“信用租房能否激活租赁市场一池春水 专家:政策需松绑”

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原标题:信用租赁:能否激活租赁市场的春水

租赁市场迎来了变革的时代。

10月22日，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调，住建部正在进行12个大中城市住房租赁试点工作，抓紧推进住房租赁市场立法工作。

在与寻租并行的大背景下，寻租市场必须良性快速发展。 今年7月，住房和城乡建设部等9个部门共同印发了《关于在人口流入的大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》，要求进一步加快住房租赁市场相关事业的培育和快速发展。 据不完全统计，目前全国已有8个省20多个城市推出租赁新政。

另外，信用租赁模式的推出，也给人们带来了期待。 10月10日，支付宝( Alipay )宣布100多万套公寓正式进驻支付宝( Alipay )，将在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先宣传信用租赁住房。 如果支付宝( Alipay )客户的芝麻分数超过650分，可以享受免押金、月房租的服务。 这意味着以前流传下来的租赁规则“押一付三”，也就是以一个月的房租为押金，不重复支付一次三个月的租金。

信用租赁是撬动房屋租赁市场以前流传下来的模式，还是搅动国内租赁市场的春水？

无需保证金即可按月支付，信用租赁前景广阔

信用租赁不是横空出世的新事物，也不是支付宝( Alipay )的专利。

据支付宝( Alipay )母公司蚂蚁金服务称，在此次8个城市宣传之前，信用租赁住房在上海进行了半年左右的试点。 试验结果显示，80%的顾客选择了住房占有率仅为15%的信用保证金免除方法租房。 这就是他们基于以往的尝试，将信用租赁升级为支付宝( Alipay )长时间模组的原因。

支付宝( Alipay )公布的一天后，中国银联宣布与沈阳市房地产局签署房屋租赁服务平台合作协议，共同推进房屋租赁市场建设。

但是，从涵盖范围来看，支付宝( Alipay )明显较大。 目前，访问支付宝( Alipay )的首要途径是连锁企业品牌公寓的魔方和租赁服务商的蘑菇租赁，通过服务商访问了近百家企业品牌公寓，如welike、朗筑公寓等 目前，支付宝( Alipay )接入的房源超过100万户，其中信用租赁房屋房源，也就是客户芝麻信用分超过650分，免押金房源约占15%左右。

蚂蚁金服方面表示，信用租赁在租赁合同签订后，可以根据各方的履约记录，形成租赁人、房东、员工的租赁信用文件。 爱护房源、按时支付租金、诚实守信等行为有助于信用积累； 恶意寻租、提前清算、擅自上调寻租等信用缺失行为会影响信用判断。

业内人士大多对信用租赁持肯定态度。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，信用租赁通过引入新的生产方式和信用模式，以押金以外的信用回购的方式获得租赁信用，是一种比较创新的方法。 从社会进步、鼓励青年、出租出售该权的大背景来看，应该说是个好事件。

北京市房地产法学会副会长兼秘书、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，由于以前流传的“押一付三”模式变为不收押金模式，部分以前流传的租赁模式将变为信用租赁，信用租赁将对以前流传的租赁模式产生一定的冲击。 但这种模式减轻了承租人的负担，增加了租赁房屋的诉求，在一定程度上有利于租赁市场的快速发展。

作为业内人士，链家研究院院长杨现领表示，信用租赁对房东和租客都有好处。 对于租客来说，所有房源统一纳入交易平台，避免虚假房源问题，价格透明，免押金政策也可以免除租客后顾之忧。 对房东来说，找到高质量的顾客可以降低后期的运营价格。

信用租赁如何宣传

国家从多个层面为包括信用租赁在内的房屋租赁市场创造了积极的快速发展氛围和政策环境。

成都已于7月底提出“年底前成立或改制3-4家国有房屋租赁企业”。 8月底，武汉首次建立5套国有住房租赁平台，目标是到年底提供7000套以上、30万平方米以上的租赁住房扩建。

