“上海楼市再现＂三月魔咒＂：新政或致大规模退房潮”

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上海地产圈似乎流传着神秘的三月魔法。 自从6年前发布了第一个限购令以来，每当暮春结束，就有传闻说限制即将到来。 这几年也许只是时间上的安慰，但今年3月25日史上最严格的房地产调控政策靴子落地，准确应验了。

其实，这个消息已经发酵了一个月了。 大部分被枪杀的人都在拼命转发来路不明的新闻。 有些人像往年一样对淫荡的降价感到兴奋，有些人不屑地将其视为中介营销。 渴望在这个城市筑巢的人们，不会掉以轻心，选择提前买房，而是选择了官方的上网本系统&hellip； &hellip；

新政施行后的上海滩更是喜忧参半的众生相。 户籍以外的人购房所需的社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，2套非普通住房首付比例从4成激增到7成，限购资格审查程序从交易阶段进入合同阶段&hellip； &hellip； 政策之手确实充满了平息疯狂楼市的温情，但很多有需要的人望着城堡叹息。

更大的担忧是，这一史上最严厉的调整政策能否赶走春节后房价暴涨的魅影？

故事1

白领差点被送回老家

25日上午，陆潇潇紧紧抓住手机，不时地点亮屏幕。 只有经常有美国大上司来访，负责对外事务的她需要张罗发布会的时候，神经才会紧张。 但这次，她只是在等待事先宣传的结果。

这几个月买房很辛苦，我承认自己的心情也很多很复杂，我想首先知道自己是不是做对了。 24日晚，她17点离开陆家嘴金融圈办公楼； 17点20分进入地铁站，途中在便利店买了三明治； 18时30分，跨越松江新城开发商网签中心门槛，网上合同备案系统被告知下午2点半死机，21时00分恢复后系统仍需排队； 23点50分才在新政落下的前夕完成了网签。

25日上午还不到10点，上海市政府关于房地产调控新政的新闻发布会还未正式召开，拿到文案素材的现场记者已经在网上发布了资料照片，各种公众号开始挥舞新政棒子。

看到外地人在上海买房的社保缴纳要求，本来加起来才两年，一下子就满了五年，我松了一口气。 24日晚上不网签的话，我们就被限制购买了。 一切都值得。 潇潇先生说话的时候，有一种很难得一见的轻松感。

和她一样争分夺秒的有成千上万的买家。 数据显示，24日在上海单手房网签约1776套，25日达到2495套。 按每套住宅100平方米计算，两天的合同平米数将达到2月半月的销售水平。 按照规定，新政即日生效，意味着截止到25日的网签可以按旧政执行，25日被抢注的顾客不得不离开。

陆潇向记者表示，去年11月，看到房价出现暗涨，她动了置换的想法。 原来的小户型在中内环之间，面积只有40多平方米，宝宝出生后父母从外地搬过来照顾，五个人很挤。 去年11月初，这所房子已经被买家接管。 由于交易过于火爆，买家主动去银行申请贷款的材料被压在网点一个月，直到今年2月贷款才被批准。 她的交换计划这样就变得相当被动了。

在连续被二手房房东压价后，她和老师有了回省城快速发展的想法。 我们觉得在上海不能换房子，所以开始通过各种渠道在省城找工作。 期间，我在当地匆匆买了一套公寓，其实是准备快速发展的。

但是，最后渡过危险的陆潇潇还是留在了决策上。 我在学习金融。 他在学习化学工业。 在当地找工作不顺利。 去大企业需要强烈的人情关系。 去中小企业很不甘心和上海平台有很大的落差。 她向记者坦白说，新政将提高外国人在上海购房的门槛，应被打死许多。

据记者整理，在一线城市，同样只有北京让外国人达到社会保障年限5年，但北京并未要求购房者已婚，而是已于年6月在上海限制单身外国人购房。 广州和深圳目前对外国人购房的社会保障缴纳年限只有三年。

故事2

留学生说上海户口比美国绿卡的钱还贵

在受到新政规制的情况下，踩空的陆潇潇可能会离开上海，但对于同样是高级人才的陈婷来说，是否回到上海也是一个两难的选择。 8年前毕业于复旦大学物理系，通过欧盟项目留学欧洲四国后赴美主修天体物理学硕博，不久前刚获得费米国家实验室奖学金。

见到记者时，风尘仆人陈婷婷刚完成长途飞行，还有点时差。 昨天见到亲戚，大家都在谈论房价，所以我刚回来对新政也很了解。 虽然是上海的原住民，但对于升级版的限购政策，户口本多次感慨黄金比绿卡还贵。 在美国买房子不需要绿卡。 如果经济许可的话，能负担住房贷款就行了。

回国的迅速发展一直是陈婷人生计划的一部分，美国的博士后项目很灵活，随时可以中止。 本来我的理想状态是在适当的时间回母校任教或在上海天文台工作，但现在突然发现自己&lsquo； 回不去。

