“楼市去库存拆析：一二线城市容易 三四线较难”

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日前，国家统计局5月公布了全国70个大中城市住房销售价格统计数据。 数据显示，5月房价与上月相比上升的城市数量减少，涨幅收窄。 虽然与去年同期相比上升城市数量继续增加，但一线城市涨幅目前新建商品住宅和二手房价格“双窄”的二、三线城市涨幅继续扩大。 专家表示，近期房地产价格走势反映出房地产市场“冷热不均”的阶段性结构仍在持续，人们解决库存最终应该体现城市吸引力上升和房地产市场成交量的快速上涨，也是中国“脱销”的原因。

有必要释放上升势头减缓的

数据显示，5月份中国房价涨幅总体放缓，热点城市和普通城市环比涨幅较上月收窄。 从去年同期来看，5月一线城市新建商品住宅和二手房价格平均涨幅也开始收窄，二、三线城市同比平均涨幅在上月基础上持续扩大。

分解者表示，这样的结构一方面反映购买力较强的一部分刚刚被释放出来，另一方面也表明要点城市在清理库存的过程中率先取得了比较显著的进展。 “年以来，北京市相关统计数据显示，房地产投资增速略有回落，但新建商品房和二手房销售面积明显上升，意味着当地楼市去库存效果显著。 ”北京市社科院经济研究所所长杨松说。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时进一步指出，部分投资或投机资金进入房地产市场也是近期楼市结构的重要原因。 “目前市场流动性比较充裕，利率维持在低位。 这是因为对普通家庭来说，存款、理财收益率不高，股市、汇市也难以掌握。 因为投资有概念的房地产也成为了提高价值的无奈之选。 从市场本身来看，楼市涨幅向二三线城市蔓延的背景有政策调整和“比价效应”双重因素。 ”董登新的解体。

“库存收购”战还没有结束

不仅价格如此，交易量对库存清除过程的反应实际上也更直接。 国家统计局数据显示，1-5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，比去年同期增长33.2%，但增速比1-4月回落。 截至5月底，全国商品房待售面积为7亿2200万平方米，比4月底减少521万平方米。 其中，要点城市待售面积规模降至去年年底水平以下； 要点以外的城市待售面积的减少量也在逐月增加。

清华大学中国和世界经济研究中心主任李稻葵表示，目前中国房地产库存消化周期从64个月迅速下降到52个月，处于比较正常的水平。 另外，在中国民众“买入是涨是跌”的心理下，未来一年房地产价格的上涨不会像以往一样快，交易量也会造成一定的放缓。

值得注意的是，具有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础雄厚等条件的热点城市存量问题本来就很轻，因此获取存量是自然的。 但是，房地产去库存的战斗还没有结束。 事实上，存量的最终目标是住房满足人的居住诉求，实现土地要素的优化配置。 因此，在未来房地产市场的库存管理中，比起“交易量”，更应该重视“价格”。

缩小差距，均衡迅速发展

那么下一阶段去楼市库存该怎么办？ 专家认为，中国各地快速发展的不平衡，意味着去库存时也面临着“一二线简单，三四线难”的格局。 因此，未来远离库存的关键要放在缩小地区吸引力差距和各地快速发展水平的均衡上，使库存住宅能够真正为“人的城市化”服务。

中国经济交流中心新闻部副部长王军建议，三四线城市应改善基础设施水平、居住环境，促进产业升级，吸引周边农业人口进城居住，巩固当地经济快速发展力度，更多考虑通过租赁和并购的方式实现“存量”

幸运的是，目前许多地方清醒地认识到我国房地产市场的脱销格局，提出了对比性的“药方”。 例如，山西省提出了允许农业转移人口在就业地定居、农民进城购房享受政府补贴、农民工同等享有公积金缴存录用权利等改革措施，鼓励房地产开发公司按照市场规律调整营销战略，适当降低房价。 例如青海省打算将未开发房地产用地调整为新兴产业、养老产业、旅游产业、体育产业等用途，促进其他产业的投资，以诱惑公司提高当地经济对外来人口的吸引力。

“今后一段时间内，房价将呈现基本稳定的态势，应该不会暴跌。 特别是对库存大、吸引力弱的三四线城市来说，房价上涨的动力和空之间已经非常有限。 因为，消除这个库存，要完全利用中国新型城市化不断推进的历史契机，就应该回到练习内功、诉诸居住上来。 ’杨松对本报记者说。 (本报记者王俊岭)。