9月15日，上海市政府发布《关于培育和快速发展本市住房租赁市场的实施意见》，指出:“通过国有资产管理国企的指导和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，打造国有公司为价格市住房租赁市场的稳定器、压载石，可以复制宣传。

今年10月，国家住房租赁试点前12个城市之一合肥市首家国有住房租赁企业——合肥庐阳国有住房租赁经营有限企业正式挂牌，该企业通过市场化运营，将在年内集中2000套租赁房源上市。

虽然政策无疑为房屋租赁市场创造了积极的环境，但在落实具体操作之前，信用租赁仍存在水土不服的问题。 赵秀池表示，押金起到了担保一定信用的作用，但如果免除押金，房东还是坐不住，租赁公司也将减少一部分可以运转的资金。

与支付宝( Alipay )信用租赁住宅有合作的一家公司的干部张光明(化名)向中国青年报新闻网记者坦言，尽管已经有合作，但对信用租赁住宅并不抱有期望。

张光明表示，“从租客的角度来看，压力可以减轻，但租客和经营租房的公司通过芝麻信用得分对租客的牵制非常弱。”支付宝( Alipay )提供了简单的租房手续，因此对他们来说是流量来源。 他们期待着违约，但一两周后很快就被放贷数据打击了。 “顾客即使采用信用租赁也不付钱，违约的概率很高，远远超过了招揽顾客的价格。 ’他一方面说，支付宝( Alipay )可以带来流量和普及价值，另一方面产生坏账的数据很大，综合来看，对他们来说不合算，像“鸡肋”。

事实上，芝麻信用并不是强制性的信用体系，我国的个人征信体系也还需要快速发展，因此也需要注意这种信用租赁的约束力。

优逸家创始人、首席执行官刘翔指出，芝麻信用分对贷款人违约不付钱的约束力很小，不能影响顾客在银行的信用。 对于租赁这一马上支付千万支出的行业来说，违约价格过低，约束违约行为的机制还在探索中。

另一位租客对媒体说，信用租赁可选择空的时间很少，选择自己喜欢的房间不容易。

张光明表示，信用租赁几乎不可能向私人房东推广。 对房东来说，没有只看信用部分不需要押金的动机。 对公司来说，手里有大量押金，就会获得比较好的现金流收入。 为什么这么说呢，因为信用租赁长期以来对他们都不是好事。

北京东城区一家链家中介告诉中国青年报新闻网记者，目前的信用租赁住房是一两年前开始进行的，它只是简化了支付租金的流程，不会对领域造成很大的冲击。 前述中介说:“互联网会冲击租赁中介吗？ 不简单。 迄今为止，任何租赁o2o企业都没有成功，但不会因为芝麻信用而失败。 出租是低频度、高价、低回报的生意，互联网企业也不知道做这些脏活。 ”

需要越来越多的金融支持

“从金融创新的角度来看，这有可能改变以前流传下来的租房方法。 那是因为要革新入口，改变信用模式。 (对公司来说)这是一种布局。 ”陈盛表示，中国房地产销售额达到12万亿元，二手房销售也在5万亿元左右，租赁市场保守估计也超过万亿元。 由于房地产交易都是大宗行为，客户金融数据非常重要。

但是，由于租赁市场的属性，互联网金融机构直接介入交易并不容易。 苏宁金融研究院网络金融研究中心主任薛洪言表示，租房子光看照片就很少有人下决心，都要去现场看。 由于这个租赁市场重线下的场景，互联网金融机构最初只能从“转角”的角度支持各个支付环节，寻找新的机会和突破口。

因此，租赁市场所需的金融支持远远多于免押金的信用租赁，而且很复杂。 上海市9月发布的《关于培育本市住房租赁市场加快快速发展的实施意见》确定，鼓励开发金融机构通过合理估算未来租赁收入现金流量，提供符合住房租赁公司经营优势的长时间低息贷款等金融处理方案。 支持符合条件的房屋租赁公司加快各种房地产投资信托基金( reits )的试点，试点后尽快形成规模，该基金将发行专门用于住房租赁业务快速发展的各种债券、房地产证券化产品的租赁住房进行比较。

