“资金链承压房企转向信托融资 个别房企融资价钱已超12%”

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面对中小住宅企业激烈的融资诉求，许多信托企业不敢“轻举妄动”

最近，住房贷款利率上浮成为趋势，给住房企业的资金链带来了压力。 房贷利率上升除了影响购房人的心理状态外，一些省份鼓励“现房出售”的政策也对房企还贷产生重要影响。

事实上，对大多数房企来说，除自有资金外，其资金主要来源于客户存款和预付款、贷款、开发贷款、公司融资。 年以来，房地产公司的融资渠道持续收紧，而这次房贷利率的上涨更是雪上加霜。

面对房地产市场的机遇，你对房地产企业融资中起到补充作用的信托有何看法？ 《证券日报》记者问了不少人，目前房企办理信托融资的融资水平已经达到12%-14%。 但是，面对房企特别是中小房企激烈融资的诉求，许多信托企业依然不敢“轻举妄动”。

部分项目利率

或者高达12%-14%

在央行mpa考核、表外业务回表内、证券监管委员会发改委相继收紧境内外发债、银监会收紧通道业务、保险业严厉打击万能保险、银行贷款限额不断收紧的情况下，房企的

一份广发证券研究报告显示，今年1-4月，样本住房企业总融资规模为3109亿元，比去年同期大幅下跌42%。 从融资结构来看，监管委托贷款、企业债务和再融资所占比例分别比去年同期下降65%、99%、89%，特别是企业债务和再融资规模分别从去年同期的1859亿元、334亿元大幅下跌至20亿元、37亿元。

根据克瑞房地产研究中心的最新数据，在监测的108家主要房地产公司中，5月份房企从银行贷款中获得的金额同比减少29.67%。 此外，受债市波动影响，房企票据、债券发行量明显减少，环比下降49.90%，海外发行量为零。

在资金封锁的今天，一些房企不得已选择以相当高的融资价格引进资金。 “现在，即使是大型住宅企业，部门项目的融资价格也在10%左右。 ”一位信托业务经理向《证券日报》记者表示，“房地产公司目前拟签订的信托贷款利率已经达到12%-14%，但该项目尚未接触。”

不动产信托的增加很明显

许多企业都害怕“轻举妄动”

在众多房企融资渠道受阻的情况下，房企纷纷转向融资价格高的信托渠道。

据益信托在线数据显示，年5月，市场设立集合资金信托544个项目，设立规模达1191.74亿元，其中投向房地产行业的信托项目86个，资金规模共计300.57亿元，比去年同期增长78.06%，明显增加。

对此，广发证券表示，从上一个周期来看，年银行、再融资等早先流传的融资渠道受阻，导致房企融资诉求外溢，带动信托快速发展。 本轮周期中，开发贷款、企业债务、再融资等被监管后，房企相应寻求中期票据、信托及其他创新融资等，其中中期票据受资产比例限制，信托及其他创新产品备受房企青睐。

但是，即使房企融资诉求粗糙，大部分信托企业也不敢“轻举妄动”。 上海一家信托企业的业务负责人向《证券日报》记者表示，她所属的团队近期不打算开展房地产信托业务。 “这部分业务暂时没有底气，企业态度也要慎重、慎重，无论收益多高都要考虑项目安全。 ”

中部一家信托企业的法务负责人表示，目前企业自主管理的项目大部分都是房地产项目，但考虑到房地产对未来的预期不明确，业务期限较短。 从业务创新和资金安全的角度看，除了传统的集体贷款模式外，应收账款模式、特定资产收益权模式也是目前常用的模式。

实际上，关于不动产信托业务，现在很多信托企业很为难。 一方面监管越来越严格，另一方面是房企迫切的融资诉求，如何在不触及监管红线的情况下顺利开展业务，如何有效防范项目风险，是信托企业需要思考的问题。

此前，银监会向各银监会下发了《年信托企业现场检查重点》，其中将房地产信托业务违规纳入检查重点，首要包括两点。 一是是否以股权债务结合、合伙制公司投资、应收账款收益权等模式向房地产开发公司融资或协助其他机构违反房地产信托业务； 第二，“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，房地产公司是否存在将股东借款用作劣后受益人的情况，是否以偿还股东债务的名义变相发放流动资金贷款。 银监会表示，此次“重点”是为了指导具体检测项目，并未出台监管政策，但反映了监管层对房地产信托违规操作问题的持续关注。

“我们现在对开展业务很谨慎，但房地产信托本来就是重要的信托业务之一，完全拒绝并不能成为企业整体的利益。 但是在控制整个项目方面，对房地产信托可能有更严格的要求。 在项目满足监管要求，风控措施到位的情况下，交易对方的现实状况也是项目能否成功的重要因素。 ”上述中部某信托企业的法务负责人这样说道。

广发证券表示，中小房企受先行融资紧缩的影响，信托融资比例逐渐加大，而开发项目平均偏低、销售回款普遍偏低，此次融资、销售两端的资金流紧缩给中小房企带来了更大的压力 预计这种轮调政策带来的领域消极环境会加速领域优胜劣势。

这些消息也得到某信托企业研究员的印证。 该研究员还指出，由于中小住宅企业的资金压力逐渐加大，对开展房地产信托业务的企业来说，项目不良率有可能上升。 除此之外，未来利率水平和资金方面可能发生变化，房企如果获得低水平的其他渠道融资，部分项目将面临提前退出的风险。