“阳光城5年负债由120亿到1700亿 现金流连续4年为负”

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近日，阳光城方面承认，总裁张海民辞职，并在企业内部发表公告。 张海民近三年担任阳光城总裁，率领阳光城在许多一线城市的收购和收购中迅速扩大，收购规模仅次于恒大、碧桂园、融创。 根据三季报的数据，阳光城净存量为1258.98亿元。

不过，今年碧桂园原cfo吴建斌和原碧桂园联合总裁兼执行会长朱荣斌分别参加了阳光城。 “双斌”加盟后，张海民对阳光城的快速发展计划彻底改变。 阳光城管理层的重点也逐渐转移到新任执行会长、原碧桂园联合总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌手中。

一家媒体报道称，阳光城计划再次提速，推出千亿计划，冲刺房地产第一批。

事实上，阳光城迅速扩张的背后，高负债压力日益增大。 据四季报报道，截至年9月30日，阳光城负债共计1694亿元，年3季度末数据仅为121.6亿元。 相关数据显示，-年末，阳光城负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元、1015亿元。

由于背负着高额债务，阳光城的利润似乎不够。 年前三季度阳光城主要业务收入155.21亿元，比去年同期增长108.08%，归属于母公司股东的净利润6.19亿元，比去年同期上涨70.25%。 在净利润率方面，今年三季度净利润率为4.3%，比去年年底下降3个百分点。

过去五年里，阳光城经营活动产生的净现金流连续第四年出现负增长。 年，该数据分别为1.10亿元、-54.7亿元、-56.4亿元、-38.8亿元、-25.8亿元； 年前三季度为-58亿5600万元。

朱荣斌上任后，阳光城已经以“碧桂园速度”运转，朱荣斌对张海民此前几乎“不碰”的三四线城市也表示。 那个时候，碧桂园扩大，盈利能力一度下跌，全年净利率进一步下跌到个位数水平。

此外，据华夏时报报道，业内人士认为，房企不仅要看增速数字，还必须看增速背后的盈利指标，持续经营的盈利能力对促进公司规模是有效的、稳定的。 阳光城必须在快速扩张中利用融资渠道，但能否把握规模与债务之间的利益平衡是考验阳光城的难题。

新闻网记者就上述问题致电阳光城董秘，其员工表示董秘罗瑞华正在出差，无法接受采访。

收购以支撑8成的土地储备

据华夏时报报道，在土地价格不断上涨的今天，许多企业把获得土地的亮点放在收购市场上。 收购成为阳光城获取土地储备的重要手段。 通过土地市场拍卖和二手市场收购，阳光城每年新增近数千平方米的土地储备，其中8成以上的土地储备是通过收购获得的。

阳光城方面表示，企业充分利用并购等手段获取新的项目资源，有助于提高企业未来房地产项目的盈利能力，增加项目储备资源。

对业界来说，融创被认为是通过收购获得房地产项目的最有名的房企，但阳光城在房地产收购中的大手笔其实更令人惊讶。

据说去年阳光城通过收购获得了13个项目，55个地块。 收购的地区从长江三角洲的上海、苏州、杭州到珠江三角洲的广州、长沙、西安等城市，收购新增土地储蓄面积达835.90万平方米。 但是，收购款项为124.96亿元。

对于企业沿着并购路线获得新项目，阳光城一位干部此前明确表示，与获得市场土地并行，并购是阳光城未来增加土地储蓄的重要途径。

据阳光城高管称，收购需要评估力度。 另外，组建了收购团队，负责尽职调查，评估项目前景，整理项目法律关系、历史过去等琐碎而重要的事项。 随着接触交易数量的增加，预计将来可以接手越来越多的项目。

现三高风险:高库存、高担保、高融资

据国际金融报报道，近年来阳光城业绩除了年份略有下降外，还基本上升。 即使业绩爆炸，也填补了高库存、高担保、高融资的风险。

根据阳光城集团年报，企业通过公开募集共获得12个项目，成交价格156.27亿元，计容容建面141.9万平方米，另外，在土地旧书连续上涨的背景下，企业通过收购共获得13个项目( 55个地块)

年，阳光城的扩建也从未停止。

1月，阳光城以31亿8000万元拿下韩国置业旗下广州天河区的2处宅基地后，相继宣布5月以17亿9000万元收购广州广信江湾新城项目，以约29亿6300万元收购武汉市江汉区香港路的中华城项目a地块。 6月1日，企业宣布收购成都半山爱马仕项目。 6月14日，在北京土地转让政策日益收紧的情况下，阳光城一次收购获得百万元以上的项目资源，同时以100%的股权收购北京慧诚房地产。 7月，子企业以人民币55，414万元获得浙江省代号17-49地块(以下简称“项目地块”)的国有建设用地采用权。

