“楼盘首付不足一成 深圳“首付分期”悄然抬头”

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中国证券新闻记者近日在调查中发现，深圳开展了新楼盘“首付分期”活动，部分楼盘实际首付比例不到一成，同时“首付分期”从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。 业内人士表示，随着房企销售增速放缓，年末开发商业绩压力加大，不少房企希望获得现金流“活下去”。 关于“首付分割”的行为，资金来自银行的，属于违规操作，应当予以打击； 如果是开发商垫付资金，违法性的定义很模糊，但会影响房地产交易秩序。

“首付分割”很活跃

前几天，一位房地产经纪人在微信的朋友圈发布了新的楼盘广告。 据说深圳某公寓的首付只有2成，可以无限制购买。 中国证券新闻记者访问深圳多家楼盘营销中心时发现，确实有新楼盘发起“首付分期”活动，楼盘首付比例不到一成，开发商因此吸引了买家。

据深圳某新开盘的公寓营销中心的人说，销售的精装公寓现在打九折，首付只有两成。 “通常首付是5.5成。 如果手头紧张，可以试试我们推出的“首付分期”业务。 第一次付20%的首付，到12月20日再付15%，到明年2月中旬再付15%，最晚明年4月10日首付最后一笔就行，中途不收取利息。 ”

据业内人士介绍，深圳公寓购房者首付比例大多在五成至七成之间，远远高于住宅类楼房三成的首付，公寓购房者压力较大。 因为这个公寓系的新盘有推进“首付分割”的力量。 不过，中国证券报记者表示，年底，在退保和全年销售目标实现的双重压力下，“首付分割”业务开始从公寓市场扩展到普通住宅市场。

一位知名开发商在深圳住宅项目发起了“一成首付”活动。 楼盘营销推广负责人表示，开发商规定首先缴纳16万元至20万元首付，明年3月前可缴纳所有剩余首付，期间可选择分期付款，也可在截止日期前不重复缴纳。 这个住宅的总额最低为326万元，即使按照首付上限的20万元计算，实际首付的比例也不到1成。

借中小企业的首付降低温度

目前，首付贷款的资金来源主要有两个。 一种是中小企业提供的首付贷款，利息高，最常见于二手房交易。 二是开发商垫付资金的“首付分割”，是促进新盘销售的手段。 这些业内人士表示，迄今为止，深圳楼市盛行的首付贷款以第一类模式为主，但目前小贷企业提供的首付贷款大幅减少。

“通常，中小企业在帮助购买住房贷款后，会尽快让顾客向银行申请信用贷款以偿还债务。 现在最大的问题是银行信用贷款的用途审查非常严格，只限于个人费用，严格调查资金流入股市和楼市。 融资企业做得很仔细，担心客户最终无法从银行贷款。 ”这个行业的人说。

中国证券新闻记者访问了多家中介机构，询问是否可以进行首付贷款。 中介机构表示，目前仍在与外部企业合作开展这项业务，但不推荐进行这种操作。 “现在资金价格很高，首付贷款的利息很高。 上个月，有客户因资金、投资、财富、科技产品暂时无法退出，首付相差80万元左右，给中小企业贷款1个月，利息6万多元。 ”一位经纪人说。

中小企业首付贷款的冷却随着开发商促销新盘的力度不断加大，“首付分割”悄然蔓延。 深圳楼市“731新政”后，深圳楼市开辟了下行通道。 10月深圳新建住宅成交持续低迷，当月住宅成交1835套，以9月弱势群体为基础持续环比下降18.4%。 “上半年新型光盘销售的除污率为70%左右，新型光盘的除污率开始下降，第三季度的除污率仅为46%。 ’深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。 临近年底，开发商将不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段来吸引运营商，以价格换量，从而加快项目上市，尽快取得业绩。 在开发商大力促销下，年底深圳新房成交量回暖。

根据深圳贝壳研究院发布的报告，11月第四周( 19日-25日(深圳住房成交512套，环比增长45.5%。 一点点的项目推出优惠公司、首付分期付款、打折销售等优惠活动，直接拉动成交。

开发者资金实力雄厚

据不完全统计，年百强房企近半数公开年度销售目标，大部分集中在top50房企。 在房地产领域整体增速放缓的背景下，截至10月底，这些提出年度预期业绩的房企中，6成以上房企目标的实现率达到了80%，但部分房企的销售却不及预期。 华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等企业前10月的销售额仅占全年销售目标的6成左右。

“开发者的业绩压力很大，年底必须漂一下。 现在很多房企的战略是早点上市“活下去”现金流，然后可以低价收购哪些“活不下去”的企业。 ”李宇嘉说。 今年第三季度，许多上市住房企业的现金流不太理想。 例如，绿地控股、新城控股三季度净现金流分别比去年同期减少8%、21%。

易居研究院智库中心研究总监表示，今年房地产市场确实存在压力，开发商纷纷创新思路。 从严格的定义来看，“首付分割”是违反的，但在市场下行的阶段，这种方法被取缔的比较少，有些开发者打了“边球”。

“像‘首付分割’这样实际上有各种各样的形式，如果是银行帮助融资的话，就会违背监管部门关于银行融资的政策，属于违规操作，应该予以打击。 如果是开发商自己垫付资金，相当于垫付资金加快购房流程的处理，是否违法的定义不明确，但在一定程度上影响了房地产交易秩序。 ”严跃进说。 记者张晓琪