“政策叠加效应日显 楼市分化加剧”

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近两个月来，金融机构和房地产领域监管政策的协同效应在市场上逐渐凸显。 11月，国家监管部门再次召开会议，强调目标不动摇、力不从心、“喘一口气、喘一口气”的想法，要保持监管政策的连续性、稳定性，以稳定房地产市场、消除泡沫风险为首要任务，做好房地产风险的防范工作。

上海易居研究院近日发布的报告显示，今年11月，50个城市的新建商品住宅比去年同期减少13%，达到2338万平方米，为今年3月以来连续9个月比去年同期下跌。 据中国指数研究院、中原地产监测，楼市出现明显分化特征。

对此，业内专家表示，近期，政府在监管政策中增加了延长限售年卡流动性、规范阴阳合同打击取巧行为等一系列有力措施，未来的政策调控思路将继续以“不解雇住房”为中心展开，长效机制的逐步推进也将成为房价的 楼市调价窗口已经打开，未来投资应保持谨慎态度。

南方日报记者冯善书

政策

市场长效机制加速落地

中国指数研究院在接受南方日报记者采访时表示，近期房地产市场政策方面的情况可以简单概括。 国家多次调整目标不动摇，不放松力量，地方继续深化控制。 房屋租赁政策进一步细化，购房及购房制度逐步实施，房地产资金端口全面收紧，购房融资行为规范化进一步加强。 另一方面，随着购房和租赁模式的确立，楼市交易的未来将进入新时代，房地产长效机制有望加快落地。

11月，全国和地方相继出台了房地产相关政策。 11月6日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合规范住房融资，加强反洗钱工作，严禁房地产开发公司、房地产中介机构违规提供住房首付融资，禁止互联网金融工作机构、小额贷款企业违规提供“首付融资”等住房融资产品和 严禁因房地产中介机构、网络金融工作机构、小额贷款企业违规提供房地产场外资金，严禁个人综合费用贷款等资金挪用于购房。

值得观察的是，暨南大学经济社会研究院副院长张思思向南方日报记者强调，11月21日，住房城乡建设部、国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产事业座谈会，再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。 这意味着下一个国家将加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度。

从各省市情况来看，中国指数研究院跟踪调查显示，近期广东省相关房地产相关政策及重中之重是广州在公租房管理、积分入户方面推出新制度。 从11月14日开始，深圳市提高了职工提取住房公积金用于租房的额度。 11月28日，《广东省住房公积金资金流动性风险预警与管理指导意见》正式发布，根据资金运行情况，参照相关规定，以住房公积金个人住房贷款率85%为预警临界点，按预警水平从低到高分为一级预警、二级预警、三级预警3个等级。 满足个人住房贷款率、净资金流量两个预警指标，满足条件后，将触发相应的预警等级。 根据省建设厅的要求，各市住房公积金管理中心应当根据预警水平采取相应的调控措施防控风险。

市场

年末或现价格微调窗口

在稳定市场的政策压力下，近期各线城市楼市成交普遍保持低位稳定运行。

11月18日，国家统计局公布的10月70个城市住房销售价格统计数据显示，10月“城市政策”的房地产市场调控政策不断推进，70个城市中有15个城市的房地产市场总体稳定。 9个城市的新建商品住宅价格比上个月下跌0.1个百分点至0.3个百分点之间。 13个城市的涨幅与去年同期相比持续下跌，跌幅在0.1个百分点至3.7个百分点之间。 几天前，根据国家统计局公布的前10个月全国房地产开发投资和销售情况，年1—10月，全国房地产开发投资90544亿元，比去年同期下跌0.3个百分点。

机构近期监测显示，受政策调控影响，11月楼市降温明显，各线城市交易明显分化。 12月1日，上海易居研究院报告称，今年11月，50个城市的新建商品住宅比去年同期减少13%，为2338万平方米。 今年3月以来，连续9个月比去年同期下跌。 其中，一线城市跌幅最大，二线城市次之，三线城市跌幅最小。 这表明今年楼市分化的特点已经很突出了。

上海易居研究院表示，对一些政策宽松的三四线城市来说，在房企年末业绩流失的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。 但是，随着各地反复出现“房地产不收购”的方针，房地产市场调控政策短期维持稳定，金融环境仍呈收紧趋势。 因为年末不到。

从广州的情况来看，阳光家园网监测数据显示，11月全市网上一手住宅签注数量达到8600套，环比上涨近4成，为3月份限购升级以来8个月来最高。 其中，番禺、增城、白云、海珠四个区网签量环比增长2倍，全市8个区环比上升。 在业内解体，进入11月下旬，开发者的新销售和新销售的步伐明显加快。 从价格来看，11月住房上网本平均价格为16017元/平方米，环比仅下跌2%。 二手房上网本平均价格为23141元/平方米，环比略有下降0.52%。 可以看出二手房的平均价格比二手房要高。 据广州中原研究快速发展部监测，二手房上网本平均价格连续第二个月下降，但跌幅都很小，在1个百分点以下。

据广州中原研究快速发展部介绍，市中心地区许多房源正在降价寻求成交。 例如，天河北板块华翰大厦为两套房子型，原抛盘价350万，业主不得不抓紧定员买入，降至310万成交。 12月二手房也推出了很多新产品，一些房企为了取得业绩或稍微降低了价格，但预计变化幅度不会太大。 预计12月二手房市场整体交易量近期将持续稳定状态，价格将进一步小幅下调。

分解

未来的投资应该去芜菁

面对当前的政策和行情趋势，投资怎么办？

预计信贷和房地产市场调控政策今后将不会放松，近期机构监控的楼市交易回暖现象最表现在交易量而非交易价格上，交易地区最集中在偏远地区。 广州、北京、上海最近也有同样的趋势。 张思思分析认为，这些迹象表明，未来楼市回调压力依然较大，投资者短期内必须非常谨慎。

中信建投证券研究员陈慎日前发表的领域研究报告指出，政策规范化后，以往购房实际操作过程中通过创造高房价获取更高贷款额度的行为消失，交易过程中可操作的空之间进一步缩小，各价格联动机制为国土土

“今年以来，中心城市二手房市场交易量调整，加上严峻的信用环境，二手房价格开始出现松动迹象。 ”陈慎进一步分解表示，此次政策规范对要点城市二手房的影响是:一方面延长盘整周期，另一方面抑制价格上涨预期，一方面有望缩小二手房价差。

展望年房地产领域的投资环境，兴业研究所在战略上用“分化加剧，去芜存菁”的八字进行了概括。 该机构认为，政策的核心还是以“稳定”为主，“与寻租并行”的长效机制正在加速推进。 因此，年限售端限购、限贷力度不放松，限售也成为未来房地产调控常态化工具之一的融资方抑制房企过度举债的核心目的没有改变，政策环境依然严峻。 在放松管制的背景下，“租赁与购买并举”的长效机制将加快落地。 全年商品房销售预计将进入负增长区间，全年商品房销售面积预计将比去年同期控制在-8%左右。 开发投资增长率有望保持低库存水平、土地成交量上升稳定、租赁用地供给正支撑、在稳定中下跌约3%左右，仍保持正增长。