“人口增速放缓 楼市未必下滑”

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即使人口增速放缓，也不一定会导致房地产市场的大幅下跌和房地产价格的急速下降。 在今后相当长的一段时期内，我国房地产市场稳定健康快速发展的主要条件仍然存在，房地产市场结构性快速发展空之间更是如此。

第七次全国人口普查数据公布，我国总人口数增长速度继续减缓。 据此认为，如果人口增长放缓，就不需要那么多房子，房地产市场将衰退。 真的是这样吗？

数据显示，这十年间，我国人口年均增长率为0.53%，比上个十年的增长率下降0.04个百分点。 人口即将达到高峰，房地产市场迅速发展，“长期看人口，中期看土地，短期看信用”的解体框架得到普遍认可。 人口是决定未来长期房地产市场走势的重要因素。 但是，即使人口增长率放缓，也不一定会导致房地产市场的大幅下跌和房价的迅速下降。 在今后相当长的一段时期内，我国房地产市场稳定健康快速发展的主要条件仍然存在，房地产市场结构性快速发展空之间更是如此。

经济顺利增长，是房地产市场快速发展的坚实基础。 而且，我国的城市化率仍然处于上升阶段。 的常住人口城镇化率为63.89%。 研究表明，城镇化率在50 %~70 %的区间内快速增长，发达国家的城镇化率一般在80%左右。 我国城市化进程仍在加快，许多农民走向城市，催生了许多住房诉求。

随着城市化率的上升，经济迅速发展进入中高速阶段，不可否认，房地产投资的黄金时代已经过去。 正如业内人士事先判断的那样，我国房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。 结构性的迅速发展空之间的提高有四个特点:

首先，人口更多的城市群、都市圈的住宅诉求更充分。 根据第七次人口普查的数据，人口持续集中在沿江、沿海地区和内陆城市，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增长迅速，集中度越来越大。 显然，未来沿江沿海大城市、省会城市和主城市群人口聚集的趋势仍在持续，这些城市产业更加密集、经济更加富裕，从而对住宅的诉求更加丰富，房地产市场更加活跃。

其次，住宅租赁市场有望得到较大的快速发展。 年轻人和应届大学生等人群面临着购房困难。 为他们提供良好的租赁住房环境，是处理大城市居住问题的良策。 出租与购买并举是我国房地产市场大势所趋，房屋租赁将面临巨大的快速发展机遇。 我国将规范住房租赁市场，完善长屋建设，推进政策性租赁住房快速发展。

再次，带来高质量居住体验的高质量住宅越来越受欢迎。 根据第七次人口普查的数据，中国人口受教育水平明显提高，人口素质大幅改善。 这标志着我国人口从数量红利向人口质量红利转变。 房地产市场也从过去开始重视量的增长，重视给居住者带来高质量的居住体验。 不仅需要提高公寓本身的质量，而且对小区绿化、周边购物环境、生活中获得的各种便利服务也有更高的要求。 与居住相关的产业和服务将在空之间得到更大的提高。

最后，养老地产等细分市场将迎来快速发展机遇。 我国的老龄化正在逐渐加速。 扩大老年人用品和服务费用，养老地产、养老公寓有望找到机会，实际上很多房企早就开始布局养老地产了。 根据第七次人口普查的数据，年中国家庭平均人口规模为2.62。 家庭规模持续下降，会产生一些小户型的诉求。 小而漂亮的住宅对人口稀少的家庭可能更友好。

机遇也存在挑战，房地产长效机制仍需完善。 房地产市场有很多结构性机遇，不能将房地产作为短期刺激经济的手段。 必须警惕各地出现人才流失，从而放松房地产市场调控的情况，必须一直坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

值得注意的是，人口持续聚集在热点城市，增大了这些城市的房价上涨压力。 此时，需要扩大热点城市的土地供应量以扩大住房供应，缓解供需矛盾。 必须看到，房地产仍然是我国金融业最大的“灰色犀牛”，房地产泡沫在各个热点城市持续累积，需要高度警惕。 对于人口流失的省份和城市来说，住宅诉求有下降的趋势，为了不引起住宅供给过剩，市场不要大跌，还必须制定房地产市场的计划。