“经营贷置换按揭贷：危险的套利游戏”

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“可以先凑钱买全额房子，然后把房子抵押给银行，处理经营贷款，用经营贷款还以前筹集的钱。 请像这样慢慢地经营贷款。 其利率比商业住房贷款低得多，可以节约数百万的利息。 ’住在北京朝阳区太阳宫大街的张先生接到了一家担保企业的业务员的电话，非常感动。

张先生打算重新购买西城区的学区房，套房的出租利率约为5.7%，月供应过高。 接到“推销电话”的小张说，听说经营贷款曲线购买住宅，支付住房贷款的方法随着楼市升温再次活跃起来。

据中国证券报记者调查，监管部门正在严查贷款资金非法流入楼市，但许多中小企业优惠贷款政策出台后，经营贷款利率和贷款利率出现明显“倒挂”，以经营贷款代替贷款空

利息可以节约近百万元

张先生表示，令他心动的是，同样是500万元的贷款，以房地产为抵押的经营贷款利率最低为3.85%，以经营贷款最多20年计算，共计支付利息约为218万元。 按照北京市首套房的计算，贷款20年共需305万元左右，如果是两套房，共需339万元。

张先生购买了套房，但是如果从银行办理贷款的金额很低，经营贷款就可以借到越来越多。 根据现行政策，北京市套房只能贷款40%，如果奥运内住宅的判断价格超过468万元，则属于非普通住宅，只能贷款2成。

北京某担保企业业务员席经理表示，住房贷款是指企业法人或股东以名义的不动产为抵押，向银行申请企业经营用途的贷款。 “经营住房贷款，可以贷款住房判断值的7成。 我们可以做的利率是3.85%到4.35%，还款方法有先得后得的本、等额、自主月利。 月供应压力大的人，可以先休息再选择这种方式。 ”。

关于抵押经营贷款的流程，席位经理说首先是把张先生“包装”成中小企业的广告主。 “银行要求企业必须设立一年以上，不参与诉讼。 我们的企业也提供壳牌企业购买服务，购买成立一年以上的企业。 价格在12000元左右，申请贷款所需的公司资料也由我们准备。 另外，我们企业的收款标准是坏账额的2%。 按照这个计算，500万的贷款额，与客户价格在12万以内，节约的几百万利息相比，是相当划算的。 ”

关于张先生担心银行是否会批评贷款的问题，席经理表示:“银行只看企业和房地产抵押，没有流水和经营也没关系。 贷款毕竟是为了企业经营。 ”。

中国证券新闻记者从一家股份制银行北京分行的徐姓客户经理那里获悉，该银行的个人经营贷款业务没有企业需要设立一年以上的规定。 “通常，没有贷款的住宅可以抵押住房判断价格的7成贷款。 有住房贷款的，将住房判断价格打七折后，扣除未结清的住房贷款办理贷款，但贷款最多不得超过五百万元。 ”

据徐经理介绍，该银行个人经营贷款利率为4.15%至5.2%，贷款利率取决于银行对个人征信的判断情况，贷款期限最多为20年，5年至7年内必须归还全部本金后，方可再次贷款。

经营贷款可以借到越来越多的钱，还款利率相当低，像张先生这样的买家真的感动了很多人。 但是，现在银行也加强了关于贷款前审查的管制，很多银行强调“kyc”(认识你的顾客)。 渤海银行相关负责人在接受中国证券报记者采访时表示，将在业务前沿了解业务风险点、风险防范措施、用途情况，并根据领域和客户优势加强业务管制管理、前置风险模式。

