主的居民短期贷款中，由于支出贷款、首付贷款等贷款的严格控制，从9月的2537亿元大幅下跌至10月的791亿元，出现了明显的下调。

cric房地产研究院研究员杨科伟表示，m2再次刷新历史低点，同比增长率仅为8.8%，首要原因是政府加强了金融监管，杠杆效应显著。 此外，信贷规模也得到比较有效的管理，10月人民币贷款增加了6632亿元，不到1月至9月的平均水平。 另一方面，支出信贷在前期楼市调控政策的效果开始体现在居民诉求方面，预计未来货币供应和信贷方面将不会放松。

王梦雯表示，一般来说，当公司资金增速大于开发投资增速时，标志着房地产市场进入快速发展之路。 目前，房地产开发投资比去年同期的增长率在9月份与公司资本金比去年同期的增长率重合后，10月份公司资本金比去年同期上升了0.4个百分点。 证明了在资金紧张的情况下，销售下跌加剧了房企的资金压力，开发商的资金面发生了变化。

业内人士表示，目前放松政策难度较大，再加上年末各银行资金不足，加剧了资金紧缩的压力，受到重重抑制，年末楼市和整体进入冷清通道。 (记者梁倩北京新闻来源:经济参考报) )。