REITS ( REITS )是指房地产信托投资基金，发行股票或受益凭证筹集资金，由专业基金管理机构托管，委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

杨现岭表示，资产证券化是国际惯例，已成为我国目前资本市场关注的焦点。 在扩大住房货源方面，深圳使用的是存量小产权住房统一监管平台( 100万套)和新增保有地块) 10万套)并举的模式，前者超过了整体供应量的90%。 这是一种新的想法。 北京未来5年将新建150万套住房，其中50万套纯租赁用，预计供应住宅用地6000公顷，其中1000公顷为集体建设用地。 粗略计算一下，这些集合用地正好可以建设50万套租赁用房。

薛洪言指出，利用金融手段充分利用丰富的存量资产，实现reits是没有问题的，但房地产由机构持有，对未来的资金收入没有产权是不能实现的。 如果是纯粹的中介，没有对房源的控制力，很难将reits扩展到更广阔更普遍的租赁场景，很难改变场景。

租房很轻松，政策必须放松

除了金融产品创新以外，为了释放租赁市场的活力，还需要越来越多的政策。

在购房并轨的大趋势下，二线城市相继出台了鼓励租赁市场快速发展的土地流转或住房资源支持计划。 例如，北京提出未来5年提供50万套租赁住房的广州计划发售825万平方米租赁住房用地15万套上海在“十二五”期间租赁住房用地供应约占31%，租赁住房共计70万套 深圳计划在“十二五”期间建设40万套人才住宅，其中70%为租赁住宅，在公司建设中建设20%以上的自有租赁住宅，要求集中100万套城中村住宅批量租赁。

杨现领表示，各地出台了租赁市场供应计划，但仍在等待确定的实施细则。 例如，如何在集体用地上建设租赁住宅，租赁机构、土地所有者(村委会或镇政府)之间的合作关系、义务、权责，往往面临着相关的法律难题。 在集体土地上建设的房屋能否取得不动产证书，是资本方最关注的方面，关系到能否实现reits。

在他看来，一线城市住房租赁市场的土地供应可能真正触及土地制度改革和土地流转机制的深刻问题。 租赁市场土地流转是一个长期问题，但租赁运营公司现在更关心的问题是，经营租赁这一业务的利润周期较长，在利润空之间还需要观望。

作为租赁运营机构的负责人，刘翔现在认为需要更多的来自财税和资金的支持。 “我们做的不是重资产模式。 因为这在银行贷款方面没有特色。 即使是自有的公寓公司，也很难获得融资和贷款。 ”

为什么这么说呢，因为优客逸家这样的长屋公寓采取的是“房东”模式。 为什么这么说呢，因为这个更现实的问题是税收。 在旅游领域工作多年的刘翔知道，旅行社纳税以差额收入为税基纳税，认为“房东”模式也很相似，但不能享受差额收入纳税的“福利”。

“例如，我们和房东收到的房租是1000元，实际上700元是给房东的，到我们手上的钱是300元。 那么1000元还是300元？ 应该作为应纳税收入纳税吗？ ”针对这样的问题，刘翔认为政策制定者可以先培养租赁运营机制。

上海财经大学公共经济管理学院教授朱为群多年来一直在研究财政税收，据他所说，对公司来说，肯定是以收到的所有收入作为计算的依据。 但是，付给房东的这笔钱，不能扣除。

赵秀池表示，过去市场上不提供租赁住房，但由于该租赁住房比较分散，大量租赁住房的来源首先是个人，集中机构的租赁房源较少，未来将通过开发商自营、公租房建设等形成大量长时间高质量的租赁房源

她建议，允许将闲置的商业事务、工业厂房等用作租赁住宅，或者适当改造少量大型住宅进行租赁，给予民水民电的政策支持。 针对未来租赁市场的快速发展，陈晟提出，政府应形成一套保障机制，引导公正性平台的形成，为老百姓方便地向平台分发住房来源，不仅保护住房，也保护房东和租客的利益。 (记者李晨赫王林实习生程旺彤) ) ) )。