“南昌“商改住”要跨多道坎”

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■记者郑周赟/文

中国江西网络新闻近日就“国务院提出商业减少库存意见，批准商业用地调整为居住用地”等新闻采访报道称，目前，国务院尚未出台相关新政，该措施已于年6月由国务院办公厅公布。 年5月3日，江西省人民政府印发的《关于进一步改善房地产市场调控工作的指导意见》也提到了“商改居住”。 政策实施超过一年，南昌市场情况如何？ 记者就此进行了调查访问。

涉及多个部门的“商改住”的难易度很高

“一般来说，商业住宅的水电价格是住宅的两倍，‘商住’后出租人的价格大幅下降，有利于提高租赁公司的市场竞争力。 其次，允许将闲置的商业办公楼改造为租赁住宅进行经营，租赁住宅的供给量将大幅增加。 ”省住建厅相关处室负责人告诉记者。

记者于年5月3日查阅江西省人民政府印发的《关于进一步改善房地产市场调控工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)。 根据文件复印件，允许非住宅商品房项目调整转型。 允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途、规划条件的未开发房地产用地和已完成的非住宅商品房按期转型利用，用于国家扶持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设； 然后，加大对非住宅商品房库存政策的扶持。 购买住宅以外的商品房时，当地财政部门可以给予一定的购房补贴。 市政府允许购买非住宅商品房的业主在符合可以按规定给予户籍入户等政策支持的消防、环境保护、安全等相关法律法规、技术标准的情况下，按规定将商业办公用房改造成商业公寓( soho )。 符合城市燃气铺设规范的soho项目，允许铺设燃气管道，按照民用住宅收款标准征收水电燃气费用。

“‘商改住’政策的开展主要用于库存的获取。 ”这些负责人表示，“目前南昌市的许多写字楼和商场很难在市场上出售，虽然被搁置在那里，但住宅相当畅销，所以‘商改住’是从节约资源、去库存的角度考虑的。

记者了解到，目前南昌市商业住宅的去库存周期约为34个月，住宅的去库存周期仅为6个月。 但是，由于“商改住”政策涉及供水、供电、燃气、消防等多个部门的协调配合，因此“商改住”政策落地执行的难度很大。

“在实际操作过程中，成效不够，涉及手续的政府部门多，考核环节多、漫长、手续多、繁杂。 ’上述负责人告诉记者。

租金比住宅便宜一半，但装修价格却贵两倍

去年5月，江西鸿基房地产租赁有限公司向凤凰洲租赁了约1万平方米的办公楼，扩大了公寓的长期租赁、酒店业务。 计划数量约150套，目前已进入装修阶段。

“这是‘商改住’项目，租金比住宅项目便宜一半，但装修价格要贵两倍。 ’这家企业的总经理蔡春会介绍说，为了将整个大空分隔成小酒店，必须对空之间的结构进行较大的调整，因此面积没有住宅那么大。

“改建40m2-50m2的酒店，包括过道、大厅等，价格大致为15万元。 ’7月23日，蔡春会在采访中表示，政府层面的优惠在光热费方面最为明显。 “可以根据民间水力发电来收费。 现在正在办理手续。 尽量在9月之前完成。 ”他坦言，“商改住”确实是一个好政策，可以相当节约公司的租金价格和水电支出，提高市场竞争力。

事实上，在南昌，这样的“商改住”项目并不多，“首先由于消防相当困难，到今年年初才开放政策。 例如，目前商业性房地产可以在小分类之间进行调整，但不能在大分类之间进行调整。 以前不允许。 ”他举例说:“比如商业性房地产的第一类是商业，其中第一类是商场，第二类是办公室，第三类是公寓。 以前商场只能改造成百货公司，办公用的房间只能改造成办公用的房间，但现在范围在第一类内的话，商场可以改造成公寓，办公楼也可以改造成公寓。 这符合‘商改住’的政策”。

“所谓‘商改住’，其实只是建筑功能发生了变化，实质上用地性质没有变化，土地性质在国土部门前期规划时已经很明确，不能轻易改变。 ”省住建厅相关处室负责人表示:“即使将办公楼改为公寓租赁，产权依然是商业用房的性质，但出租人与土地的产权、用地性质无关，居住方便、居住便宜即可。”

目前，大部分长屋公寓采用商业房地产水电标准。 记者通过南昌水业集团、国家电网江西电力有限企业了解到，目前南昌市商业用水价格为3.77元/立方米，按居民生活用水价格收2.53元/立方米，可以节约49%的费用。 商业用电价格为0.74元/度，居民生活用电价格为0.6元/度，可以节约23%。

政策未完全落地的本周期长

南昌市房地产新闻网公示的房屋租赁公司备案新闻显示，目前南昌共有18家房屋租赁公司，虽然还处于起步阶段，但更多的开发商正在嗅到商机。

年9月，隶属于江西省核心创新科技投资有限企业、被称为“全国首个一站式智能共享住宅平台”的“蜘蛛”正式登陆南昌。 7月24日，该公司副总经理谢丹青在接受记者采访时表示:“我们的房源主要来自市场单身公寓，水电费按商业标准缴纳，分别为4元/吨、1.2元/度，迄今为止我们在市场上积极寻找更合适的房源。

“即使我们有国资背景，获得合适的项目依然不容易。 ”截至目前，这家企业新获得的项目中，还没有一个“商改住”项目，“我们还是决定收购一点正规的单身公寓集中装修出租。 ”。 解释一下原因，他认为:“‘商改住’政策在江西没有完全落地，仍然存在很多难题，其次是办公楼和住宅结构不同，所以改造价格很高，我们也一直没有找到合适的。”

“例如，改造后的办公楼中有住宅项目，也有商业项目，很分散，水电费的标准自然不一样。 另一方面，开发者很难定义它，不会为你执行这些事件。 因为涉及很多部门，所以审批流程很多，很复杂。 另一方面，如果采用办公楼、商场改造成住宅公寓，会产生“昏暗的房间”(编辑注:没有阳光)，对住宅的居住质量有很高的要求，因项目而异。 ’谢丹青告诉记者。

据她介绍，长屋公寓合理的回本周期大致为3年-5年，但“商改住”项目由于改造价格高，回本周期将更长。 “我们收购的现成的单身公寓在装修等操作方面比较简单。 ”谢丹青说。

专家:业务项目的未来需要延迟批准

记者了解到，为了降低长屋公寓的运营价格，房企不使用有地自建的重资产模式，多使用收购、改造、装修的模式。

在采访中，记者发现，在租赁领域大家形成共识的是，长租公寓仍是微利领域，它是前期投资资金巨大、回报周期较长的业务。 有数据显示，目前领域毛利率在40%-50%左右，扣除价格后的净利润率几乎为10%。

“与北上广等一线城市相比，南昌的人口净流入量较低，住房租赁诉求不太旺盛，租赁市场还处于萌芽阶段。 相对于房价的涨幅，目前南昌租金水平不高，处于“逆势而上”的状态，10年来房价翻了好几倍，租金上涨了20%-30%。 ”。 在采访中，蔡春告诉记者，房屋租赁的低收益率属性使得租金无法战胜资本。

对此，上海易居研究院智库中心研究监督表示:“南昌目前商品房存量和住房存量状况需要进一步调整结构，特别是商业项目未来审批需要放缓，存量商业项目将改变住房属性等积极