“房企加速国外融资逃离“被整合””

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中原地产最新数据显示，7月单月，房企境外融资共计32.8亿美元，年内累计境外美元融资额255.7亿美元，比去年同期的82.7亿美元上涨209%。

对此，业内人士表示，房企正在迎来新一轮规模竞争，一些公司将不惜代价扩大规模，在这股房地产整合潮下“不整合”。 与此同时，国内市场监管明显收紧，国内融资难度加大，急于扩大的房企必须转战海外市场以较高的价格获得资金。

国内融资难住房企业相继转为海外融资

8月2日，融创中国宣布，该企业将进行美元优先股国际上市，子公司担保人按优先还款的标准为票据提供担保，并抵押子公司担保人的股份。 据融创面介绍，拟发行海外债券，目的是优化融创中国债务结构，所得净额拟用于当前高值债务的偿还、互换。

值得注意的是，7月初，100亿元的企业债务被上海证券交易所中止发行。 其理由是，在新的房地产调控下，房企的债务发行和直接融资全部被锁定。

兴业证券固定收益研究表明，从年11月至年5月，取消或延期发行短期融资的比例达到40%。

广发证券快速发展研究中心分析师乐加栋表示，年第四季度以来，管理层侧重于抑制资产价格泡沫，防范市场风险，房地产开发公司对各种资金来源的调控水平提高，房企主要融资渠道全面狭窄。

根据广发证券的数据，1-4月，样本房企总融资规模为3109亿元，较去年同期大幅减少42%，但从融资结构来看，受监管的委托贷款、企业债务、再融资所占比例分别较去年同期下跌65%、99%、89%。

因此，住房企业纷纷向海外借款。 中原地产数据显示，7月单月，房企海外融资合计达到32.8亿美元。 这意味着住房企业全年累计境外美元融资额达到255.7亿美元，比去年同期的82.7亿美元上涨209%。

其中，恒大今年5月以来共发行3期美元债务，总规模达66亿美元，创近年来中国公司在债市融资新高。 佳业海外发行债券融资35亿美元。 此外，中国境外的快速发展，龙湖、碧桂园、绿地也发行了常规规模的5亿美元至10亿美元的海外债务。

一位业内人士表示，国家发改委从二季度开始收紧房地产公司海外债务发行批文，但一年内美元债务不需要发改委批准。 因此，从第二季度开始，房企发行的一年内释放了美元债务。

“不想被整合”的住宅企业拼命扩大规模

中原地产研究中心的统计数据显示，截至去年7个月，最积极持有土地的50大企业合计土地持有额达到12651亿元，比去年同期的7457.78亿元上升70%。

中原房地产首席拆房师张大伟表示，一线城市调控效果明显，但从全国房地产数据来看，房企在经历去年“丰收”后，资金状况空前有充裕，大部分标杆房企开始主动拿地。

在这种背景下，地方土地出售率有所更新，今年1-7月全国50大城市土地出售率为1.7万亿元，比去年同期上涨44.5%，平均地价上涨33%，22个城市翻了一番。

其中，北京、南京、杭州、武汉、上海等12个城市超过500亿元。 与去年同期相比上升幅度最大的城市以三四线城市为中心。 其中，糕点销售地同比增长478.48%，为143亿4600万元，漳州销售地同比增长432.68%，为178亿4300万元，无锡销售地同比增长421.01%，为278亿8600万元。

张大伟表示，虽然各地楼市经常受到管制，但从整体来看，一线城市土地市场成交活跃，公司处于补充库存阶段。 “房企在热点城市热门地块的争夺仍很积极，南京、苏州等年二线城市“四小龙”地价仍居高不下，地方政府出台多项调控约束政策后，部分住宅属性地块仍以突破上限的价格成交。 ”

