“房企年报：拼规模扩张不再 降“档”求稳成关键”

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住宅年报密集发表。 公开数据显示，与过去相比，年结规模扩张已不是房企的常态，调整债务结构、降低负债率、增加现金流已成为房企关注的焦点。

业内人士表示，在领域下行与“三红线”新规则重叠的压力下，房企抑债降杠压力增大，规模房企预期业绩更加谨慎，规模房企增长放缓是常态。

无增收增益净利润下降明显

根据花顺数据，截至3月30日，在申银万国领域分类下，已有35家房企发布年度报告。 35家房企全年营业总收入达到10198.93亿元，比2019年增长20.85%，净利润共计984.03亿元，比2019年的1050.38亿元减少6.31%。 从净利润率来看，35家房企中减少了25家，比重达到71.4%。

具体来看，招商水龙头年营业收入1296.2亿元，比2019年增长32.71%； 但归属于上市公司的股东净利润为122.53亿元，比2019年下降23.58%。 信达地产年营业收入258.64亿元，同比增长32.79%，净利润17亿4400万元，比去年同期减少31.77%； 母公司净利润15.02亿元，比去年同期减少35.12%。

在谈到利润下降时，招商水龙头表示，企业规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增加。 但是，受领域利润率下降和房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

大悦城净利润出现赤字。 大悦城全年营业收入384.45亿元，比2019年调整后的收入增长13.76%。 但是，归属于上市公司的股东净利润为3.87亿元，比2019年大幅下降118.88%的归属于上市公司的股东扣除了非净利润损失5.01亿元，比去年同期减少了140.72%。

大悦城方面表示，母公司净利润下降，一方面是由于本年度结算项目中低毛利润项目所占比例提高，商品房销售毛利率比2019年的38%下降约10个百分点。 另一方面，受宏观调控和疫情影响，企业部分建设销售项目销售价格未达到预期，个别项目因疫情工期延误价格增加，企业对相应的资产表进行了降价。

荣安地产年营业收入111.78亿元，比2019年增长67.77%，但利润没有增长。 数据显示，全年母公司净利润17.42亿元，比2019年的18.89亿元下降7.75亿元。

监督管理为“必要选项”

“三道红线”政策的影响正在加深。 中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500家房企年资产负债率平均为78.77%，比去年同期下降0.89个百分点，为年来首次下降。 负债率平均为85.08%，比去年同期下降11.62个百分点，比2019年有较大改善。

年8月，住建部、央行联合召开房地产公司座谈会，为12家试点房企的有息债务规模设立“三条红线”。 除去定金的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短负债率不到1倍。 根据“三道红线”的接触情况，房企分为红、橙、黄、绿4级，分阶段设定有息债务增速阈值，4级有息债务规模的年增速分别限制为0%、5%、10%、15%。

从最近的年报来看，房企纷纷调整债务结构，自身降低杠杆率。 据记者不完全统计，融创、中梁、佳兆业、领土控股、大唐地产、绿景中国都从红档降至黄档。 现代运营商、绿城中国、雅居乐、力高集团也从橙色变成了黄色； 祥生控股从红色转移到橙色。

此外，招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、共生创展、soho中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润地等仍保持“零踏线”，此外还有越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团

并不是所有的住宅企业都实现了降档。 目前，时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维护黄档，首批置业维护橙档，富力地产、阳光100中国尚红档。

远洋集团相关人士表示，“三道红线”政策的制定将深刻影响领域的快速发展趋势和房企的竞争战略。 从中长期来看，领域仍面临一系列考验，市场规模介于一定的增长空之间，但领域将进入缓慢的增长周期，从财务杠杆带来的高速增长走向稳定均衡的优质增长。 在领域集中度加速提高、阶段性利润下降的确定趋势下，现金充裕、财务稳定的房企将获得越来越多的高质量市场资源和快速发展的机遇，公司内部成长力、稳健经营、打造终极产品和服务的房企特征将更加凸显。

房地产表示，年企业为加快举债而加大了变现力度，净负债率比去年同期下降68.7个百分点，但净负债率达到130.2%。 富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以降低项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。

“下一步，第一家运营商将继续控制债务，降低杠杆比率，确保现金流的稳健性。 》创业副总裁兼财务总监范书斌表示，从长远来看，“三道红线”对房地产领域和房企具有积极作用，有利于房企更加重视风险防范的提高，优化资产结构，实现健康可持续的快速发展。

范书斌表示，最初的运营商已经启动了减债计划，全力降低杠杆率，严格控制债务规模。 未来，企业将持续改进“三条红线”指标，争取尽快实现。

集中供应地的落地资金的特点很重要

今年2月，自然资源部对要点城市实施了土地供应两项集中政策。 即集中发布转让公告，集中组织转让活动，大致公告每年不超过三次。 据业内人士介绍，上述重点城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙在内的4个一线城市和18个热点城市

之后，青岛、郑州等多份文件确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市将在年内确定三次集中挂牌的具体时间。 3月15日，长春集中挂牌出让51块首批经营用地，总占地面积达400万平方米。

中指研究院公司事业部研究副总导演刘水表示，上述22个主要城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构和人口规模最具吸引力的地区，住房诉求旺盛。 据统计，年22个城市商品房销售额占全国商品房销售额的比例为39.9%，22个城市住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比例为37%，均近4成。

刘水表示，根据此前的数据，百强top30房企在22个城市拥有土地的金额占公司总土地拥有额的比例为56.5%。 22个主要城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市深受top30房企欢迎。

雅乐集团副总裁王海洋表示，集中供应政策是我国房地产调控的长效机制之一。 雅乐将加强市场解体，尽早规划城市投资布局和地方投资，投资越来越多高质量的土地。

世茂集团董事局副主席、徐世坛总裁表示，“22个城市集中3次的供地政策是稳定地价、稳定房价的重要措施，公司可以以稳定、合理的土地价格获得越来越多的高质量项目。”

刘水表示，集中供给政策增加了公司短期的资金压力，在面临一次大批量供给地时，公司有必要科学探讨城市的快速发展趋势和板块价值。

万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对领域来说，住房宜居性、房地产回归实业性已经确定，呈清晰趋势。

上坤地产董事会主席兼行政总裁朱静认为，从近期宏观调控政策来看，“两集中”和“三道红线”开始重新分配房地产领域和非房地产领域在整个社会金融资源中的占有比例，房地产领域不再像过去那样过度占有货币资源，而是在合理的比例范围内稳定， 另一方面，房地产领域的高土地红利、高融资杠杆红利、高速度快速发展的形势已经一去不复返，房企需要回归公司经营的本质，更加关注顾客诉求、产品质量、经营效率。

cric研究中心报告称，在“房地产不炒”的长效机制下，房地产领域的快速发展方向清晰，未来有望进入无增长时代。 从公司业绩预期看，年来房企销售目标总体审慎，目标增长率有所下降，领域平均目标增长率从年的41%逐年降至年的12%。

从整体上看，在领域下行叠加“三红线”新规的压力下，房企抑制债务、降杠杆的压力增加，规模房企预期业绩的制定将更加谨慎，整体目标增长率也将趋于平稳。 随着住宅企业投资和规模扩大动能的下降，规模住宅企业增长率的下降预计将成为常态。 (记者梁倩采书) )。