但是，房地产(土地储备和项目)毕竟不是那么容易消化的。 阳光城收购战略的直接结果之一是库存大幅增加。 年末阳光城库存219亿元，年末350亿元，年末424亿元，年末747亿元，占总资产的比例始终在60%以上。

其累积的土地储备也在年末达到2285.2万平方米(土地费743.09亿)。

但是这么多土地、这么多库存、年归母公司净利润12.3亿元的阳光城到底是怎么囤积起来的呢？

答案可能有一个，就是借钱。

年，阳光城融资共计693.76亿(银行贷款295亿、债券154亿、非银行类贷款245亿)。

据悉，迄今为止阳光城通过银行类开发贷款、发行债券、信托贷款、基金合作等多种融资渠道进行了筹资。

担保计划中，阳光城表示其担保是为了满足企业及企业完全子公司、控股子公司、资本参与子公司年度融资诉求，增强筹资能力，确保生产经营持续、稳健快速发展。 无论是阳光城的子公司还是自身，融资的诉求都大得惊人。

收购的钱、囤积的钱，阳光城维持着较高的负债和较高的杠杆率，年资产负债率维持在80%以上，销售毛利率、净利率、总资产报酬率等有所下降。

有分析人士认为，随着阳光城边际扩张和溢价土地获取，毛利率必然下降，部分资金融资价格居高不下，企业盈利能力也相对受损。

五年内的负债为120亿至1700亿

阳光城虽然发展迅速，但不停的快速发展速度给阳光城带来的资金压力和债务风险也是有目共睹的。

今年一季度阳光城主要业务收入155亿2100万元，比去年同期增长108.08%，为6亿1900万元，实现净利润比去年同期增长70.25%。

据本财经报道，阳光城的业绩乍一看并不差，但仔细看看财务报表，还是有些端倪的。 在净利率方面，今年三季度净利润率为4.3%，比去年年底下降了3个百分点。

相对于下跌的净利润率，阳光城的债务急剧上升。

据年三季度新闻报道，截至年9月30日，阳光城负债共计1694.85亿元，而年三季度末数据仅为121.6亿元。 相关数据显示，-年末，阳光城负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元、1015亿元。

目前，阳光城负债总额为1694.85亿元，资产总额为1963.86亿元，除去预收款外，真实资产负债率为82.7%，环比增长1.1个百分点。 据wind信息数据显示，去年年报公布的上市住房企业平均负债率为77.26%左右，与此相比，阳光城的资产负债率依然处于较高水平。

根据过去的数据，过去三年里，阳光城的资产负债率维持在80%以上的高位。

截至今年三季度，阳光城一年到期非流动负债约246.87亿元，比年末大幅上涨536.87%，占阳光城手货币资金( 275.7亿元)的89.5%。 相关证券机构数据显示，截至今年三季度，阳光城净负债率水平为281%，比年末上升24个百分点。

阳光城整体库存持续上升，从全年350亿元激增至今年第三季度的1258亿元，增长3.5倍以上。 针对库存大幅增加，阳光城的解释是土地储备增加(收购大资产包等)和项目投入。

虽然库存持续增加，但周转率持续下降，净利润率持续下降。 如果这种状况得不到改善，将对阳光城的财务健康造成一定的压力。

据今年上半年报纸报道，阳光城集团在公开申办、收购等多种娱乐活动中共获得64块地块，建设面721.73万平方米。 其中，公开招标共获得12个地块，成交价格39.23亿元，计容建面169.27万平方米的收购共获得52个地块，收购价款211.56亿元，建设面积552.44万平方米。

去年同期，阳光城集团通过公开拍摄共获得7个项目，成交价格46.79亿元，计容容建筑面62.86万平方米。 通过收购共获得2个项目( 19个地块)，股权收购价格33.71亿元，计容容建面318.82万平方米。

激增的土地储备是阳光城债务进一步高涨的原因，这里的许多土地都是中长时间项目。 这是因为在短期内很难体现在业绩上。

据不动产业者称，阳光城这种背负高债务攫取土地的模式，如果不动产领域下跌，将对阳光城的业绩产生很大的影响。

另据华夏时报报道，今年三季度，阳光城销售费、管理费、财务费分别比去年同期增长75.79%、44.76%、72.79%，约为13亿元，但扣除阳光城后净利润约为1.9亿元，比去年同期下跌5.31%。

另外，证券机构数据显示，阳光城毛利率比去年同期下降7.2个百分点，环比减少2.3个百分点。

业内人士认为，房企不仅要看增长率的数字，还需要看增长率背后的利润指标，持续经营的盈利能力对促进公司规模是有效的、稳定的。

“双斌”加入张海民后辞去总裁职务

界面显示，11月2日，阳光城内部发布通知宣布张海民总裁辞职。 跌停4个月过去了，张海民在阳光城的7年职业生涯终于结束，他职业生涯的下一站依然不明。

年，张海民进入阳光城担任副总裁，是企业销售额增长3年10倍的功臣之一。 年1月，阳光城总裁陈凯离职，张海民成为总裁。 年末，张海民又豪迈地为阳光城规划了未来的五年。 他认为今天的储量排名是五年后的规模排名，他默默地为阳光城准备了未来的弹药。