由于搬迁，陈婷名有一间位于浦东三林的房间，紧挨着父母家，但距离佚山天文台和东北角复旦几十公里。 本来有两个想法。 一个是在职场附近再购买一套，但是新政需要5~7成的首付，无法承受。 另一个方案是替换，但是经过这种疯狂的高涨，上海住宅的性价比远不如芝加哥，不可能不烦恼。

陈婷从达拉斯搬到芝加哥，费米研究所所在地距离芝加哥约50分钟，没有堵车，所以比从上海天文台所在的佚山开车到人民广场要短。 在当地40万~50万美元可以购买带院子的复式四室二室。 美国购房首付只要求一成，贷款审核风控要求与上海相同，约月还款额为税后的1/2，但由于有房贷，相当于个人房贷

至少在短期内，陈婷打消了回上海的想法。 在复旦附近买60平米的丈夫的房至少需要330万人民币。 价格已经在非普通住宅的范围内。 首付的7成意味着出230万左右。 因为在国内没有交过公积金，剩下的钱只能问银行贷款。 根据新政，利率将上浮1.1倍。 同样买房子的话，在上海的生活压力会比芝加哥大。

据悉，目前在套房首付数量方面，上海新政也是全国最严格的。 上海本来只要求首付四成，新政将普通住宅首付提高了五成，非普通住宅首付提高了七成，而北京、深圳、广州的首付分别要求五成、四成、三成。

其实，上海的普通住宅马上就要灭绝了。 按照标准，内环总额450万以上，中环总额310万以上，外环总额230万以上视为非普通住宅。

多年前，我的前辈读完博士回国，在大学获得了教职。 学校也有购房补贴。 其实那个时候和现在相比工资没什么变化，但是上海的房价已经天翻地覆了。 这是我们这一代人的宿命。 贾斯汀没办法对记者说。

故事3

连续冲突新政

与许多被数字买家采访后陷入新政的人相比，陆潇和拥有名下现有房屋的陈婷婷实际上是出奇的危险，因为春节后房价的暴涨主要是由置换型的诉求推动的，3 25新政出台后，也有连续交易搁浅的例子。

来自第一步中间人的葛荪雨看到了连续交换交易中不自然的三明治层。 因为生了两个孩子，a打算卖掉自己住的小户型换成学区房，有接收意向的是外国小夫妻家庭b，学区房的卖地是中年夫妇家庭c，c也是交换，打算把名下的学区房换成d名下的郊区连体别墅。 &lsquo； 新政出台后，有两套房的c首付上涨30%，要求a优化支付方式，将首付提高到50%以上，但a的上家b因社保不足5年被限购，整个交易被推翻。

荪雨在记者看来，以往很少见到这样多而杂的连续交易，但由于目前置换型的诉求占主流地位，连续单较多，新政带来的不稳定性也更强。 如果在某中介店操作的话，也可以开碰头会进行协商，但是在这个事件中有几个列表是通过不同的中介进行谈论的。 本来a和c已经收到了定金，没有网签，在后续环节解决很头疼。

记者表示，上海3·； 25新政首日逼近2500套的二手房交易量创历史纪录，但其中不少买家已成功在网上签署，最终因未能满足购房资格而被迫退房，未来几天上海可能会出现大规模的退房热潮

荪雨的另一大烦恼是他自己也有可能被新政挤出去。 限购后，上海进入成交淡季，基本上今年将靠一季度的业绩养活自己。 他被记者拆台，但由于前期的换手热，上海楼盘换手率空前涨后跌，交易越冷清，以这部分自住诉求为主的房东就越有可能捂盘不动，这种恶性循环加剧了交易量，引发中介进一步关门潮，

一位业内人士引用数据称，去年3月底，政府部门连续盈利，将套房贷款首付降至4成。 另外，将个人住房转让免税营业税的期限从购买起下调5年以上(含5年)至超过2年。 被认为是迄今为止为楼市松绑的肇始，从实行至今已有一年，从圈内两座标志性高端楼盘仁恒河滨城和世茂滨江来看，复盖率均达到。

根据记者的调查，3·； 25新政出台仅几天后，上海二手房成交量迅速冻结。 周四即政策公布前一天成交面积达到最高点，为21.42万平方米，周六和周日分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。 与周五成交面积相比，分别下降67%和77%，与周四最高点相比，分别下降72%和81%，与周一至周三的平均成交面积相比也分别下降21%和45%。

记者的注意

上海3·； 25新政的注意事项

《中国经济周刊》记者劳加迪

上海为什么出台了史上最严格的监管政策？

上海3·； 25新政副本对投机炒作也有很多制约，包括公司购买的商品住宅重新上市交易，需要3年以上的时间，其交易对象为个人时，严格按照限购政策执行。 然后，为了进一步规范交易行为，限购审核先于交易备案环节。

