“租购房同权：通往住房市场长效机制之门”

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继广州提出租赁住房同权后，北京市居委会等八部门联合起草了《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知(征求意见稿)》，提出了可以落户公租房、符合条件租私房也可以入学等新政策，并对租赁住房同权提出了历史

租用该权是通向住宅市场长效机制的大门。 没有租赁同权，就没有租赁市场的巨大快速发展。 如果租赁市场不快速发展，房地产泡沫越来越容易变大，本来就不需要买房的人越来越多。 租房和同权有助于抑制房价。 租用住宅同权后，人们不必为了孩子的入学而被迫购买高价的住宅了。 这有助于消除房地产泡沫，合理回升房地产价格。 购买该权后，租房结婚或让孩子入学是非常可能的选择。 租赁住房可以低价满足过渡性住房诉求，进一步节约资金用于创业、投资、费用等，可以促进个人事业的提高和社会经济的快速发展。 无论是个人还是社会方面，这都是可取的。 当然，如果个人财力允许，买房可以提高居住质量，通过资产增值分享经济快速发展红利。

出租房屋的同权不会引起房租上涨。 租赁住房同权只是取消了租赁住房进入名牌大学的特权，并不是说租赁住房进入名牌大学。 除了实际居住在区域外，进入名校还需要满足其他附带条件或通过其他筛选机构。 所以在租了住宅购买了该权之后，房租不会因此而上涨。 从经济学的角度来看，决定房租的是住宅附属权益的“级差”，而不是住宅附属权益的多寡。 当然，最终的实际效果还取决于制度设计。 制度设计者自身缺乏平等意识的情况下，例如按照奇怪的规定租房入学一定要房东签字说明的情况下，租房入学的价格会因此而增加。

租借权可以造福很多人。 从法理上看，承租人是代理房东行使权利的。 如果借用不同的权利购买，造成损害的不仅是租户的合法权益，也有房东的权益。 租赁住房同权的最大受益者不是孩子想上名校的家庭，而是在租赁住房上普通学校的家庭。 购买租赁住房的同权后，这部分人无法购买住房，但孩子可以和父母一起在就业地通过租赁入学，可以防止“留守儿童”等人伦危机。 租售该权符合市场经济规律，符合社会公平正义。

租赁权不能用于处理教育资源分配不均的问题。 名校是客观存在的，但将名校的入学资格与购房挂钩是不公平和不合理的。 不能将最近的入学变形为“购买最近的房间入学”或“买房择校”。 基础教育资源的分配问题最终必须由教育部门公开公平地处理。 家庭资产多寡、生源素质高低等不应作为高质量基础教育资源分配的标准。 市场没办法，也不应该为教育部门处理这个问题。 这个“锅”住宅市场不应该再死记硬背了。

虽然租用该政权不会消除学区的住宅，但是会改变学区住宅市场的结构。 很久以前就有孟母选择隔壁的故事。 社会分化变大是学区房存在和快速发展的大背景。 鉴于社会分化的客观性，租用该权购买不能消除学区房的存在。 但是，租用该权将大幅降低住房市场扭曲，改变学区的住房结构。 “旧、坏、小”等居住功能极差的学区房大幅贬值，地下室、过道、厕所等具有学区功能的房产失去流动性，部分被恶炒的热门学区房可能被洗牌。

商品房业主与公租房住户之间不得存在“住宅鄙视链”。 一种错误的观念认为，保障房间接由商品房业主出资建设，建设保障房的价格最终将加入商品房价格，成为商品房业主高价购房的原因之一。 从经济科学的角度看，无论采取发放还是政府直接建设的形式，保障性住房建设资金的根本来源都是财政补贴。 政府拍卖土地时，如果要求建造保障性住房，地价将因此打折。 这块土地的收益折扣是政府对保障性住房建设的间接补贴。 在城市化的大背景下，市场诉求的快速增长决定了商品房的高房价。 即使不值得建保障房，商品的房价也不会因此而下降。 在法理上和情理上，双方权利平等。 公租房的居住者租赁政府的住宅，在经济上也不占商品房所有者的“便宜”。 这样的“住宅鄙视链”是不合理的。 当然，如果通过欺骗购买或租用的形式获得保障房，那就是另一个问题了。 (邹琳华作者单位(中国社会科学院财经战术研究院) )。