“公租房纳入REITs试点 助力盘活存量资产”

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我国基础设施reits试点领域的范围进一步扩大。 2021年7月，国家快速发展改革委将基础设施reits试点范围扩大到保障性租赁住房。 根据各地对租赁住房的调查和实践经验，公共租赁住房具有起步早、规模大、经营模式成熟的优点，符合基础设施reits服务实体经济、资产充分利用的初衷。

公租房具备

REITS试点计划的基本条件

国务院办公厅日前印发的《关于加快保障性住房快速发展的意见》确定，在国家层面上，我国住房保障体系以公租房、保障性住房、共享产权住房三类住房为主体。 其中，保障性住房主要面向新市民、青年等群体。 公租房和保障性住房都具有保障属性，都是通过租赁方法供给和相互补充的，但首要区别是要点供给对象不同。 公租房受市场和经济周期变动的影响小，现金流相对稳定。 因此，从民生保障属性、历史快速发展沿革、经营特点的角度，具备了纳入reits资产范围的基本条件。

参加考试具有重要的作用

将公租房纳入基础设施公开募集reits试点项目具有重要作用。 一是，响应“住在家里也不会被炒鱿鱼”的号召，保障“住的人有其屋”。 通过reits充分利用公共租赁住房，满足中低收入住房难家庭的居住诉求，有利于遏制住房投机行为，建立并购租赁住房的长效机制。

二是支持库存资产的充分利用，改善租赁住房类资产的投融资机制。 经过长期的快速发展培育，我国沉淀了大量的公租房资产。 公租房的开发建设和运营维护主要由政府部门或国有平台承担，大部分资金来源于财政资金。 土地价格高、建设价格高、退出机制不顺畅，可能会带来投资高、回收期长、收益率低等局面。 进入reits试点范围后，可以充分利用庞大的库存，吸引越来越多的资本型资金。 并且可以帮助公租房的主体降低资产负债率，实现投融资闭环。

三是丰富reits投资种类，充分体现普惠性。 中国的基础设施reits试点从萌芽到成熟，除了租赁住宅类reits的市场实践外，还为公租房reits的上市奠定了基础。 通过reits持续向机构和个人投资者分享公共租赁资产的收益，可以充分体现其普适性。

制度的提案和展望[/s2/]

一是妥善进行补贴，保障民生属性。 公共租赁住房面临的客户群体租赁水平较低，往往决定了与该地区市场化租赁住房、保障性租赁住房相比存在较高的贴现率。 因此，在reits发行后，为了继续保有其民生属性，适当比例的补贴相结合有助于保障社会公共服务设施的稳定运营，为投资者提供持续、稳定的收益。

此外，受香港地区reits经验的启发，将配套承包商纳入公募reits基础资产，有助于项目市场化运营效率和现金流水平的提高。 这也符合《关于进一步完善基础设施行业房地产投资信托基金( reits )试点工作的通知》中关于项目土地用途的规定。 也就是说，“项目的土地用途大体上应除去非商业、非住宅用地、租赁住宅用地以及为保障项目正常运营而不可分割的办公用房、职工宿舍等少数配套设施用地。 ”

二是可以将同一市级财政下的不同公租房资产纳入同一reits产品。 通过对各地公租房项目的调查访问，发现目前公租房的住房资源分布比较分散，个别单位、区级政府或区级平台企业所持公租房项目规模不同，主体不同，投融资实力也有很大差异。 为了应对这一问题，建议市单位、同一市级财政下的公租房资产根据当地现实情况，将不同原始权益人的资产纳入同一基础设施公开募集reits产品，统一管理，稳定租赁关系，符合当地住房租赁市场诉求

三是基于目前的“收支两条线”，完全汇总现金流的结构。 对政府投资建设公共租赁住房取得的租赁收入，部分地区按照政府非税收入管理的规定向同级国库缴纳，实行“收支两条线”管理。 根据监管要求，基础设施reits项目的收益必须持续稳定，且来源合理分散，直接或透明地从多个现金流提供者那里获得。

公租房特有的收支模式如何与基础设施reits的要求一致？ 笔者提供了以下思路:在资产证券化业务实践中，参考证券监督管理委员会收款权类收支及两条线的相关意见，填补目前空的空白。 即“向社会提供公共产品或公共服务的产品，最终由用人单位支付，实行收支两条线管理，实行专项支出，约定了确定的费用返还安排”类资产(公租房)，具备进行资产证券化的条件。 另外，地方财政或者有关部门应当取得按照约定支付服务购房款的承诺或者法律文件，确定政府和住房持有主体在运营管理方面的权责安排，明确公租房项目申报reits的现金流收支路径、管理模式，形成标准化的投融资产品

四是加强协同、完善的配套机制。 公租房reits链条长、环节多而杂，从资产生命周期的角度，完善土地供给方法，吸引越来越多的权益型资金支持建设期资产。 从reits发行批准的立场出发，通过联合批准或绿色隧道方法，加强居住建设、国土、方案、财政、国资、税务等各部门的合作。 在财税政策方面，建议完善相应的配套机制。 例如，根据现行财税政策，公租房重组过程中涉及的土地增值税免征条件与房地产开发公司的房地产销售行为基本一致，没有特殊优惠。