“楼市调控将向三四线城市深入 去库存和抑过热并行”

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一线城市房价时隔31个月出现负增长或有影响的二三线城市楼市调控将深入三四线城市

最近，国家统计局公布了年1月70日大中城市商品住宅销售价格统计数据。 数据显示，分类调控、城市政策调控房地产市场政策持续作用，1月70大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格稳定，11个城市价格低于去年同期水平。

业内人士表示，70个城市房价明显分化，今年北京等一线城市房价将比去年同期持续下跌。 而且楼市调控政策将深入三四线城市，抑制市场过热。

一线城市的房价比去年同期上涨下跌

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，去年1月商品住宅销售价格在稳定中下跌。 从环比来看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，跌幅在0.1至0.4之间。 深圳、杭州、福州三个城市持平。 与去年同期相比，北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新建商品住宅销售价格低于去年同期水平，跌幅在0.1~3.4个百分点之间。

具体来看，在强势调控下，深圳同比降幅最大，为3.4%，无锡、福州分别为2.7%、2.3%，南京为2%，北京、成都分别为1.2%、1.3%，杭州、郑州为1%

顺便提一下，这是时隔31个月以来，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅的售价与去年同期相比转为下跌，二手房的售价比上个月扩大了0.2个百分点。

另外，根据易居研究院的数据，1月一二三线城市新建商品住宅价格指数比去年同期增长-0.3%、4.9%、6.5%。 与年12月的0.6%、5.1%、6.9%相比，一线城市由正转为负，二线城市和三线城市都在缩小。

易居研究院智库中心研究总监严跃进，宣布全国70个大中城市新建商品住宅价格指数比去年同期增长-0.3%，结束了长达31个月的持续上涨。

“一线城市的数据不仅惯性，影响也很大。 ’严跃进认为一线城市是领导者，具有很强的信号意义。 历史数据显示，大多数情况下一线城市先下跌，二线和三线都下跌。 篮板球也一样，一线城市结束下跌态势，之后二三线城市停止下跌反弹。

三四线的库存回收和过热抑制并行进行

从上月来看，1月份还有52个城市比上个月上升。 其中，大连、贵阳等六地环比涨幅超过1%。 具体来看，大连环比上涨1.6%，昆明环比上涨1.4%，襄阳环比上涨1.2%，遵义环比上涨1.1%，贵阳、烟台环比上涨1%。

中原地产首席拆师张大伟认为，楼市表现与城市调控政策力度方向相同。 在规制力度较大的城市，房价涨幅缓慢，规制力度最大的城市同比出现下跌。

张大伟表示，一些二三线城市房价仍在上涨的主要原因是控制政策分化。 从全国范围看，除15个中心热点城市外，其他城市也密集出台调控政策，但总体相对宽松，对市场的抑制作用较弱，大部分城市仍以消除库存为主。

从城市来看，截至去年10月，二三线城市限价政策较为严格，去年11月至12月，部分项目冲刺到年末销售任务，市场供应量上升。 特别是前期部分二三线城市供给少，上市增加，市场活跃度提高，这也是二三线城市房价小幅上涨的首要原因之一。 但是，从整体来看，涨幅明显收窄。

张大伟说，春节前全国房地产市场调控政策密集出台。 截至目前，全国房地产调控政策发布了40多个城市和部门，政策文案超过50次。 年楼市调控政策将继续向三四线城市扩展，去库存与控制过热并行。

日前，山东省淄博市建立房地产市场调控联席会议制度，要求淄博新区部分区域实行房价限制、转让限制措施，同时淄博新区范围内的房地产用地出让对购房资金实施考核。 经国土资源部门和有关金融部门审查，资金来源不符合要求的，取消土地竞购资格，禁止在一定期限内参加土地征集。

辽宁近日发布《年住房制度改革和房地产事业重点》，指出年，各市必须将县商品住房库存拆迁周期调整为22个月以下。 继续推行实物保障与租赁补贴并举的保障模式增加实物住房供应来源与消除房地产库存相结合，发放租赁补贴与快速发展住房租赁市场相结合。

山西省大同市发布了《大同市房地产库存管理实施细则》，要求加强房地产用地供应管制。 新规规定，各县要结合“十二五”城市住宅快速发展规划，科学明确商品住宅和其他房地产用地的供给总量和结构，合理控制用地的供给规模、配置和节奏。 商品房库存消化周期过长或房地产开发项目规模过大的县，每年年初制定土地供应规划时必须减少或暂停对房地产项目的供应地。

今年的房价在稳定中局部上涨

交通银行金融研究中心的夏丹表示，去年1月，70个大中城市新建商品住宅的销售价格与环比涨幅相比有所缩小，主要是由于季节因素和融资环境紧缩。 此后，房价总体呈稳中有跌、要点区域局部上升的格局，如果走向通道的力度加大，对房地产领域的影响可能会继续发酵。

夏丹认为，今年春节晚，这种影响将持续到2月。 住房贷款环境继续收紧。 新年伊始，银行新的贷款额度放开，去年年底排队等待的住房贷款诉求和新申请得到了较好的满足，但在控制融资规模和业务结构的严格监管要求下，住房贷款的投放额度依然受到限制。 在住房贷款利率方面略有上浮，预计此后还将继续上升。

数据显示，1月份全国首套房贷款平均利率为5.43%，基准利率为1.11倍，比上个月上升0.05个百分点，全年累计上涨近1个百分点。 2月工农中建广州首次房贷利率提高了1.1倍。 之后，其他地区银行的住房贷款价格也有可能上调。

“非法资金流入楼市，堵塞通道，从一开始就遏制了楼市炒股的风潮。 ”夏丹说。

年以来，许多监管部门共同推动房地产行业进入杠杆、通道，严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。 最近，银行对居民和房企违规举债的产品进行了集中清理，信托机构的房地产非标业务也暂时停止。 非标准业务的整理才刚刚开始，其范围还将继续扩大。

夏丹认为在房价整体稳定的情况下，下跌的格局有可能继续，但部分亮点二三线城市的商品房价格此后有可能出现局部上涨。 近来，许多地方采取放宽落户条件、提供安置补贴的方法来吸引人才，放宽了购房限制政策。 其中，武汉、南京等二线省会城市大多长期储备高学历、高技能人才，着眼于增强城市核心竞争力和人口吸附能力，实现城市化目标。

“年是房地产长效机制建立的重要一年，根据年管制，年建立房地产稳定健康快速发展的长效机制，解决房费与投资、房地产与经济增长的协调关系至关重要。 然后，必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。 ”张大伟说。