“取消“退一赔一”客户购房怎么维权”

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北京市居委会近日发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》的意见建议。 最高人民法院在此之前，修订了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)，删除了原司法解释中关于“一发撤销”的规定。 这意味着，商品房买卖惩罚性赔偿制度已成为历史，由此引起普通市民对购房人“权利退潮”的担忧。 那么，今后购买者应该如何维护自己的权益呢？ 违约责任应该如何承担？

开发者隐瞒事实而被判决赔偿

小王为了处理孩子的学校问题，去年11月买了一套商品房。 总额为223万美元。 根据与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为年3月，第二条预售依据中明确记载“该商品房批准预售，2年半内办理不动产登记证书”。 但是，房子交付三年后，开发商仍无法办理上网本和房子的所有门票，小王必须给孩子找别的学校。 随后，她得知，该商品房实际上拆除了安置房，也就是开发商销售时没有获得预售许可。 王先生认为，由于开发商隐瞒事实签订了预售合同，住房既不能满足网签，也不能满足孩子普通学校的要求。 因为，她向法院起诉开发商，确认双方签订的商品房预售合同无效，要求开发商返还购房款并支付双倍赔偿金、学费、装修等损失。

开发商否认虚假销售，隐瞒销售情况，声称确定在当时销售时通知王先生。 这所房子只有在开发商现有的销售许可证建立后才能办理网签。 而且，这所房子不是按政策方向设置拆迁用房，而是商品房，不能预售，只能在现在的房间里出售。 这些小王买房的时候就已经知道了。 目前，她已经入住，只遭受了很小的损失。 因为该法院不得采用处罚条款要求开发商承担购买价款两倍的惩罚。

审判结果认为，根据我国城市房地产管理法和城市分房管理办法的规定，房地产开发公司分房时，应当向买受人出示分房许可证，未取得分房许可证的，不得分房。 可见办理商品房预售许可证是开发商的义务，必须向买受人出示预售许可证。 在本案中，开发商向王先生出示了预售许可证，但实际上不包括所售房屋的预售许可证，开发商有主观过错。

出卖人未取得商品房预售许可的说明，但与买受人订立了商品房预售合同。 因为应该认定这是无效的。 合同无效或者被取消后，该合同取得的财产应当归还。 有过错的一方应当赔偿对方由此遭受的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。

开发商隐瞒了事实，结果给王先生造成了经济损失。 根据《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同，并故意隐瞒未取得商品房预售许可的情况说明事实的，买受人可以要求退还已经支付的商品房价款和利息，并赔偿已支付的商品房价款之一 因此，小王向开发商返还分期付款、赔偿利息、支付装修损失，但小王却被称为购买房子来处理孩子的学校问题。 由于合同中没有确定约定，另外选择学校造成的学费损失，法院不支持。

“一次退款”惩罚性赔偿将成为历史

以上是典型的商品房买卖合同纠纷案件。 这种因房屋买卖中的欺诈行为引起的纠纷，如故意隐瞒出卖人出售的房屋抵押、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，是否有惩罚性赔偿一直是购房者关注的问题。

作为商品房的一种，是指针对公营住宅和二手房，房地产开发企业开发完成后，市场上用来销售租赁住宅的房屋，也就是我们常说的新建、二手房。 2003年4月最高人民法院发布《商品房买卖司法解释》，为商品房买卖合同纠纷案件的审理提供了确定和具体的法律依据。 其中，第八条、第九条确定并规定了适用惩罚性赔偿责任的五种情况。 一是商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押转让给第三方(也称“先出售后到达”)。 第二，商品房买卖合同签订后，出卖人又将其房屋出卖给第三方(又称“一房二卖”)。 三是出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可说明的事实，或者提供虚假商品房预售许可说明四是故意隐瞒出售的房屋已经抵押的事实(也称为“先得后卖”)； 五是故意隐瞒已出售的房屋已出售给第三方或为拆迁补偿而设立房屋的事实。 根据这五种情况确认商品房买卖合同无效或者被取消解除的，买受人可以要求出卖人返还已支付的购房款和利息，赔偿损失，也可以要求出卖人承担已支付购房款两倍以下的赔偿责任。 也就是说，在商品房买卖合同中，因开发商恶意违约或诈骗行为致使购房人无法取得住房的，应当承担“一劳永逸”的惩罚性赔偿责任。

为了民法典的实施，最高人民法院进行了修改，该《商品房买卖司法解释》于今年1月1日正式生效。 其中，新司法解释最大的变化之一是删除了原“一发不可收拾”的相关规定。 这意味着，今后买家如果遇到上述情况，声称支付了两倍购房款的赔偿责任将失去法律依据，难以得到法院的支持。

在上述事件中，王先生的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法典〉适用时间效力的若干规定》第二条确定，民法典实施前法律事实引起的民事纠纷案件，在当时的法律、司法解释中有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。 2021年1月1日以后签订购房合同，发生纠纷时，适用新的《商品房买卖司法解释》。

购买合同的约定是重要的根据

解释说新删除了开发商“一损一损”的惩罚性赔偿条款，购买者今后在购买时应该如何维护自己的权益呢？

对法院来说，之后审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

首先，检查“五证”。 购买者必须在签订合同前仔细核对，或者要求开发商出示“五证”。 住宅产权、面积等重要新闻记载在这里。 《五证》即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地聘用证》和《商品房预售许可证》，要仔细核对商品房预售许可说明是否包括自己购买的住房。

其次，认清违约条款。 购买者必须熟读合同条款，重视违约条款的约定。 双方未约定特别责任承担办法的，按照新司法解释中的常规规定承担违约责任。 商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同未约定违约金数额或损失赔偿数额的计算方法有三种。 一是逾期支付的，根据未清偿住房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。 二、逾期交付采用房屋的，按照逾期交付采用房屋期间有关主管部门公布的或者有资质的房地产判断机构评定的该地区同类住房租赁标准明确； 三、因出卖人原因，买受人未能在期限届满时取得房地产权属证书的，根据已经支付的购房价款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计入逾期贷款利息的标准计算。

另外，在新《商品房买卖司法解释》的背景下，行政主管部门、领域协会应当更加重视合同复印件的力量。 笔者建议各地房地产领域主管部门尽快编制详细全面的《商品房买卖合同示范文案》，其中包括“恶意违约”、“诈骗行为”、“确认面积和解决面积差异”等条款，不要忽视购房者的权益 许多购买者在签订合同之前必须仔细查看相关条款的表现和约定，斟酌相关法律风险后再慎重做出购买决定。

今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议。 现行《通知》的第一份复印件包括设置交付样品房、规范商品住房销售宣传、实施交付前住房质检制度、强化企业广告主体责任四个部分，进一步规范新建商品的住房销售行为。 我相信在房地产领域主管部门和司法部门的合作下，即使没有惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能实现对购房者合法权益的保护。