“租购同权解读：租房能上名校？会推动租金上涨吗？”

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“可以通过出租去名校吗？ “租房子也能定居吗？ ……最近，地方租赁住房政策密集出台

“借用同权”会有什么变化？

在此期间，“借该权购买”火了起来。 “出租房屋可以像买学区房一样上‘名校’”“出租房屋也可以落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继出台了为出租人扩大权利的各种政策，备受关注。

今年3月，住建部有关负责人在国务院新闻办公室发布会上提出“确保租赁居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇”，不少媒体将其总结为“租赁购房同权”。 7月下旬，住建部等9个部门发布的文章提出，人口净流入的大中城市加快住房租赁市场发展，是“处理新市民住房问题的重要途径”。

“借用同权”到底是什么？ 会带来那些变化吗？ 然后，那些坎走吗？

租房真的能去“名门”吗？

借用同权是好事，但也没有必要夸大含量

7月中旬，出台了《加快广州市住房租赁市场快速发展的事业方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租赁购买和同权”。 “该权的租赁”首次出现在我国地方政府的正式文件中。

“租同权”是指不同的住房购买方式使人们无法获得不同的基本公共服务。 在基本公共服务行业，教育无疑是人们最关注的热点之一。 广州的一家中介机构研究出了政策卖点“租房也可以去名校”，这次引爆“租房同权”成为话题。

“一开始很多人真的相信，小区的老板在微信群里成了‘油炸锅’。 ’住在广州海珠区“学区房”的袁倩说。 袁倩手里的这套房，年购入，是口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价超过了当时周边均价的1/3，3年来上升到了5万元/平方米。 “在我们小区，三居室的月租金是6000多元。 如果出租人能以这么便宜的价格去名校，我们以前的投资不是浪费了吗？ 即使将来更换，成本也一定卖不出去吧？ ”

之后，通过来自政府部门的权威解释，“真相”逐渐明朗，袁倩也渐渐放心了。 这样的话，“租房就能上学”就不是新政了，至少从去年2月开始，租房合同就是比较有效的“居住地说明”，可以成为孩子入学的“门票”。 这次文件的提及只不过是强调。 第二，广州政策中，租房学校的门槛持续存在，如父母有本市户口、人才绿卡、是否符合积分入学安排学位条件等； 第三，即使能够“就近入学”，通过“接受统一的计划”，也不容易“准确地”到名校就业。 “租房子也能去名校吗？ 这件事还没有结束吧？ ”袁倩说。

7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等部分城市也相继出台了“租赁同权”相关文件。 不同的是，这些城市把同权的要点放在了户籍上。 例如，无锡消除了以前购房面积在60平方米以上的落户许可门槛，只要当地有合法稳定的住所和合法稳定的职业，无论住房面积大小，都可以落户。

“推进租赁同权，不能夸大其内含利益。 ”年刚买下住宅并刚刚定居，成为无锡新市民的李斌对定居政策非常了解。 首先，“出租房屋可以落户”并不是新鲜事，而是早已有之。 以前除购房外，投资者、外国劳动者也可以落户，但购房落户更清淡，另外两类需要满足一系列要求。 另外，在目前的政策中，即使“租赁住房不一定能够落户”，也同样必须满足相关条件——无锡的参加城市社会保险、申请(签名)、江苏省居住证) )都是5年。

“在北京、上海不会说‘租借同权’吧？ 去北京租房子的话，孩子可以进入名校，怎么可能？ 那么，不能有一半人涌进全中国吗？ ’李斌开了个玩笑。

“这几年，长江三角洲地区的城市普遍发展迅速。 上海的“虹吸作用”也很明显。 无锡的外来人口增长其实并不快。 需要在定居门槛上“放松”。 ”李斌推测，此次新政的目的日益增加，还是为了提高无锡城市的吸引力和竞争力。

租赁同权是否面临着那些刚性约束？

在人口小规模流入的城市，要完全实现“寻租”还不现实，最大的难点是缺乏高质量的公共资源供给能力

“只要有居住说明书，也就是租赁合同，我们的孩子就可以和买房的人上同一所小学、中学。 ”被派往美国工作的北京某咨询机构的职员说，在美国，地方政府公共资金的第一来源是房产税。 房产税由房东支付，但支付了一定程度房租的出租人也为房东承担了房产税。 根据这个逻辑，出租人当然可以获得出租房屋的相关公共服务。 “但是，国情不同，中美人口规模、公共资源量不同，国内何时实现‘出租’？”

很多人都有和高中时一样的看法——“租借同权”确实是一个美好的期待，但实际上并不容易实现。

“推进社会公平当然是好事，但这种公平还应该考虑购买者的支付。 ”袁倩表示，目前，广州各区的入学顺序大致为:合二为一者、无房无房者、最后无户籍无住房者。 她认为，在学位丰富的地区，出租人的孩子应该可以入学，应该在附近接受义务教育，但在“僧多粥少”、学位紧张的情况下，应该维持现状“毕竟，购买人和出租人的支出额、对城市的贡献太大”

