““自由都”房屋过户登记被“冻结””

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由于住宅用地不一致，自去年2月以来，南昌“自由都”小区的199户业主被限制搬迁登记，引发了许多纠纷。

随着调查的进行，新法制报记者发现，开发商(江西荣欣置业投资有限企业)擅自改变土地用途，被批准建设商业办公楼，改建为199所住宅。 奇怪的是，开发商顺利办理了“商品房预售许可证”，购房业主也办理了70年产权的商品房产权证。

对此，南昌市房管局表示，产权登记工作已移交南昌市房地产登记中心，该单位应当解答的南昌市房地产登记中心表示，上述问题发生在2003年，当时南昌市房屋管理局的具体科室或负责人应当予以应对。

专家表示，“自由都”的开发商违反了国家实施土地用途管制制度的规定。 相关政府部门应当迅速启动调查程序，尽快查明事实真相，对相关负责人依法追究责任，尽快处理业主名下变更问题。

◎文/照片新法制新闻首席记者付强

“自由都”小区

涉嫌办理地块和房屋手续

“房子不能转移登记。 ’最近听了南昌市不动产登记中心窗口工作人员这个座位的话，业主胡芳(化名)的第一反应不是开玩笑，而是错了。

在工作人员反复证明“因涉嫌办理地块和房屋手续而被暂停登记”之前，胡芳相信这不是开玩笑。 尽管如此，胡芳还是说:“我是通过合法途径取得这所房子的产权，手续上有什么问题？ ”。

据胡芳介绍，2003年11月30日，她与开发商(江西荣欣置业投资有限企业)签订《商品房买卖合同》，约定购买位于南昌市青山南路25号的“自由都”90平方米的房子。 总额为二十六万元。 2004年初，该《商品房买卖合同》顺利通过备案，依法取得《房屋所有权证》。

今年年初，胡芳把房屋卖给了房地产商。 此后，胡芳与买方、中介签订了《存量房买卖中介合同》，收到2万元定金。

办完合同备案、纳税等一系列手续后，胡芳一行人前往南昌市不动产登记中心，欲将不动产登记在买方名下，却遇到了上述情况。

由于房屋产权暂时不能转移登记，买方以房屋产权有瑕疵为由，拒绝履行买卖合同的支付义务，要求退还2万元定金。 中介也要求胡芳支付佣金，保留了《房屋所有权证》。 今后怎么处理纠纷，胡芳满是雾。

与此相比，李先生看起来更不安。

据李先生介绍，年，她通过房产中介购买了“自由都”小区71平方米的房子，并正常办理了商品房的产权证。 随着孩子长大，这所房子越来越拥挤。 于是，李先生一边卖房子，一边买了一套商品房。 不会吧，“自由都”小区的这所房子不能正常交易，新看中的商品房不能支付房款。

“好不容易凑齐了房子的首付，所以现在每个月都为了房贷东奔西走。 ’李先生说，我不知道这样的日子什么时候才能忍耐。

回答时，“自由都”小区的部分业主表示，他们大多通过常规二手房交易入住该小区，但目前更名登记被“冻结”，给他们的生活带来了诸多不便，也有人因交易失败而前往簿公堂。

开发商批准建设商业办公楼，但改建住宅

“自由都”小区的“涉嫌地块和不动产手续”被暂停名下变更登记，小区到底有那些问题？ 11月16日，新法制新闻记者来到“自由都”的小区进行调查。

这个小区只有一幢20层的高楼，房子的结构是钢筋混凝土机构，是2003年开发出售的大楼，共有199户业主。 时隔多年，无论是业主还是小区物业企业，都无法提供开发商及其负责人的联系方式。

据国家公司信用新闻公示系统显示，江西荣欣置业投资有限企业注册资本2000万元，企业已注销，企业对外遗留的固定电话也停止使用。

新法制新闻记者在某点业主提供的《商品房买卖合同》中确定，根据《买卖合同》，出卖人为江西荣欣置业投资有限企业，法定代表人必须为刘晓。 该地块土地面积为1010.61平方米。 计划用途为商业用地，土地采用年限为2003年至7月31日至2053年7月31日( 50年产权)； 根据所有者持有的《房屋所有权证》登记复印件，计划用途为住宅，国有土地的采用年限为1993年7月2日至2063年7月1日( 70年产权)。