年，当土地市场竞争加剧时，阳光城拿出205亿元进行收购。 孙宏斌的融资当年收购额不过220亿元。 张海民表示，阳光城收购规模仅次于恒大、碧桂园、融创。

据说年阳光城发布了“3+1+x”战术，开始了全国化的部署。 “3+1+x”战术是指重点进行大福建、加码长江三角洲、京津冀、珠江三角洲三个核心区域的开发，寻找其他城市的快速发展机会点。

张海民为阳光城完成了许多合并大事件，并蔓延到北京、上海、厦门、长沙等地。 可见的利益是为阳光城下一个规模的增长准备了足够的弹药。 截至目前，阳光城合计储备超过3000万平方，总货值超过4000亿。

但是今年不仅扩张，阳光城的人事变动也备受瞩目。 今年碧桂园原cfo吴建斌和原碧桂园联合总裁兼执行会长朱荣斌分别加入阳光城。

在专家看来，阳光城已经进入“双斌”时代。

“双斌”加盟后，张海民对阳光城的快速发展计划彻底改变。 6月以来，张海民长期在国外看项目，管理层重点转移到新任执行董事长、原碧桂园联合总裁朱荣斌身上。 在阳光城内部，执行理事长不是常设职位，从过去的历史来看，是职业经理人可以担任的最高职位之一。 将执行理事长置于张海民担任的总裁之上，阳光城老板林腾蛟的想法是不言自明的。

朱荣斌和吴建斌双方参加后，阳光城也推出了“五日元”战术。 圈内三个日元，充分保障人才的培养和引进、雄厚的土地储备和稳健的财务政策。 圈内中间的圆圈，运营体系是神经中枢，要综合整合运营，保障人、财、地三要素的有机结合和有效发挥； 用第五个日元“人等土地、土地等金钱、金钱催人”夯实基础。 特别是在人才方面，从管理框架、人才选拔、激励机制等各个方面进行了升级。

据认为，新高管的到来，是不满张海民治下快速发展速度的上司林腾蛟。 朱荣斌也基本否定了张海民的收购战略。 在上任的首次媒体信息发布会上，朱荣斌表示，收购给阳光城带来了一个稍好的项目，但减缓了企业的快速发展速度。

吴建斌确定，阳光城将推迟购买开发周期较长的地块，并补充一点较短的土地。 随后阳光城下沉，绍兴、海盐、温州、无锡、启东、还有杭州管辖了县级市的建德那地。 这些城市是当初张海民确定不碰的城市。

目前，阳光城已经以“碧桂园速度”运行。 阳光城7月份得到的一组项目获得了朱荣斌的绿灯。 它们必须在四五个月内开通，八个月的现金流实现正数。 这是朱荣斌献给上司林腾蛟的第一件礼物。

房企晚些时候开放阳光城后，资金链是否能承受重压

据财经报道，今年半年的报告中，阳光城自己也承认，从历史上看，执行政策的城市数量和严峻程度超过了任何一个周期。 信用下降也会影响未来的销售。

分析阳光城各地区的毛利率可知华东地区是阳光城利润构成的大部分，占总利润的65.5%。 华南地区毛利率最高达到33.3%，但仅占利润构成的3.26%。

房地产业内人士表示，这种情况是由于该地区房地产销售不佳，出现了毛利率高、利润构成低的情况。

截至年6月底，珠江三角洲和福建地区是阳光城土地储备最多的地区。 珠江三角洲的计容面积达到621.7万平方米，华南地区销售情况欠佳，大量土地储备如何下手是摆在阳光城面前的难题。

阳光城现有土地储备3006.93万平方米，分布在福建、长江三角洲、京津冀、珠江三角洲地区以及长沙、成都、郑州、西安、太原几个战术城市。 其中，福建地区福州项目占绝大多数的珠三角土地储备都集中在广州的战术城市中西安项目最多，剩下的分布在长沙、兰州、太原、郑州等二线省会城市； 长江三角洲和京津冀的土地储备相对较少，而且基本分布在上海、北京、杭州、苏州等一、二线城市。 如你所见，阳光城的土地储备大部分集中在一二线城市，土地储备质量比较好，但在今年楼市调控下，一二线城市限购、限贷压力最大，市场成交量迅速下降，这是阳光城这样的一二线城市布局极为 企业设有项目分部的城市中，只有石狮子、漳州、晋江少数三、四线城市未受管制影响。

房地产业内人士表示，激进的房企在高债务杠杆作用下迅速扩张，其资金链能否承受重压，取决于手中的商品价值能否顺利运行。 在现在这样高压的“政策市场”下，实现快速销售、资金回收并不乐观。