国务院快速发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲表示，目前，在我国少量人口大规模流入的城市完全实现“寻租”还不现实，最大的难点是缺乏高质量的公共资源供给能力，特别是与“学区”紧密联系的教育资源更是显着 她认为，一个城市涌入大量人口后，孩子就学的诉求会大幅增加，但当地的教育资源并不会随着人口的流动而立即以同样的比例大幅增加，从而导致供需矛盾、教育资源供给窘迫。

值得注意的是，这次推行“租赁同权”的城市大多人口流入压力最突出，而不是租房者权利扩大诉求最强烈的城市。 正如中国城市和小城镇改革快速发展中心理事长李铁所说，在北京这样的一线城市，人口控制、土地供应控制、户籍控制等措施，实际上是“权”的限制，“同权寻租”的实施有很多刚性制约。

另一方面，“购买该权”也不是“盲目的画饼”，而是大势所趋，现实中是必要的。

中央说:“房子是用来住的，不是用来炒的。” 既然是“住”，除了拥有所有权的房子外，租赁房屋也是处理“住的地方”的重要方法。 ”任洲说:“目前，我国要建立房地产市场健康稳步发展的长效机制，一个重要措施是同时进行租赁和出售，以满足城镇不同人群的住房诉求，但要使“租赁和出售”成为现实

“过去，我国的城镇在产权和住宅方面有享受微薄福利和公共资源的权利。 例如，如果买房子就容易定居，如果定居，孩子就可以享有进入“学区”的权利。 除此之外，购房带来了“财富利益”，如果上涨空之间很大，人们就会更活跃地购房。 特别是在供需矛盾突出的一二线城市，购房诉求越来越强，房价容易暴涨。 租用住房的人不太能享受教育等公共资源。 ”在任兴洲看来，如果租客也能逐渐享受同等的公共资源，这些人就不一定要涌向购房的“独木桥”，“这样，人们购房就会更加合理，有利于房地产市场的稳定快速发展。”

租赁同权会促进租金上涨吗？ [/s2/]

目前，各地新政在“同权”方面仍然存在较高的准入门槛。 除非收入水平有较大调整，否则租金水平不会有太大变化

“几个月前，家人一到周末就到处看房，谈论合同。 “租同权”的信号一出来，我们就搁置了买房的计划。 先看看情况，看看市场是什么动向。 ”袁倩旁边的王海一家还在租房子，他说:“幸运的是，小区的幼儿园学位足够，闺女可以到附近入园，几年后上小学怎么办？ 王海坦白说:“抢了好学校，不买房子就能往前挤吗？”王海现在的心情很微妙，他说:“房子一定还会买。 只是，“希望‘购买该权的租赁’能稍微放宽房价。”

同样让人感到微妙的是，已经“乘车”的有房一族。 “如果出租人的权利上升，租金会上升吗？ 但是，如果大家都被吸引去租房子，不动产本身的价值不是会下降吗？ ”。 由于没有出台相关细则，袁倩现在也不太准确。

“租赁同权”到底会对住宅市场产生什么样的影响？ “可能会给市场带来短期的波动，但不应该夸大其效果。 ”连锁研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛，实质性变化不大。 更重要的是，决定一个地区房租水平的中心因素是当地人的平均收入水平。 “根据我们的解体，国内的租客通常会把个人收入的1/3左右拿来出租。 二线城市的租金收入比平时低25%以下，三四线一般在20%以下。 租金过高，会导致租金的交换。 除非收入水平有较大调整，否则租金水平不会有太大变化。 ”

“‘租房同权’的最大意义不是对市场的影响，而是处理年轻人刚性的居住诉求，租房也要形成体面的生活习惯。 ”杨现领认为，要实行“以租代购”，还应该更加朴素。 重点是，考虑到新市民目前最迫切的诉求，“首先要处理居住证容易办理、不被房东自由驱逐、租金不随意涨价、孕妇可以生孩子等问题。 只有这样，他们才能在城市中站稳脚跟，下一步才能产生对学区的诉求。 ”

兴洲认为，“同权租赁购买”绝不仅仅取决于住房问题，还取决于我国城市公共服务供给能力的提高和管理能力的现代化，特别是教育制度和相关资源的供给。 现在人口流动越来越快，但是义务教育资金在不同省份之间投入并不容易。 要逐步改变这一机制，使人口流入地有相应的义务教育财力支撑，有足够的能力改善当地教育条件，增加优质公共资源的供给。 并且，为了不造成过度的人口“虹吸效应”，恶化“大城市病”，必须要进行认真的制度设计。 因此，与租赁购买同权相伴的，必须是一系列体制机制改革和相关的制度安排。 ’刘志强记者