“楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间”

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5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布最新一期的lpr报价。 与住房贷款利率密切相关的5年期以上的lpr为4.65%，连续13个月没有变化。 据融360大数据研究院、贝壳研究院等19日和20日最新发布的监测报告显示，许多主要城市的住房贷款利率和套房2利率均较4月上升，部分银行贷款周期有所延长。

2021年以来，住房相关金融监管继续收紧，涉及房企、金融机构、中介等多方。 业内人士期待，面对房地产信贷环境进一步收紧的压力，住房贷款利率将继续上升，以进一步调整市场价格。

部分地区的住房贷款利率比上个月上升

坏账周期变长

5月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版lpr报价。 1年期品种为3.85%，5年期以上品种为4.65%，两个最优遇贷款利率( lpr )均连续13个月不变。

“如果今后房地产市场持续上涨，特别是一线城市的房价上涨势头扩大到中城市、中城市，则不排除今后5年lpr价格单独小幅上调的可能性。 ”关于住房贷款5年期以上的lpr报价，东方金诚首席宏观拆房师王青说。

事实上，融360大数据研究院、贝壳研究院等近期公布的监测数据显示，许多城市的住房贷款利率较以往有明显上升。

贝壳研究院20日公布了主要城市的住房贷款利率数据。 5月贝壳研究院监测的72个城市主要住房贷款利率为5.47%，2套利率为5.73%，均比4月提高了6个基点。

广州、深圳地区住房贷款“涨价”明显。 记者了解到，建行深圳市分行于5月上旬发出调整住房贷款利率的通知。 首套房贷款利率为5.10%，两套住房贷款为5.60%，较之前分别上调了15个基点和35个基点。 为了体现中低收入群体对保障性安居型商品房购买的支持，安居型商品房贷款利率将维持不变。 据融360大数据研究院报告，其他银行也在观望一段时间后开始跟进，目前已有近10家银行深圳地区分行实行了前5.10%、2套5.60%的利率水平。

据融360大数据研究院报告，4月底至5月初，广州地区包括国有大型银行在内的多家银行，再次上调了住房贷款利率。 住房贷款首次利率最低调整为5.40%，套房最低调整为5.60%，均比以前提高了10个基点。

与住房贷款“涨价”同步的是，部分地区银行住房贷款限额进一步收紧，放贷周期进一步延长。 记者了解到，广东金融机构严格控制个人住房贷款限额的增长和增加，二手房个人住房贷款的审核贷款更加严格，许多银行实行“还旧还新贷”，以提前还款的限额发放二手房贷款，尽量发放新住房贷款

“5月，在房地产贷款集中度控制面临通胀压力的情况下，银行收紧了住房贷款，提高了住房贷款利率。 房贷“加息”将平稳恢复5月二手房市场的成交。 》贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，广州、东莞、中山、嘉兴、南通等城市住房贷款利率涨幅较大，放贷周期延长，二手房成交活跃度下降。

涉房金融监管持续收紧

利率上升的时间介于空之间

2021年以来，住房相关金融监管持续收紧态势明显，涉及房企、金融机构、中介等多方。 从1月开始，一线城市将严查违规经营贷款进入楼市，3月，银保监会、住建部、人民银行三部门联合下发《关于防止违规经营用途贷款流入房地产行业的通知》，全面“围堵”经营购房行为。 涉嫌违规的炒房机构“深房理”日前被深圳七部门联合调查； 许多房地产市场专项整治也以个人违规信用资金录用等为专项整治重点。

金融监管部门的多张罚单也与银行输血房地产公司的行为有关。 《经济参考报》记者用“土地、房地产”等关键词在银保监会网站进行搜索，据不完全统计，2021年以来，银保监局本级开具的罚单共计47张。 3月以来，罚单达29张，罚款总额达6000万元以上。 具体来说，罚单涉及上海、浙江、深圳、福建、山东、青海等地，银行包括民生银行、广发银行、平安银行、盛京银行、温州银行等。 值得观察的是，多张罚单均可追溯到年至年间与土地出让金相关的违规行为。

业内人士表示，在严格监管的背景下，房地产信贷环境面临着更加紧迫的压力。 上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2021年一季度，中国房地产业金融环境指数为0.19，比上季度略有下降0.07，比去年同期下降0.32，从去年的放缓区间降至正常区间上端。 央行数据显示，住房贷款增长放缓。 今年3月底，个人住房贷款余额比去年同期增长14.5%，比去年同期低1.4个百分点。

王青表示，3月份居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比去年年底提高了4个基点。 “在今年‘有持有压力’的结构性信用政策下，未来房地产信用环境将更加严峻，居民住房贷款利率仍处于上升空之间。 ”

房地产市场的拐点被隐藏了

下半年有可能进行向下修正

沈昕表示，房地产业是资金密集型领域，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。 从整体上看，百城房价与去年同期的涨幅和房地产业金融环境指数方向基本一致。 预计这将是随着房地产业金融环境指数的下降，二季度和下半年商品房销售面积同比涨幅逐渐下降，随之下半年百城房价指数同比涨幅收窄。

确实，从最近国家统计局公布的4月房地产投资数据和房价数据来看，前4月商品房销售规模、开发投资额分别比2019年增长19.5%和17.6%。 但由于各地区销售成绩分化、房企新开张和土地面积缩小，销售、投资单月指标分别下降23%和7%。 而且，二手房有明显的降温迹象。

对此，许小乐表示，全年房地产超预期繁荣，本质上来自利差和价差套利的诉求，房价上涨是缓慢流动性下的短期压力反应，显然是不可持续的。 当前，中央政策引导地方政府转型，降低地方政府对房地产的依赖度，通过调控手段逐步控制信贷、土地、房企、购房人的投资行为，货币政策回归常态，标志着房地产市场资本红利时代结束。

克瑞研究中心研究员杨科伟表示，“三本红线”政策下房企资金价格将继续增长，土摄“二集中”下资金运用将更加谨慎，不利于后续开工、获取土地。 后续房地产开发投资额增长率继续下跌，预计全年增长率呈“前高后缓”趋势。