“补齐租赁短板 实现住有所居（经济新方位·2021如何干）”

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快速发展租赁住房，购买租赁住房建立并行住房制度，对促进全民居住目标的实现意义重大。 中央经济实务会议将快速发展租赁住房作为“妥善处理大城市住房突出问题”的重要文案。 如何推进保障性租赁住房的建设？ 如何规范租赁市场的快速发展？ 记者采访了有关部门和专家。

以新市民为目标，迅速发展政策性租赁住房

——“计划—2022年快速发展政策性租赁住房15万套”“预计处理20多万新市民住房问题”“计划利用存量土地、集体土地、非住宅住房改建等方法筹集政策性租赁住房10万套”……在沈阳、南京、杭州等多个城市，

中央经济实务会议强调，必须高度重视保障性租赁住房的建设。 政策性租赁住房已经成为加强各地保障性租赁住房建设的重点。

保障性租赁住房主要包括公租房和政策性租赁住房。 “公租房最能保障城市户籍住房和收入“双睡”家庭的收入驱动。 ”住房城乡建设部有关负责人介绍，截至年底，已有3800多万困难人群住在公租房科，累计有2200多万困难人群领取租房补贴，最低生活保障、低收入住房困难家庭的基本实现要保证，中等收入家庭的住房条件比较有效

随着新型城市化的深入，住房问题从户籍家庭转移到了新的市民群体。 该集团购房比例低，以租赁住房为主，另外，市场供应的租赁住房普遍户型大、租金高，缺乏符合该集团经济能力的小户型、低租赁住房供应。 因此，住房保障的重点也从户籍居民住房难的处理转移到了大城市新市民群体的住房问题的处理上。

“根据国家统计局的数据，2019年全国人口分离2.8亿，其中流动人口达到2.36亿。 新市民群体的量很大，政府投资的公租房很难覆盖。 ”。 浙江工业大学副校长虞晓芬表示，2019年，住建部提出快速发展政策性租赁住房，为新市民提供合适、安全、有负担的“床”“房”或“套房”。

目前，政策性租赁住房已在13个城市试点1年多，初步探索了政府出台政策、银行低息长期融资资金、市场主体积极参与的政策性租赁住房可持续运营模式。 但在试点过程中，用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在困难。

“中央经济实务会议将确定‘降低租赁住房税负担’等措施，进一步促进政策性租赁住房的快速发展。 ’虞晓芬认为，今后要在土地、金融、财税、审批等方面细化政策，进一步确定地方政府的主体责任，加快政策落地。

加快完善的政策，规范长效租赁市场快速发展

在推进租赁市场快速发展方面，“加快完善的租赁政策”“规范租赁市场快速发展”等提法备受关注。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，像公租房等保障性和政策性较强的租赁住房一样，市场化较长的租赁住房也要强调租赁关系的稳定，使居民即使通过住房租赁市场也能获得稳定、优质的住房服务。 “培育长租赁市场要想快速发展，必须抓紧制定完整的长租赁政策，从租赁住房的供给和费用两方面着力。 ”

供给侧、中央经济实务会议提出的“土地供给要向租赁住房建设倾斜，探索利用单列租赁住房用地规划、集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”等是可以比较有效地扩大租赁住房供给的政策。 探索利用小政策，如集体建设用地建设租赁住房，已经在试点中取得了成效。

“单独的居室、配套齐全，离地铁也很近。 租金只有周边同样质量居室的七八成。 ’住在北京万科泊公寓成寿寺社区的小张很满意，比起以前租给旧社区的，现在住的幸福感要高得多。 去年7月，这个全国首个集体土地租赁公寓项目开业，首个235套房源全部提前出租。 由村集体提供土地经营权，公司负责建设价格的投入。 “在利用集体土地建设租赁房屋特点的基础上，节约了土地取得的价格，最大限度地降低了出租人的租赁价格。 ”该社区有关人士表示，通过设计运营，可以实现村民和村集体、公司多时间的可持续收益。

上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也进行了寻租行为。 “试点经验表明，精细落实租赁住房供应政策，需要多行业协同增效，从住房快速发展规划、土地供应、建设规划、金融财税、城市安全等维度提供系统处理方案。 ”刘洪玉说。

诉求方提出，中央经济实务会议提出的“使租赁住房在获得公共服务方面享有同等权利”是促进租赁住房费用的政策。 刘洪玉认为，推进住房租赁费用需要各部门联动，还需要落实住房公积金完整的租赁政策、住房租赁费用税前扣除政策等。

规范市场行为，提高监管能力

中央经济实务会议确定地提出要整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平。 刘洪玉认为，目前房屋租赁市场的诸多问题与市场主体行为不规范密切相关。

“要整顿租赁市场秩序，加强租赁市场监管，必须首先通过规范市场行为来完成。 其次为了提高政府的监管能力，大部分城市还没有建立较为有效的监管体系，政府住房租赁新闻服务和监管平台、监管队伍等能力建设相对滞后。 ”刘洪玉说。

完善租赁市场行为规范，推进租赁市场监管制度化、法治化。 贯彻中央经济实务会议精神，许多地方特别是住房问题突出的大城市迅速行动，完善相应的监管措施。 “房屋租赁公司提前向承租人收取的租金额度大致不得超过3个月的租金”、“实施房屋租赁资金监管措施”、“推进房屋租赁新闻共享”……2月初，北京、深圳、上海3个地区相继出台了租赁市场监管新规，并出台了租赁市场监管新规定。 在全国层面，专家也呼吁尽快正式出台去年9月向社会征求意见的《住房租赁条例》。

提高政府监管能力，加快新闻服务监管平台建设。 “合理控制租赁水平”是规范市场行为的重要手段，也是政府监管能力的重要体现。 目的是平衡业主与租户之间的地位和利益，兼顾业主的租赁意愿，并尽量稳定租户的权益和租赁关系，这也是各国常用的租赁市场监管手段。

对此，刘洪玉表示，为了建设基于数字化技术的房屋租赁交易服务平台，“将合同备案、新闻服务、交易流程指导和合同模式、租赁信用等新闻和数据纳入平台，政府将房屋租赁市场的 (赵展慧) ) )。