“2017是中小房企退出的最后机会”

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在前几天召开的中央经济实务会议上，有人指出明年经济实务的主基调是“稳定”，这意味着房地产也呈现出以稳定为主的态势。 在此背景下，明年楼市将呈现一线城市缩手价稳定、热点二线城市价格稳定、非热点二线城市价格稳定上涨、三四线城市价格稳定的态势。

会议提出:“房价上涨压力较大的城市应合理增加土地供应。” 这是对我们过去一再强调的“人、地、金”资源错配的土地供应国策的修改。 这是因为预计将增加受管制的二线城市的供给，提高交易量的恢复性。

但值得注意的是，会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求“小额信贷政策要支持合理购房，严格限制投资投机购房的信用流向”。 热点城市和非热点城市的投资投机性住房购买将会受到更严格的限制。 如果市场持续上升，也不排除将来会继续提高多套房的首付比例和利率的可能性。

而且，房价上涨速度将被持续、严格抑制，不要指望或幻想明年热点一线城市的房价调控将得到放松，更不要冒赌博政府改变目前“扭曲操作”的危险。 未来流向房地产的资金一定会减少，居民部门去杠杆化已经放缓，暂停房企发债，禁止前沿融资获取土地等动向也带动了房企资金价格上涨。

目前，城市限购只是少数热点一线城市，但这些城市的销售额已经占全国市场的36.8%，可以说是举足轻重。 但是，这些城市调控后1月份的成交量下降了22%，对这些城市最重要的房企，特别是重新定位这些城市的房企，无疑有很大的影响。

但是，对于全国性的住宅企业来说，限制城市的配置只是其中的一部分。 例如新城控股集团目前布局全国32个城市，限制城市只有10个，其中武汉、天津、成都、南昌等市基本没有受到影响。

关于明年，我相信监管范围几乎不扩大，监管力度几乎不会加强。 这意味着对大型房企来说，重复质量优先和加速行驶是目前的最佳战略。 通过提高产品线和产品质量，公司可以得到越来越多买家的认同，得到越来越多地方政府的信任，从而整体提高利润率水平。 另外，加速行驶带来的规模特点是，公司获得更快的周转率，给公司带来更安全的现金流，获得更高的信誉度和更低的资金价格，抑制不同城市的利润率水平，在市场逐渐抬头的白银时代获得更大的市场份额，成为本

此外，房企需要更多关注利润水平的维持，但决定利润水平的第一点是城市布局。 一线城市由于土地价格过高，利润率可能更低。 三、四线城市房价不高，但土地价格也不高，利润率水平不高。 特别是具有企业品牌溢价的百强住宅企业更是如此。 中央经济实务会议提出:“特大城市要加快疏解部分城市功能，快速发展周边中小城市。”其实质是我们所说的都市圈建设，意味着特大城市周边中小城市的机会即将到来。

今年的m2增长率不会超过12%，很可能在11.5%左右。 m2增长率与去年同期的16.39万亿元基本相同。 也就是说，大水泛滥的龙头已经收紧，流向房地产的资金也已经减速，开发贷款和房企自有资金已经接近零增长，房贷增长率也在下降，债券刚刚被跌破，房企隐形价格也在上升。

中小房企的生活越来越艰难，三四线城市的中小房企已经失去了年内最好的退出机会，无论是卖地、卖项目、卖股、卖企业，都越来越难得到回到一线城市的大型房企的乐趣。 与此相对应，一二线城市中小房企今年再次获得溢价退出机会，但这一机会渐行渐远。 虽然项目并购的机会还在，但卖家溢价空之间越来越小，一二线城市的中小房企也很快会步三四线城市中小房企的后尘。 因为这一年对他们来说，抓紧退出是最好也是最后的机会。