“但是，这意味着房地产公司的风险越来越大，在严格的管制下，地价很可能在年下半年平稳或下行。 ”。 张大伟说。

土地变热的原因，与楼市依然是吸金巨头有关。 数据显示，虽然经历了楼市密集调控，但房地产领域仍取得了历史上最丰收的前7个月。 目前，近一半的房企发布了半年业绩预报，七成房企利润喜人。 其中，万科1月至7月累计销售金额为3127.4亿元，这已经接近全年3647亿元的销售金额。 从利润来看，荣安地产上半年净利润同比增长超过2300%，丰华股上半年归属上市公司股东净利润同比增长1158.81%，粤泰股上半年净利润同比增长1111.55%，新黄浦上半年净利润同比增长650%左右。 中洲控股预计上半年利润比去年同期至少上涨430%。

但是，这次，“土地购买基准公司的评级大多属于中型。 ”。 张大伟表示，特别是冲刺500亿至1，000亿、1，000亿至2，000亿的第二批房企，在过去7个月中成为抢夺土地的主要公司。

数据显示，截至7月底，拥有土地100亿元以上的公司达39家，其中拥有土地200亿元以上的公司也有17家。 除碧桂园、万科、恒大外，保利前7月土地持有总额955.61亿元，龙湖土地持有额764.49亿元，中海土地持有额也达到615亿元。 此外，中国金茂，首次开设股票，华润地、世贸房地产、新城控股的土地收购额也分别达到615.32亿元、524.04亿元、500.13亿元、456.18亿元、341.94亿元、332.67亿元。

张大伟认为，房企规模趋势加剧，上半年历史上首次有7家以上的销售额超过千亿。 “近两年房地产市场高峰期，房地产企业销售额爆炸，持续有补充库存的趋势。 虽然资金紧张，但出售货款等仍能支持标普房地产企业的土地，因此无论是一二线城市还是三四线城市，土地市场仍处于较高的温度。 ”

一位房地产公司负责人表示，拥有土地的另一个原因是，在监管下，完全买入价格高，新房企开始整合，规模较大的二线房企不愿“等待整合”，无视价格，快速拥有土地，扩大资产规模，

据wind信息统计数据显示，从去年7月到现在的3年间，国内房地产公司的合并案发生了972件，与合并相关的金额达到了11679.95亿元，接近1.2万亿元。 其中，年房地产公司并购案件343件，并购相关标的物价值2815亿元，同比增长11%。 年，房地产领域合并案件数为198起，相关金额为4014.83亿元，比去年同期上升43%。 年，房地产领域合并案件154件，相关资金2177亿元。 其中，今年7月的前25天，合并案达到27件，涉及资金约908亿元。

负债高的住房企业的风险在增加

根据cric研究中心的数据，从有息债务增长率来看，大部分房企都有不同程度的增长，只有16家房企在减少。 具体来看，全年55家房企总有利可图债务(不含可持续债务) 31037.27亿元，比去年同期增长28%，约6786亿元。

其中，全年有息负债超过千亿的公司达7家，数据显示，截至年底恒大有息负债5350.7亿元，同比上升80.22%，中海有息负债1547亿元，碧桂园有息负债1361.97亿元，万科、富力、融创。

乐加栋表示，年第一季度房企净负债率从年的96%上升到106%。 东方证券房地产领域主任分析师竺劲表示，目前，在公司杠杆率同比下跌的背景下，年再次缓慢上升。

cric研究中心研究员房玲表示，高速发展中的房企，为了进一步推动销售增长，需要加大投资开发力度，越来越多的资金供给，融资力度较大，经常有息债务的增长也很突出。

但需要注意的是，随着房地产调控的深入，首先证券监督管理委员会在提高企业债务门槛的同时，要求各商业银行加强融资结构调整，加强住房贷款管理，收紧楼市融资渠道，强调房地产行业风险防范，分类实施房地产按揭贷款监管。 而且，控制造成高企债务压力和延迟销售的风险，给这些激进的扩张公司蒙上了阴影。

张大伟预计，房企资金将受到持续的压力。 特别是发行债务等渠道有可能继续收紧，未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题。

国泰安拆师詹汉也表示，在融资渠道全面紧缩的趋势下，前期急剧扩大、过分依赖高杠杆和外部融资的公司，将面临越来越大的项目抛售和流动性压力。 (梁倩) ) ) )。