“楼市去库存新政遭遇现实不自然 投资集中转至北上广深”

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年末，中央经济实务会议正式确立了房地产库存基调，各地房地产宽松政策相继出台。 虽然支持农民在城市购房也成为政策重点，但《经济参考报》记者表示，这些措施在一定程度上提高了市场信心，但仍面临着许多现实的不自然。 这包括地方人口持续流失、楼价高企等。 业内人士表示，未来房地产市场库存难度仍然很高，风险系数不断上升。

新政要求频繁打破库存的难题

我国的房地产库存压力一直没有减少。 最新数据显示，年末，商品房待售面积为71853万平方米，比年末的62169万平方米再次增加。 这意味着在去库存一年后，我国的房地产库存没有像预期的那样增加近万亿。

最近，海南、辽宁、福建等省相继出台相关监管细则，加速楼市库存短缺。

日前，《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》的决定，自2月23日起实施了两项暂停。 即，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停商品住宅(含酒店式公寓)和产权式酒店用地新建审查，暂停商品住宅建设项目的规划建设审查。

《通知》指出，对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不充分、效果不明显的市县，海南省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和解释责任。

没有独特的人。 25日，《辽宁省人民政府办公厅关于解决房地产库存的若干意见》指出，2-3年将房地产库存调整到合理水平。 其中，对库存严重的地区，暂停房地产开发用地供应。 已供应、未开发的房地产开发用地可以申请用途转换，也可以调整商住比例。 然后，鼓励农民到城市购买住房。 全面推行居证制度。 推进居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。

前几天发布的《福建省人民政府关于解决房地产库存的若干意见》也提出了加大合理购房费用支持力度、支持农民进城购房、开通存量转换渠道等8条意见，结合各地实际，一市一县一策基本上较为对照的实施意见 非住宅库存，特别是商业办公室库存明显供过于求的市、县，应当暂停商业办公室用地供应。

针对楼市库存高企的困境，国务院快速发展研究中心副主任王一鸣表示，根据年销售面积测算，目前我国房地产库存消化需要6-7个月。 加上正在建设的住宅面积73.5亿平方米的中口径，库存消化需要5年9个月；加上大口径的预计开发面积，库存消化需要6年5个月。 商业用房和办公用房消除库存的压力更大，按最大口径推算，将达到10年10个月。

投资在北上广深

据《经济参考报》记者介绍，目前房企方面的投资集中在北上广深四个一线城市和部分重要二线城市。 许多三四线城市开发商的一点项目已经不赚钱了，遇到一些不自然的事情。

泰禾集团董事长黄其森表示，目前大部分三四线城市不仅库存高，而且面临人口流失压力。 因为从这一年开始，泰禾放弃了激进的土地持有方式。 目前，我们对投资开发很谨慎，只有得到合适的城市、合适的土地，人口流入大城市的趋势在短时间内是不可逆转的。 为什么这么说呢，因为这个泰索要把一线城市和杭州等二线经济发达的城市放在首位。 据悉，泰禾集团每年获得6个地块，均位于北京、上海、深圳、杭州。

旭辉集团的林中会长也认为，由于涉及医疗、教育等产业配置等多方面的因素，因此无法在短期内应对。 因为这个全国主要城市的房地产开发热的趋势难以改变。 今后只在全国25个主要城市投资开发。 未来一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。

接受《经济参考报》记者采访的多家房企负责人均平均而言，在存量较高的企业城市，房地产相对较一线等主要城市较少，价格敏感度高，降价、转租、兼并重组等政策落地有些困难，遭遇不现实的自然，

自然一:开发商想降价，但是土地的价格和领域的税金很高。 现阶段除一线城市外，大部分中小房企利润已经很低，实际降价空之间不大，对价格很敏感&lsquo； 对新市民来说，小幅下降的房价依然难以承受。 这个降价是因为库存依然很难。

不自然二:想转卖到租赁，但是规模化经营价格高，收益低。 租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，但据记者调查，租赁市场规模化经营并不容易。 目前，标杆房企业中只有万科在试水。

