“新零售催生物流地产“风口””

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根据机构的报告，近年来，随着国民费用的高涨，物流房地产市场迎来了爆炸性的增长。 物流整体市场规模从2005年的不足3亿元到每年超过100亿元。 业内分解认为，新的零售业态正在推进“人、商品、场”等商业要素的重构，促使物流房地产成为新的资本风口。

新的零售催生物流仓储市场“风口”

业内人士认为，现代化物流设施是实现新零售的重要手段。

阿里巴巴作为新零售时代的先锋，率先提出了“新零售”的概念。 该集团董事局主席马云对此作了如下说明。 “线上与线下零售的深度结合，再加上现代物流、大数据、云计算等创新技术，构成未来新零售的概念。”

商务部流通产业促进中心发布的《进入零售新时代——深入解读新零售深度》报告也认为，在费用升级的大趋势下，我国商贸领域将进入新零售时代——零售商将进入大数据、云计算等

在新的零售概念的引导下，各路资本开始大举进入物流市场。 以普罗斯为首的物流开发商于年开始快速扩张，收购优速快递、中储快速发展等的京东、宝供等运营商也通过自建供应链体系，向开发商快速发展的阿里集团与银泰商业和上海百联集团达成了战术合作，共同创新，

今年以来，我国物流仓储市场呈现百花齐放的状态。 7月，万科宣布将投资169亿元用于物流巨头普洛斯的私有化。 目前万科和物流房地产巨头普洛斯在现代化仓储设施市场的占有率约为50%。 截至10月底，万科物流房地产已纳入全国30个城市，共计58个项目。 “刚才的‘双11’、‘邮票族’们制作了超过10亿件的包裹，其中一半从普罗斯和万科的货舱里出来。 ”万科集团执行副总经理张旭说。

张旭表示，“中国社会支出品零售总额每年以超过10%的速度增长，基于物流配送的供应链效率化决定了实体零售公司业绩的提高。 这是因为未来的现代化物流将成为一笔大生意”。

仲量联行中国工业地产部总监司徒艺认为，开发商多元化转型诉求强烈，万科消费巨大投资建仓，充分看到中国物流业成为房地产投资者最热门的标的之一。

物流地产商在加快资本化的步伐

随着电子商务领域的迅速崛起，中国物流领域进入了高速发展期。 现代化仓库持续短缺，物流领域已成为众多机构资本青睐的资产类型。

两位中国公司孙冬平和沈晋初创立了易商仓库。 在华平的注资和管理帮助下实现了快速扩张，目前在中日韩三国拥有60多个大型物流仓储中心，成为亚洲知名公司。

华平投资董事长众所周知，华平在中国房地产领域的投资要点和配置与中国经济的快速发展和居民的费用升级密切相关。 “基于中国宏观经济的快速发展方向，捕捉房地产领域的动向，进行积极的配置。 例如，10年前，为了在中国房地产市场获得高收益，必须投资住宅开发企业。 2005年至2007年，华平投资了一系列以住宅房地产为主的中国开发商，如广东财富力、绿城房地产等。 从2008年开始，随着中国成本的提高和中产阶级人群的快速增长，华平将目光投向了商业地产零售和物流地产。 ”

戴德梁行中国区工业及物流房地产服务部主管苏智渊表示，目前几乎所有物流地产商都在寻求机构资本的支持，以求迅速打开资本化渠道。 第一种方法是，从以前开始就传达物流资产，进行ipo、并购重组； 积极寻求通过嫁接海外资本以扩大未来资本化的国内融资渠道等。

近年来，物流房地产市场热度持续上升，物流开发商与资本嫁接的例子屡见不鲜。 例如，rrj和新加坡淡马锡集团继凯雷之后将向宇培集团提供新的资金； gaw capital和维龙在中国建立战术联盟关系； 黑石成为万科物流房地产企业股东的易商收购了日本赤木的亚太事业。

“高标物流仓库长时间供应的稀缺性以及比其他房地产类型高的收益率是投资者青睐的首要原因。 ”苏智渊说。

纵向整合或域化的趋势

年，一线城市高档仓库未来供应受物流用地供应瓶颈制约，租金将持续上升。 戴梁行研报报道，中国在电子商务、资费、物流服务等领域对高基准仓库的诉求每年可达1.4亿平方米至2.1亿平方米，但实际供应量仅为5600万平方米至6600万平方米，供应不足超过1亿平方米，

世邦魏理市的研究表明，电商仍是中国高标仓储市场最大的租户，预计将贡献高标仓储新诉求的50%以上。 另外，通过成本升级，将延续保税仓库、冷链物流等细分市场的诉求。 租户对智能仓库诉求的提高，将催化新技术在仓库的应用，引领未来仓库硬件设备快速发展的方向。

戴梁行华东区产业地产部主管单宇迪表示，面对仓储物流设施供给增长远远不能满足更快的诉求增长的情况，无论是供给侧还是诉求侧，都在积极寻找来自自身业务诉求的驱动力。 “在物流供应链中，负责商品和产品转移各阶段及其服务的运营商将异军突起，成为领域的新生力量。 ”

世邦魏理市中国区工业部执行董事罗瑾表示:“新技术给仓库的运营商形态带来了新的要求，物流设施开发商的快速发展战略也将逐渐发生变化。 面对激烈的市场竞争，物流房地产开发商未来不仅要提供布局广、标准灵活的硬件设施，还必须提供智能的物流处理方案，在物流设施开发行业无法获得更强的不可替代性。 ”

“开发商介入之前流传下来的物流运营环节，运营商介入物流房地产开发环节，两者相互渗透，打通领域壁垒，实现新的物流开发与运营结合成为新的生态圈。 ”宇迪认为，纵向整合是物流开发商和运营商的共同诉求。 开发商通过股权合作、战术投资的方法整合运营商，越来越多的诉求、土地、企业品牌等寻求资源的运营商主要以新建企业、轻重分离、股权收购等形式整合开发商，主要获取仓储资源、资产结构优化、收益结构优化。 两者合并后，物流开发商为经营者提供房地产载体，经营者为开发商提供租赁担保和资源获取，相辅相成。