上海以前有几条隐含的规则，以避免房地产限购。 例如，买一手房时付了全额，但故意推迟了不动产的取得。 理论上，不动产的拥有以不动产取得为标志，但即使不进行不动产取得，也有可能暴露出各种风险。 但是，根据国情和最高法的司法解释，业主如果实际入住，没有人会影响全部房产和录用，因此也有购房资格不符合的购房者/某位置行业法律顾问告诉《中国经济周刊》记者，这是过去房地产交易在网上限购审查后，

那么，上海管理层为什么这次当真了呢？ 楼市过热是最明显的原因。 根据易居研究院提供的数据，今年前两个月，上海纯商品住宅(保障房除外)销售均价分别为35911元/平方米、36381元/平方米，比去年同期上涨25.6%、24.2%，为年11月的34763元/平方米。 成交面积比去年同期增长77.2%、68.7%，比年末增长30~40个百分点，呈现出惊人的增长。

截至2月底，上海新建的纯商品住宅(不含保障房)库存总量为937万平方米，比去年同期减少26.9%，比上个月减少6.2%。 从绝对值来看，此次上海房地产市场高温下库存量接近全年882万平方米的最低值，但在库存减少速度上，本轮明显快于上次。 这从侧面也反映出本回合市场热度高于上次。 易居研究院院长丁祖昱对记者解体。

有房地产行业高层分析称，去年3月底国家放松房地产的初衷是为了三四线城市去库存，但目前楼市冰火两重天的现状下，去库存陷入了不可思议的境地。 现在想在上海买房的非户籍人士大多是独生子女，所以父母卖了三四线城市的房子来凑首付。 这样循环下去，三四线城市的房地产市场只会越来越不景气，所以必须控制人。 也说明了武汉、南京、深圳在上海发表3·的理由。25新政的当天将发表规制政策。

国家统计局数据显示，2月1、2、3号线城市新建商品住宅价格比上个月上涨，但涨幅分别比上个月扩大0.5、0.1、0.1个百分点，城市间住宅价格涨幅差距进一步扩大，位于一线城市和个别热点2号线城市之上。

另一方面，记者也观察到，上海一直是实行限购最积极的城市之一。 年9月29日，国家发布国5条要求房价过高、上涨过快、供给紧张的城市在一定期限内限定居民家庭购房数量，10月7日，上海首次发布上海版限购令，规定市外省市居民只能新建1套商品住房。 年1月31日，在国家正式发布限购令严格控制房地产市场后的第五天，上海更新限购令，要求非户籍人员购买必须缴纳一年以上的社会保险。 此后，上海不断添加代码限制购买。

上海的房价会不会大跌？

根据管理层的调控预期，希望新政出台后，市场变化呈现三部曲的停滞、量缩、价格下跌。 现在，停滞和量缩很快就会有效，但是对价格有无下跌的看法正在分化。

一位从事房地产政策研究的人表示，晚一期的房价指数对当期房价指数的影响达到98%，同时在12个月内，前期房价对现期房价的贡献率超过50%，说明影响房地产市场价格的最重要因素是购房者的期望

房地产市场的限购政策短期内只能起到抑制房价的效果，用行政手段抑制诉求无法处理房地产市场供需矛盾的本质问题，长期来看政策没有效果，如果不顺利退出，被抑制的购房诉求可能会释放，导致房价恢复性上升。 这个人向记者坦白了。

中金企业首席经济学家梁红也认为，这几年的实践表明，诉求方的调控在长时间内基本无效，限购、提高首付比例、增加交易税等诉求方的调控手段无法阻止过去5年房价的上涨。 根据国家统计局的官方数据，以年调控周期开始为基准，上海房价5年来上涨了37.6%。

并且，据记者观察，年二季度以来，国家层面推出的房地产市场利好政策不断刺激，一直以来积压的购房诉求切实得到集中释放，成交量迅速回升，达到近几年的高峰。 其中，二手商品住宅交易量比去年同期上涨近两倍，其交易量为2662万平方米，是一手商品住宅交易量1310万平方米的两倍，可见二手房市场交易量巨大。

华泰证券表示，目前楼市呈现出越来越多的货币现象，但此次调控与货币手段相比并未收紧，从过去的行政管理、货币监管以及收紧的时间长短来看，都将在半年后引发楼市降温，此次降温时间将有所放缓

据悉，中国目前的广义货币供应量m2居世界首位，m2与gdp之比已经达到1.9:1，这意味着中国金融市场太充裕，没有搭载相应的实体经济，产生了泡沫。

虽然进行过模式解体，但从长远来看，货币供应量m2比房地产市场限购政策影响度更大，但由于制定货币政策的实施价格高，对整个经济基本面产生了较大的影响，在当前中国经济快速发展放缓的大背景下，各地纷纷采取了城市政策， 上述不动产研究者向记者进行了说明。

但是，不愿指名道姓的拆迁户直接向记者指出，对移民较多的上海来说，严格的监管政策容易造成制度缺陷和道德风险，对一个公共政策缺乏公正性，也不利于长时间的人才进口，特别是目前的监管仍然限制了采购