齐鲁银行相关负责人在接受中国证券报记者采访时表示，该行要求彻查客户贷款的实际用途，严禁办理违规用途业务，避免原有客户违规、不按个人借款合同约定采用贷款的风险。

但业内人士表示，资金流向确实难以准确监控，经营贷款的实际用途有很多空。

禁止重复是什么样的

不仅禁止经营贷款曲线流入楼市，而且各方面都有利，来源于银行难以比较有效地监控。 业内人士分析认为，从购房者的角度看，中小企业广告主包装的价格低，市场抵押经营贷款门槛不高、手续简单、利率低，对房贷利率有套利机会。 从担保企业和银行的角度来看，担保企业赚取保证金、手续费等，顾客越多越好。 银行实行的是扶持中小企业的政策，而且从资产质量来看，住房贷款的不良率很低，对银行来说，经营贷款实际用于购房是安全的，也就是说已经过了审查。

“融资资金为受托支付。 我们会把资金直接发给顾客的交易对象，但是对方拿到钱后再转几手的话，就不会轻易上溯了。 我也有过一点账户，很明显是另一个资金收款户，用来周转，经常看到几百万的水来来去去。 一旦跳槽，我们就跟不上钱的流向，有理由对各个环节负责。 ”。 徐经理说。

易居研究院智库中心的研究监督表示，国有大型企业审核严格，通常会对经营融资资金的流向进行核查，也有银行在融资释放半年内对实际经营地调查融资情况。 “资金流动的监测确实很难。 如果在本企业内周转，系统可以看到资金的流向，但如果从多家银行转手或提取，银行就不能轻易调查流向。 ”

“很多房屋的经营者分不清自己的钱和企业的钱。 实际经营的公司，如果是按规定获得的贷款，最后是用于还房贷还是用于公司经营，大多不太清楚。 ”严跃进说。

经营贷款被挪用于购房不仅有法律风险，还可能对贷款造成损失。 中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，经营贷款通常期限短、住房贷款期限长，存在期限不匹配的风险。 抵押贷款流入住房市场往往不是实际购房的诉求，主要用于炒房和套期保值，不利于解决房地产价格泡沫。

“灰色产业链”的包围破坏正在进行中

虽然通过经营贷款买房可以省很多钱，但张先生也担心这会带来不必要的麻烦和风险。 事实上，一直以来，融资资金流入大楼都由监管部门紧扣要点，相关罚单也层出不穷。

“监管严格检查银行资金违规流入楼市的态度已经确定。 这需要综合性的措施。 》光大银行金融市场部拆解师周茂华提出，一是加强监管，引导金融机构健全制度，理顺业务流程，压缩各环节的主体责任。 二是建立征信系统，将对违规采取经营贷款的个人列入征信黑名单，采取必要的处罚等。三是利用新闻技术提高信贷后管理的效率。

对监管不到位的银行，监管部门开出了罚单。 例如，根据银保监会今年1月公布的罚单显示，厦门银行因个人经营性贷款资金挪用房地产行业被厦门银保监局罚款20万元西安银行因个人经营性贷款用途管制不严，资金流入房地产行业被陕西银保监局罚款32万元。

目前，监管部门、银行对违反经营贷款流入楼市的监管力度有所加强。 齐鲁银相关负责人表示，该行将加强数据模型和技术防控能力建设，建立监测贷款后资金流向的预警机制，“个人贷款资金流入房地产、小贷款企业、其他投资企业”、“贷款资金回流”、“多借款人贷款发放后资金同一账户” 及时监测每月新发放的个人贷款业务资金流向，发现可疑消息时，向相关机构发出警告，督促分支机构加强责任意识，真正落实资金用途管理。

监管部门也同样通过大数据等技术手段加强监控。 中国证券报记者从台州银保监局获悉，该局对大数据进行监测，对信贷资金通过其他银行渠道流入房市进行建模调查，公司借重金融支持企业活动开工“搭便车”，获得低息贷款后，通过公司法定代表人、主要股东等相关人员，

严跃进表示，无论用什么方法申请贷款都需要贷款用途。 经营贷款的话，最终必须流入一个公司的经营过程。 银行必须严格审查贷款的意图是否真实，以及贷款后是否真的用于公司经营。

张先生说，如果真的通过办理经营贷款来偿还房贷影响个人征信，今后在工作、生活的方方面面都会受到不良影响，非常不划算。