爱我家集团的副总裁胡景晖说，与房地产买卖的收益相比，租赁房屋的收益率很低。 同时，房屋租赁税费高、运营价格高也是影响目前房屋租赁市场规模化经营的核心难点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉计算了账目。 根据目前的房地产税收政策，租赁住房需缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地购置税等，累计超过租金收入的20%，考虑到租赁管理价格的支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。 因此，房地产公司因租赁动力不足而被转卖。

不自然三)想并购，但三四线房企资金链风险大，交易机制不透明。 多省调研表明，由于融资渠道少、融资价格高、销售回收慢，三四线城市中小房企资金链紧张的现象普遍存在，部分开发公司已通过低价房产抵押和民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐渐增大。 在贵州、浙江等一些地区，由于资金链问题，楼盘有时会腐烂，开发商无法偿还民间高息贷款。

世博会漳州房地产开发有限企业董事长庄庆彬表示，在福建三线城市漳州等地开发楼盘，目前企业的销售额只有计划的60%左右。 受销售不振的影响，企业资金状况吃紧。 由于目前银行正在收紧房地产开发贷款，我们中小房企不容易拿到贷款，只能通过民间贷款的方式筹集资金。

贵阳市房地产商会副会长欧筑秋认为，对许多三四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金贷款价格高，利润变淡，一点点的项目已经赚不到钱了。 贵阳市主城区楼盘尾盘积压两三年，未来两年内不太容易走。 在这样的背景下，哪个大公司希望接战呢？

分城措施对症疗法[/s2/]

市场人士认为，政府将鼓励房地产公司开发适合市场的产品，及时取消建议通过完整周边配套的过时限制措施，并采取促进租赁市场专业化的土地措施进行房地产调控。

据采访，海南滨海集团营销人员介绍，海口市政府决定开发西海岸，但目前由于周边补助跟不上，人口引进速度基本停滞，政府期望开发商出钱完善商业交通补助，目前在2~3年内

中国房地产业协会副会长朱中一认为，目前楼市高库存，结构供需偏差较大，开发商必须提供更适合市场、更适宜居住的房费品。 地方政府应该通过控制供给侧市场来改善，进行以人为本的完整的基础设施建设。

庄庆彬建议，去库存应该瞄准供给和诉求的矛盾，用土地的措施处理问题。 开发公司应当提供有质量的住宅产品，但地方政府应当在产城融合、户籍制度等方面制作复印件。

对中小住宅企业来说，让农民工买房是当务之急。 福建三明的一位开发商老总巫朝魁表示，现在最重要的是拉近房价和收入的距离，让农民工有足够的希望。 农民工月收入400元不吃不喝。 这样的收入，想买房子太奢侈了。

巫魁建议，政府应该对在城市买房的农民给予补贴和税收减免。 此外，还可以扩大住房公积金的范围，纳入农民工和个体工商户。

工商联房地产商会理事陈宝存建议，未来政府应通过减税等途径，让三四线城市拥有大量库存的房企加大降价幅度，进一步释放购房诉求。

但是，大鼎城股份有限公司董事局主席孙江榕表示，目前许多房企使用新奇的营销模式，促进交易量。 在三四线城市，降价是去库存的最重要手段。 &lsquo； 对新市民来说，价格是影响购买的重要因素。 因此，政府必须考虑加大补贴力度，降低采购价格，比较有效地加快脱销库存。

这些人还建议，应该及时取消过时的限制措施。 胡景晖表示，要鼓励房屋租赁市场快速发展，就必须突破涉及多个部门的政府审查和政策瓶颈。 例如，对于需要改变土地性质、建筑用途的用房，小产权房、国有闲置房的租赁标准和期限等都要做出相应的规定，以进一步规范租赁市场。 租赁政策破题的核心是增加租赁住房的收益率，从而引起社会资本的关注，促进领域规模化、专业化的快速发展。

记者调查显示，目前房地产市场还存在一些过时的限制措施。 根据年公布的国家五条规定，加强预售资金管理，预售方案报价过高，不受城乡建设部指导的，可以不发放预售许可证，在银行信贷方面，第三套以上的住房贷款可以继续暂停发放等。 另外，也有对不动产项目反复进行环境判断和地震判断的地方。 在土地转让之前做出判断，项目验收时再做一次。 这无疑增加了开发者的时间和资金的价格。

中原地产首席拆船师张大伟表示，取消过时的限制政策有助于活跃交易，降低整体房价水平。