“楼市降温期开发商战术明显分化 大房企淡定转型”

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大型房企曾淡定转型中小房企争夺“千亿门槛”

大楼降温期开发者的战术明显分化

年以来首次出现10个热点城市房价同比下跌，房屋销售增长率连续4个月下跌……国家统计局近日公布的10月份房地产市场宏观数据显示，商品住宅销售价格改变了去年4月以来的高增长态势，明显下跌。

在楼市调控持续高压、房屋销售增长放缓、领域竞争日益激烈的市场环境下，大型房企和中小房企的战术出现了明显的分化。

国家统计局的数据显示，楼市调控加强，商品住宅销售增速连续第四个月下跌。

从最近公布的房地产开发公司业绩来看，全国房屋销售数据也在持续下降。 根据克瑞公布的“年前三季度中国房地产公司销售排行榜top100”，全国房企前100强的三季度销售规模明显低于二季度，整体环比下降11.8%。 其中排名21-30位的房企销售业绩二季度环比降幅最大，达到29.3%。

据易居公司集团首席执行官丁祖昱介绍，三季度销售业绩增长较二季度放缓，但各梯队房企反应不同，“大鱼吃小鱼”的趋势越来越明显。 “房企前100强的市场占有率越来越高，前三季度累计约占50%。 其中，排名前十的房企已经占近25%的市场份额，集中度比年末上升5.7个百分点。 排名51-100位的房企市场占有率比年末下降1个百分点至8.5%。 从第51名到第100名的房企销售金额累计也没有超过碧桂园、万科、恒大的前三名销售总额。 ”。

截至2009年10月底，12家房企销售规模突破千亿元。 其中，碧桂园、万科、恒大的销售金额已经超过4000亿元。 在楼市调控持续高压、房屋销售增速放缓、领域竞争日益激烈的市场环境下，仍有10多家房企提出“冲击千亿房企”的目标。 新城、旭辉、中南地、阳光城、泰禾、融信等公司冲刺的金茂、佳兆业、禹洲等公司提出要在三年内实现千亿目标。

排名第51位的新房地产也提出了3年内进入千亿家房企。 根据排名，该公司第三季度的销售额为256亿1000万元，以比去年同期320.5%的增长率“领先”了100家房企。

“对任何房企来说，销售额突破千亿美元都是一个里程碑。 》丁祖昱认为，在未来公司集中度不断上升、优胜劣势的领域结构下，规模房企的特点更加突出。 “将来基准企业的数量会变少，但住宅企业的规模会越来越大。 中小企业剩下的时间不多了，要继续留在“卡片桌”上，就必须迅速提高销售业绩，以免被收购。 ”。

“2000亿住宅企业”的多产业布局

目前，已经实现“千亿目标”的大型房企似乎更加重视旗下多元化产业的协同快速发展。 根据克比瑞研究中心公布的“年1-10月中国房地产公司销售top100”排行榜，合同销售金额超过2000亿元的6家房地产开发公司除了“卖房子”之外，“做其他事情”。

万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，万科应该成为“精彩生活的场面师”，“万科已经不是房地产公司，而是在技术和费用升级的背景下以文案和服务取胜的城市服务商”。

万科集团高级副总裁、上海地区总部首席执行官张海透露，目前万科正在华东地区探索商业、产业、办公、教育、医疗、长屋公寓、家具、城市更新等行业。

在上海国际汽车城所在地嘉定安亭，万科参与了安亭新镇的改造与开发。 万科建造的长屋公寓、社区剧场、图书馆、社区办公室、老年公寓、学校相继建成，成为上海产城融合新型化小镇的典范，进而进入第二批全国特色小镇。

此外，万科还将打造自己的教育企业品牌“德英乐”； 与上海地产集团、上海中医药大学合作成立申养企业，探索“医疗+养老”模式； 在家具行业设立“美丽家园”，创新定制化装修； 万科将与上海申通集团合作打造城市综合体项目“天空之城”，探索“轨道+房地产”新模式……

绿地控股公司在房地产市场出现结构性变化之际，将着力进行多元化升级。 据绿地控股公司日前发布的年三季度报告显示，该企业基础设施建设、金融和费用等三大产业板块迅速增长。

前三季度，绿地大建设项目金额1400亿元，比去年同期增长92%，营业收入705亿元，比去年同期增长46%，利润总额13亿元，比去年同期增长39%。 该企业主要参与轨道交通投融资建设、地铁沿线保障房开发建设、地铁沿线储备土地资源开发建设等。

绿地金融产业实现利润总额12.04亿元。 耗资业务在许多方面开花，其中进口商品直销面板营业收入6.03亿元，比去年同期增长113%的酒店旅游业也实现了收入、利润的双重上升，营业收入12.94亿元，比去年同期增长12%，利润总额为2亿700万元。

纵观其他4家2000亿家企业，变革的动向也毫不逊色。 在碧桂园与中信银行合作设立300亿元长期租赁住房保障基金的情况下，保利地产发行首个单一央企租赁住房reits恒大引进苏宁作为战术投资者，提供商业地产定制、基础设施物资供应链和金融服务、智能家居和智能房地产服务。

新城控股高级副总裁欧阳捷指出，“多次建房是为了居住，不是为了炒作”的中央定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁并举的住房制度，使全体人民有地方居住。” 他说，未来住宅营销市场规模将遭遇“天花板”，要想之前流传下来的大型房企继续生存下去，就必须依赖多元化的业务竞争力，而不是单一的“抛售”。

中型住宅企业竞相提高住宅产品溢价

与大房地产公司“淡定”的表现不同，目前的销售规模达不到千亿元，但前50强公司继续专注于房地产行业，开始构建自己的产品体系，通过领域细分在市场上形成差异化竞争，提高旗下住宅产品的溢价水平以保证利润。

上个月担任旭辉控股集团近800亿元掌舵人的林中表示，未来房地产开发公司的核心竞争力在于住宅产品溢价率的高低。 “房地产市场已经进入低频波动的漫长周期。 开发商的住宅产品如果没有10%-20%的溢价，在未来的市场竞争中将处于劣势。 ”

销售额突破700亿元的中南地宣布构建well健康社区示范项目，该公司将构建本土化健康住宅标准，建立中南健康住宅产业链。 中南总裁陈昱含认为，购房人购房的诉求已转变为追求“良好的生活需求”，对住房的要求也从居住转变为生活。 “中南地相对住宅产品的质量、健康、环境保护、智能等业主的更高层次的诉求投入了越来越多的观察力。 未来，健康建筑标准将扩展到健康酒店、健康事务等多种类型，实现业主从健康产品向健康生活习惯的转变。 ”

销售额近600亿元的泰禾集团，专注于中国历来流传的“坊巷、落庭”住宅产品的建设与创新，目前在全国16个城市建设了28个“庭院”，形成了独特的产品体系。 为了防止产品模仿现象，该公司对新中式建筑风格庭院的十大产品建设法——主入口门头、合院双门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王梁、梁、抱鼓石、门钹申请了专利。

融信品牌宣传中心总经理张文龙认为，未来开发商要在楼市低迷的市场环境下维持盈利，就必须遵循“4321”。 大体上，40%的人获得土地，30%的人做出准确的产品客户定位，20%的人采取营销战略，10%的人采取团队战术。 ”