“三四线城市土地市场“上火” 20多家城市卖地收入超百亿”

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原标题:市场上涨明显房价快速上涨隐含风险三四线楼市必须警惕新一轮库存增加

目前，房地产调控政策持续发力，全国楼市整体趋于稳定。 但是，三四线城市楼市异常火爆，许多城市房价上涨前景明朗，地价高已屡见不鲜。 业内人士表示，目前，要想不造成三四线城市房价暴涨现象，三四线楼市去库存也不出现“烧饼”现象，就需要政府调控措施的精准灵活，配合市场的芽相机，严格土地供应方面的短期行为

全国库存30个月以上新低三四线楼市上涨明显

国家统计局近日公布的数据显示，2009年7月底，中国商品房待售面积63496万平方米，比6月底减少1081万平方米，比去年同期下降11%，比6月底扩大1.4个百分点。

中原地产首席分解师张大伟在调查历年库存数据时表示，这一数据创下了自去年以来近31个月的新低。 他认为，这主要归功于三四线城市在最近四个月的库存收购主力。

根据当天统计局公布的数据，1-7月，商品房销售面积为86351万平方米，比去年同期增长14.0%，增速比1-6月下降2.1个百分点。 但是，1-7月商品房销售面积和销售额比去年同期有所下降，但三四线城市集中的中部和西部地区销售额增长迅速。 中部地区前7个月的销售额比去年同期增长28%，西部地区增长36.5%，远远超过全国商品房销售额的18.9%。

易居研究院研究员王梦雯表示，7月底，中国住房去化周期恢复12.3个月，接近年水平，去库存效果显著。 从历史数据看，全国住房脱盐周期最高点为年12月，此后，各地采取脱盐具体措施，特别是鼓励农民工进城购房、加大棚户区货币化安置力度等措施，极大地促进了二、三、四线城市的脱盐，至今取得了巨大成果

统计局数据显示，三四线城市接近全面上涨，6月新建商品房涨幅超过或超过1%的有20个城市，二手房涨幅超过或超过1%的有14个城市，基本上都是三四线城市。

据链家研究院介绍，许多三四线城市的房价已经突破1万元/平方米，其中许多聚集在“环京”、“环沪”都市圈。 一位业内人士分解说:“在一二线城市楼市杠杆化、三四线城市楼市火热的背景下，除了一二线城市溢出的购房诉求外，棚改货币化举债的购房行为是首要原因。”

根据克瑞研究中心的数据，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销售额大幅增加。 易居公司集团首席执行官丁祖昱在克里瑞研究中心“第21届房地产金融形势发布会”上表示:“今年上半年，三四线城市是成交主力。 一线城市的销售比重下降了10个百分点，而三四线城市楼市的销售在全国总交易量中比重上升了13个百分点，达到了75%。 ”。

三四线城市土地市场“上火”20多个城市的出卖地收入超过百亿

库存大量消化后，许多房企开始补充库存，购买热情高涨。 统计局公布的数据显示，1-7月，中国房地产开发公司土地购买面积12410万平方米，比去年同期增长11.1%，比1-6月增长2.3个百分点。 交易额为5428亿元，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。

王梦雯表示，随着今年三季度库存清除效果进一步加强，土地购买面积预计将比去年同期增速保持正增长。 根据地价占房价比例的趋势，这几年整体呈震荡性上升。 年地价占房价的比例创历史新高。 今年7月末，地价房价比绝对值回升至年4个季度高位，但首要原因是房企土地购买平均价格涨幅高于商品房成交平均价格涨幅。

从全国市场来看，随着楼市调控，一二线核心城市土地热正在向三四线城市转移，三四线城市土地市场尤为火爆。

根据克瑞研究中心的数据，从全国市场来看，随着楼市调控的持续，一二线热点城市的土地热转移到了三四线城市。 上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市销售地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，较往年有明显上升。

随着三四线城市高价土地、高溢价项目进入市场，开发价格增高，拥有土地的房企通过后续经营逐渐提高价格，引起涨价的预期。

“三、四线房价快速上涨，潜在风险更大。 ”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，“三四线城市居民购买力对房价上涨更为敏感，许多三四线城市人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价的重要因素劣势明显。”

业内专家表示，三四线城市房价快速上涨容易引发投机诉求效应。 “三四线楼市火爆的最大激励因素是热点房地产市场的辐射和溢出效应，已经不仅仅是普通购房者支撑的费用市场，而是投资者参与的炒房热潮。 投机诉求的进入，让原本购买力不足的农民工等望尘莫及，进一步减少了购房的比较有效诉求。 ”易居房地产研究中心的主任拆师认为:“投机的诉求一旦下降，许多畅销的房子无人居住，一时三四线城市有成为‘//k0//’城市的风险。”

业内人士表示，三四线土地市场爆发式发展，刺激了开发商继续获得土地，也加剧了地方政府高价供应地的冲动。

“相对于一二线城市，三四线城市对土地财政的依赖度更高。 从地方收入的角度来看，很多地方还处于缺货状态，但房价上涨促进了土地市场的活跃。 这样一来，土地的供给也会加大，容易导致库存量的反弹。 ”黄志龙说。

三四线土地价格过高也有开发公司收益降低的风险。 “房企往往会借基金、信托等各种资本提振土地，用高周转的方法对冲前期融资风险。 但是，由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向改变，企业资金链将受到巨大挑战。 ”。 福州大学房地产研究中心主任王阿忠表示:“拿地前如果没有市场准确评估，地价高将为房企快速发展埋下巨大风险。”

去库存寅不能吃卯谷物时，必须避免发生“翻烤”的现象

“三四线城市房屋的消化速度明显加快，很大程度上释放出了原本缓慢释放的改善性诉求。 三线城市的人均住房面积已经足够高，与一线城市相比住房投资的价值很低。 在中小城市生活的人口经常流失的大前提下，改善性的诉求集中进入市场显然不能长久。 ”严分析说:“现在又迅速出让大量土地，土地价格更高的企业将来会大量出售更高价格的房子。”

有专家建议，目前三四线城市房地产调控要更加准确分类调控，因地制宜，适度治理一点强的三四线城市，防止价格过度上涨，严控投机炒作，对众多高库存企业的三四线城市仍要加强扶持 例如，加强县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性住宅等。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，关于三四线城市，房地产市场主管部门必须在市场景气时谨慎控制，规避风险。 一是在房价上涨时，进行诱惑，防止过热。 二是供给地不应因为市场好就大量供给，而应长期考虑市场负担。

三线城市建立住宅用地供给分类管理制度，可以适时调整住宅用地供给的规模、结构和时机。 “地方政府一方面要严格执行各部委的土地供应和库存拆迁周期的联合机制。 ”严跃进说，对三四线土地市场也要建立开发商土地购房资金审核制度，确保房地产开发公司采用合规自有资金购房地。 另外，结合当地土地出让情况，灵活明确竞价方法，严防高价扰乱市场预期。

许多专家还表示:“价格低，卖不出去，担心库存严重； 价格高卖得好，怕库存增加”的怪圈，需要政府调控措施的精准灵活，要根据市场上的芽相机来运转。 在土地供应上必须严格避免短期行为:在我的任期内，土地有时会发生变化，忽视了供应地的节奏和长期的快速发展。

“三四线城市要抓紧存量，根据各地产业特点，在新型城市化进程中逐步消除房地产高存量，科学布局产业和楼市关系，不断增加居民收入，支持居民自住和城镇居民购房等刚性诉求。 ”黄志龙说。 □董建国福州记者的报道