对此，南昌市房地产登记中心登记两课科长严超勇在回答时坦言，由于开发商违法改变土地用途，将商业办公楼变为住宅利润，中心暂停了该地块199户业主住宅搬迁登记工作。

那么，如果开发商违法改变土地用途，当初的房屋管理部门为什么要办商品房的产权证呢？

房管局和房地产中心都说难以解答

严超勇向记者表示，年2月，受理“自由都”业主不动产转移登记工作时，登记中心发现了“大问题”。

年2月24日，南昌市不动产登记中心发给南昌市住宅产权交易管理处的《青山南路25号(要求出具原黑白天鹅宾馆住宅产权登记情况的信) ) ) 9号) )表示:“最近，一些青山南路25号) )业 经查阅原产权文件和地块新闻，确定该宗土地用途为商业用地，且文件中市政府抄件(洪府厅抄字( 2003 ) 340号)确定该项目为商业办公楼和任何形式的居住用住宅 但该房产在南昌市房屋产权交易管理处出具了199户个人房产证明，房屋用途均为住宅。 由于这种情况，我的中心暂时停止了该地块的不动产转移登记工作。

既然确定只能建设商业办公楼，开发商改建住宅为什么还能办理预售手续？ 严勇表示，南昌市房地产登记中心于年成立，南昌市住房保障和房地产管理局的相关职能和档案材料于年陆续移交中心。 “上述问题发生在2003年，当时南昌市房管局的具体科室或负责人必须阅读资料进行解答。 ”

翻阅2003年的相关文件，由于当时的土地证和房产证是分开登记的，经许可，江西荣欣置业投资有限企业取得了《商品房预售许可证》。 当时的审批机关是南昌市房管理局，商品房预售许可证号为( 2003 )洪房预售许可证第070号。

南昌市房管局产权处科长陈说:“问题发生在2003年，但现在我们不管产权登记如何，都解决不了这个问题。 你应该找注册中心。 ”。

◆专家必须启动调查程序确认事实[/s2/]

严超勇进一步介绍说，根据相关规定，国家实行土地用途管制制度，凡采用土地的单位和个体必须严格按照土地利用总体规划的明确用途采用土地。 公司和个人依法录用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，颁发证书，确认录用权。 依法变更土地权利和用途的，应当办理土地变更登记手续。 很明显，“自由都”的开发商违反了上述规定，导致了重大的国有资产流失。 根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，违反法律、行政法规规定的，不动产登记机关不予登记。 据此，登记中心暂停在“自由都”地块的法上登记是有根据的。

严勇表示，由于事情重大，登记中心多次向上级部门反映，南昌市房地产登记局向上报告。 目前，相关部门尚未提出解决意见。

对此，南昌大学法学院教授李光曼认为，2003年，由于相关部门的失察和失职，“自由都”园区依法取得规划、施工、预售相关证书后，发生了“住宅区不一致”，引发了一系列纠纷。 作为“自由都”的房地产客户，没有任何过错，相关政府部门应当基于信任大体、诚信大体、迅速启动调查程序，尽快查清事实。

李光曼还表示，根据《土地管理法》第七十八条的规定，不按照土地利用总体规划的明确用途批准用地或者违反法律规定手续批准占用、征收土地的，其批准文件无效，非法批准征收、采用土地的直接责任主管人员和其他直接责任主管人员 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

记者了解到，由于江西荣欣置业投资有限企业目前已被注销，南昌市国土资源局向南昌市政府建议，开发商开发的青山路25号自由都199户业主已由市房总局出具房屋产权证明，部分已被交易， 为处理业主的实际问题，根据《江西省国土资源厅关于当前不动产登记若干问题打印处理指导意见的通知》(赞国土资规( 5号)第3条第2款)，“不动产统一登记前，房屋和土地均已登记，用途不一致的，与原记载的土地 同意按照历史遗留问题解决，原记载的土地和房屋用途不变，房屋用途登记为住宅，土地用途登记为商业用途